Odpowiedzialność za zalanie mieszkania

Roszczenia względem najemcy lokalu komunalnego

Po szczegółowej analizie przedstawionego przez Panią stanu faktycznego sprawy w celu udzielenia odpowiedzi na zadane pytanie w pierwszej kolejności należy omówić podstawę prawną Pani ewentualnych roszczeń względem najemcy lokalu komunalnego, z którego nastąpiło zalanie Pani mieszkania.

Należy bowiem wskazać, że przez dłuższy czas w orzecznictwie i doktrynie istniały rozbieżności w zakresie ustalenia zasad, na jakich właściciel lub osoba zajmująca lokal odpowiada z tytułu zalania lokalu położonego poniżej.

I tak rozważane były w praktyce dwie podstawy prawne:

• pierwsza związana była z zasadą ryzyka wynikającą z art. 433 Kodeksu cywilnego (K.c.), zgodnie z którym: „za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec”,

• druga zaś wynikała z treści art. 415 K.c., który stanowi, że: „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”.

Spór w tym zakresie w zasadzie rozstrzygnął Sąd Najwyższy, który w uchwale z 18 lipca 2012 r. (sygn. akt III CZP 41/12) stwierdził, że art. 433 K.c. nie stanowi podstawy odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wylaniem wody w budynku z lokalu do innego lokalu.

Wina za spowodowanie zalania lokalu

Zatem odpowiedzialność najemcy lokalu komunalnego za przedmiotową szkodę miałaby miejsce jedynie wtedy, gdyby możliwe było przypisanie temu najemcy winy za spowodowanie tego zalania.

Należy w tym miejscu wskazać, że – jak podnosi się w literaturze przedmiotu (tak m.in.: Kodeks cywilny. Komentarz, E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), wyd. 5, Warszawa 2013) – wina sprowadza się do możliwości postawienia zarzutu w oparciu o ocenę stanu psychicznego sprawcy i istniejącą normę, co uzależnione jest od istnienia czterech przesłanek:

1. bezprawności zachowania,
2. złego zamiaru (świadomość lub chęć wyrządzenia szkody) lub niedbalstwa (niedołożenie należytej staranności, jaka jest w danych okolicznościach wymagana dla właściwego zachowania),
3. poczytalności sprawcy oraz
4. ukończenia przez niego trzynastego roku życia (zob. m.in.: B. Lewaszkiewicz-Petrykowska, Wina, s. 43; R. Longchamps de Berier, Zobowiązania, Warszawa 1948, s. 244 i nast.; Z. K. Nowakowski, Wina, s. 134; A. Szpunar, Wina, s. 132; W. Czachórski, Zobowiązania, s. 202-204).

Odpowiedzialność najemcy

Zatem odpowiedzialność najemcy istniałaby tylko wtedy, gdyby można było mu przypisać winę za spowodowanie zalania mieszkania, co w praktyce musiałoby oznaczać, że najemca ten np. pozostawiłby odkręconą wodę, która przelałaby się przez wannę czy zlew, uszkodziłaby instalację wodną w jego lokalu lub nie dopilnowałby tego, aby należycie instalację tę konserwować.

Jeżeli bowiem do zalania doszłoby z przyczyn zewnętrznych, jak np. wskutek pęknięcia w miarę nowej fabrycznie złączki lub węża od pralki albo też wskutek niemożliwego do przewidzenia przemarznięcia elementów instalacji wodnej, to najemca nie ponosiłby z tego tytułu winy, a co za tym idzie, nie odpowiadałby za powstałą w Pani mieszkaniu szkodę.

Jeżeli analiza przyczyn zalania wskazywałaby na to, że jednak najemca ponosi winę, to mogłaby Pani wystąpić do niego o pokrycie wydatków na usunięcie szkód (najlepiej na piśmie listem poleconym), a gdyby osoba ta roszczenia tego nie spełniła w wyznaczonym przez Panią terminie, pozostałoby Pani już tylko skierowanie sprawy do sądu.

Okoliczność braku ubezpieczenia przez najemcę nie wyłącza Pani roszczeń, a jedynie powoduje, że powinna Pani zwrócić się z nimi właśnie bezpośrednio do najemcy lokalu komunalnego, który Pani szkody pokryć powinien z własnych środków.

Zgłoszenie szkody ubezpieczycielowi

Jeżeli zaś okazałoby się, że najemca nie ponosi winy za zalanie lub też przewiduje Pani, że jest osobą niewypłacalną, to powinna Pani zgłosić szkodę swojemu ubezpieczycielowi, który ją oszacuje i wypłaci Pani odszkodowanie. Gdyby ubezpieczyciel ten ustalił, że najemca ponosi winę za zalanie, to w drodze regresu, po wypłacie Pani odszkodowania, zwróciłby się do najemcy o zwrot wypłaconej Pani kwoty.

Zgodnie bowiem z przepisem art. 828 § 1 K.c.: „jeżeli nie umówiono się inaczej, z dniem zapłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela roszczenie ubezpieczającego przeciwko osobie trzeciej odpowiedzialnej za szkodę przechodzi z mocy prawa na ubezpieczyciela do wysokości zapłaconego odszkodowania. Jeżeli ubezpieczyciel pokrył tylko część szkody, ubezpieczającemu przysługuje co do pozostałej części pierwszeństwo zaspokojenia przed roszczeniem ubezpieczyciela”.