Czy przy nadbudowie starego budynku trzeba zamurować okna?

Czy stary budynek trzeba dostosować do aktualnych przepisów?

Sam fakt, że budynek powstał w 1938 r. i dziś znajduje się bliżej granicy niż przewidują aktualne przepisy, nie oznacza jeszcze obowiązku jego przebudowy ani zamurowania istniejących okien. Jeżeli budynek został legalnie wybudowany, odebrany i jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem, to co do zasady korzysta z ochrony stanu istniejącego.

Sytuacja zmienia się, gdy inwestor planuje roboty budowlane, zwłaszcza nadbudowę, rozbudowę, przebudowę albo zmianę sposobu użytkowania. Wtedy projektant musi ocenić, czy zamierzenie po wykonaniu robót spełni aktualne przepisy Prawa budowlanego oraz rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Nie zawsze oznacza to obowiązek zamurowania wszystkich starych okien, ale taki obowiązek może wynikać z konkretnego projektu, przepisów przeciwpożarowych albo stanowiska organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Ważne jest więc ustalenie, czy okna mają pozostać wyłącznie w starej części budynku, czy też projekt przewiduje nowe otwory w nadbudowanej ścianie. To są dwie różne sytuacje prawne i techniczne.

Odległość okien od granicy działki

Aktualne warunki techniczne przewidują, że jeżeli z innych przepisów nie wynikają surowsze wymagania, budynek należy sytuować od granicy działki budowlanej w odległości nie mniejszej niż:

• 4 m, gdy budynek jest zwrócony w stronę granicy ścianą z oknami lub drzwiami,
• 3 m, gdy budynek jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez okien i drzwi.

Po zmianach obowiązujących od 2024 r. dopuszczono dodatkowo szczególny przypadek sytuowania ściany z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 4 m, ale nie mniejszej niż 3 m, jeżeli ściana nie jest równoległa do granicy, a zewnętrzna krawędź okna lub drzwi znajduje się co najmniej 4 m od tej granicy. Ten wyjątek zwykle nie pomoże przy klasycznej, równoległej ścianie starego domu stojącej 3,4 m od granicy.

Dla inwestora najważniejsze jest to, że standardowe wymaganie 4 m dotyczy ściany z otworami okiennymi lub drzwiowymi. Jeżeli ściana starego budynku stoi 3,4 m od granicy i jest równoległa do granicy, projektowanie nowych okien w tej ścianie co do zasady będzie niedopuszczalne.

Nadbudowa istniejącego budynku a stare okna

W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej przepisy dopuszczają nadbudowę budynku istniejącego, który jest usytuowany bliżej granicy niż wynika z podstawowej reguły 3 m albo 4 m, ale tylko o nie więcej niż jedną kondygnację. Istotny warunek jest taki, że w nadbudowanej ścianie znajdującej się w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być okien ani drzwi.

To oznacza, że przy budynku stojącym 3,4 m od granicy projektant ma zasadniczo rację, jeżeli twierdzi, że w nowej, nadbudowanej części ściany od strony sąsiada nie można projektować okien. Nie zawsze wynika z tego jednak automatycznie, że trzeba zamurować również stare okna w parterze, które były legalnie zatwierdzone i odebrane kilkadziesiąt lat temu.

Zamurowanie istniejących okien może być konieczne wtedy, gdy z projektu, ekspertyzy technicznej, wymagań przeciwpożarowych albo stanowiska organu wynika, że po nadbudowie cała ściana od strony sąsiada musi spełniać określone wymagania jako ściana bez otworów albo jako element o odpowiedniej odporności ogniowej. Może tak być zwłaszcza wtedy, gdy zakres robót obejmuje tę ścianę, zmienia się sposób użytkowania, zwiększają się obciążenia albo pojawiają się wymagania dotyczące oddzielenia przeciwpożarowego.

Czy zgoda sąsiada wystarczy?

Zgoda sąsiada na pozostawienie okien może mieć znaczenie praktyczne w relacjach sąsiedzkich, ale nie zastępuje przepisów prawa budowlanego. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może zatwierdzić projektu tylko dlatego, że sąsiad się zgadza, jeżeli projekt narusza warunki techniczne, przepisy przeciwpożarowe, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy.

W sprawach budowlanych zgoda właściciela sąsiedniej działki nie legalizuje odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Jeżeli potrzebne jest rozwiązanie inne niż przewidziane wprost w rozporządzeniu, właściwą drogą jest analiza projektowa, ewentualnie ekspertyza techniczna, uzgodnienie przeciwpożarowe albo formalne odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, jeżeli w danej sprawie jest dopuszczalne.

Ekspertyza techniczna i rozwiązania zamienne

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych przewiduje, że przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania określone wymagania mogą być spełnione w sposób inny niż wskazany wprost w rozporządzeniu. Wymaga to jednak wskazań ekspertyzy technicznej, przygotowanej przez właściwą jednostkę albo rzeczoznawcę, oraz odpowiednich uzgodnień, najczęściej z komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej albo państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym, zależnie od przedmiotu ekspertyzy.

Ekspertyza nie jest prostą zgodą na pominięcie przepisów. Ma wykazać, że przyjęte rozwiązania zapewnią wymagany poziom bezpieczeństwa. W praktyce może ona prowadzić do zaprojektowania rozwiązań zastępczych, ale może też potwierdzić, że istniejące okna trzeba zamurować lub zabezpieczyć w inny sposób.

Jeżeli budynek jest objęty ochroną konserwatorską albo znajduje się na obszarze ochrony konserwatorskiej, dochodzą dodatkowe uzgodnienia z konserwatorem zabytków. W takim przypadku wiek budynku może mieć znaczenie nie tylko techniczne, ale także konserwatorskie.

Zmiana sposobu użytkowania a okna od strony sąsiada

Jeżeli oprócz nadbudowy ma dojść do zmiany sposobu użytkowania, np. adaptacji poddasza, lokalu gospodarczego albo części budynku na cele mieszkalne lub usługowe, trzeba dodatkowo sprawdzić art. 71 Prawa budowlanego. Zmiana sposobu użytkowania wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej, jeżeli zmienia warunki bezpieczeństwa pożarowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska albo wielkość lub układ obciążeń.

Do zgłoszenia może być potrzebna ekspertyza techniczna wykonana przez osobę z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności. Jeżeli zmiana sposobu użytkowania wpływa na warunki bezpieczeństwa pożarowego, potrzebna jest także ekspertyza rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Zmianę sposobu użytkowania można rozpocząć dopiero wtedy, gdy w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia organ nie wniesie sprzeciwu albo wcześniej wyda zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Jeżeli zmiana wymaga robót objętych pozwoleniem na budowę, rozstrzygnięcie następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Co zrobić w opisanej sytuacji?

W opisanym przypadku kluczowe są trzy dokumenty: projekt nadbudowy, rysunki inwentaryzacyjne starego budynku oraz uzasadnienie projektanta. Samo posiadanie starych zatwierdzonych rysunków, pozwolenia i odbioru jest bardzo ważne, ponieważ potwierdza legalność istniejącego stanu. Nie daje jednak automatycznie prawa do wykonania nadbudowy z pominięciem obecnych wymagań technicznych.

Warto poprosić projektanta o precyzyjne wyjaśnienie, czy zamurowanie dotyczy:

• nowych okien projektowanych w nadbudowie,
• istniejących okien w starej części budynku,
• wymagań wynikających z § 12 warunków technicznych,
• wymagań przeciwpożarowych z § 271-273 warunków technicznych,
• wyniku ekspertyzy technicznej albo uzgodnień z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Jeżeli projektant wskazuje jedynie ogólnie, że okna trzeba zamurować, bez odwołania do konkretnego przepisu, ekspertyzy lub wymagań organu, warto tę kwestię doprecyzować przed zatwierdzeniem projektu. Jeżeli natomiast z przepisów przeciwpożarowych albo ekspertyzy wynika obowiązek likwidacji otworów, zgoda sąsiada nie usunie tego wymogu.

Podsumowanie

Przy nadbudowie starego budynku stojącego 3,4 m od granicy nie można automatycznie zakładać, że wszystkie istniejące okna muszą być zamurowane. Legalność starego budynku i dawnych okien ma znaczenie. Jednocześnie aktualne przepisy co do zasady nie pozwalają projektować okien w ścianie położonej mniej niż 4 m od granicy, a w nadbudowanej ścianie budynku jednorodzinnego lub zagrodowego zlokalizowanej bliżej niż 4 m od granicy nie powinno być okien ani drzwi.

Dlatego w opisanej sprawie projektant może mieć rację, ale trzeba sprawdzić, czy obowiązek zamurowania dotyczy wyłącznie nowej nadbudowanej części, czy także starych okien. Ostateczna odpowiedź zależy od projektu, zakresu robót, warunków technicznych, wymagań przeciwpożarowych, dokumentów legalizujących istniejący budynek i ewentualnej ekspertyzy.

FAQ

Czy stary budynek trzeba dostosować do nowych przepisów?

Nie zawsze. Samo istnienie starego, legalnie wybudowanego budynku zwykle nie powoduje obowiązku dostosowania go do nowych warunków technicznych. Taki obowiązek może pojawić się przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie, zmianie sposobu użytkowania albo wtedy, gdy organ stwierdzi stan zagrożenia.

Czy przy nadbudowie można zostawić okna w ścianie 3,4 m od granicy?

Nowych okien w nadbudowanej ścianie położonej mniej niż 4 m od granicy co do zasady nie powinno się projektować. Istniejące okna w starej części budynku mogą wymagać osobnej oceny. Ich pozostawienie zależy od zakresu robót, przepisów przeciwpożarowych, ekspertyzy i stanowiska organu.

Czy zgoda sąsiada pozwala zachować okna przy granicy?

Nie. Zgoda sąsiada nie uchyla warunków technicznych ani przepisów przeciwpożarowych. Może ograniczyć konflikt sąsiedzki, ale nie zastępuje pozwolenia, zgłoszenia, ekspertyzy ani zgodności projektu z przepisami.

Kiedy potrzebna jest ekspertyza techniczna?

Ekspertyza może być potrzebna przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie albo zmianie sposobu użytkowania, zwłaszcza gdy budynek jest stary, stoi blisko granicy albo pojawiają się kwestie bezpieczeństwa konstrukcji i ochrony przeciwpożarowej. Przy zmianie sposobu użytkowania wpływającej na bezpieczeństwo pożarowe wymagana może być ekspertyza rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Czy stare pozwolenie na budowę z 1938 r. chroni przed obowiązkiem zamurowania okien?

Stare pozwolenie, zatwierdzone rysunki i odbiór budowy są bardzo ważne, bo potwierdzają legalność istniejących okien. Nie oznaczają jednak, że planowana obecnie nadbudowa może być wykonana z pominięciem aktualnych wymagań technicznych.

Co zrobić, gdy projektant każe zamurować okna?

Najpierw warto poprosić o wskazanie konkretnej podstawy: przepisu, warunku technicznego, wymogu przeciwpożarowego, ekspertyzy albo stanowiska organu. Jeżeli uzasadnienie jest niejasne, można zlecić dodatkową analizę projektu i dokumentów budynku przed podjęciem kosztownych prac.

Źródła

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 - tekst aktu.

2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, tekst jednolity Dz.U. 2022 poz. 1225 - tekst aktu.

3. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 9 maja 2024 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, Dz.U. 2024 poz. 726 - tekst aktu.