Remont mieszkania w spółdzielni – kiedy zgoda i projekt?

Co do zasady: brak pozwolenia i brak zgłoszenia nie oznaczają pełnej dowolności

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić dwie kwestie: obowiązki wobec organu administracji architektoniczno-budowlanej oraz obowiązki wobec spółdzielni mieszkaniowej jako podmiotu zarządzającego nieruchomością.

Z punktu widzenia ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, roboty wykonywane wyłącznie wewnątrz lokalu mieszkalnego często nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia. Nie oznacza to jednak, że właściciel lokalu może prowadzić prace w sposób naruszający bezpieczeństwo budynku, instalacje wspólne albo uzasadnione zasady porządku obowiązujące w spółdzielni.

Znaczenie ma także tytuł prawny do lokalu. Inaczej może wyglądać sytuacja przy odrębnej własności lokalu, a inaczej przy spółdzielczym własnościowym lub lokatorskim prawie do lokalu. W praktyce zakres uprawnień spółdzielni bywa szerszy tam, gdzie remont może oddziaływać na część wspólną budynku lub na sposób korzystania z lokalu wynikający z regulaminów. Podobne problemy pojawiają się przy sporach o prawo do lokalu spółdzielczego po zmianie układu pomieszczeń.

Wymiana instalacji elektrycznej w mieszkaniu

Jeżeli prace polegają na remoncie albo wymianie instalacji elektrycznej wewnątrz lokalu, bez ingerencji w część wspólną budynku, co do zasady nie ma obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę ani dokonania zgłoszenia. Wynika to z art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. c ustawy – Prawo budowlane, który wyłącza z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz z art. 30 tej ustawy w zakresie robót niewymagających zgłoszenia.

Trzeba jednak pamiętać, że zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Dodatkowo art. 61 pkt 1 i 2 tej ustawy nakłada na właściciela lub zarządcę obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i bezpiecznego użytkowania.

Z tego powodu spółdzielnia może interesować się remontem elektryki wtedy, gdy istnieje ryzyko naruszenia pionów, tablic licznikowych, przewodów wspólnych, zabezpieczeń przedlicznikowych albo innych elementów należących do nieruchomości wspólnej. Sama wymiana przewodów i osprzętu w lokalu to jednak co innego niż przebudowa części wspólnej.

W praktyce uzasadnione bywa żądanie, aby prace wykonała osoba mająca odpowiednie kwalifikacje eksploatacyjne i aby po remoncie sporządzono protokół pomiarów oraz sprawdzenia instalacji. Nie wynika to z przepisu nakazującego zawsze przedstawienie projektu spółdzielni, ale z ogólnych wymogów bezpieczeństwa instalacji elektrycznych i odpowiedzialności za stan techniczny budynku.

Przesunięcie ścianki działowej o 20 cm

Jeżeli chodzi o przesunięcie zwykłej ścianki działowej, kluczowe jest ustalenie, czy ściana nie jest elementem konstrukcyjnym oraz czy prace nie dotyczą przegród zewnętrznych. Jeżeli ściana ma charakter działowy, a roboty są prowadzone wyłącznie wewnątrz lokalu, co do zasady nie ma obowiązku uzyskania pozwolenia ani zgłoszenia na podstawie art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. c ustawy – Prawo budowlane.

To jednak ocena techniczna, a nie tylko nazwa użyta przez właściciela mieszkania. Zdarza się, że ściana uznawana potocznie za działową pełni dodatkową funkcję usztywniającą, osłania piony albo pozostaje powiązana z instalacjami. Jeżeli więc spółdzielnia ma konkretne wątpliwości co do charakteru ściany lub położenia instalacji, może żądać wyjaśnień albo dokumentu potwierdzającego, że planowane roboty nie naruszają konstrukcji i części wspólnych.

Sama okoliczność, że ścianka znajduje się w lokalu, nie przesądza jeszcze o braku znaczenia dla budynku. W praktyce największe znaczenie mają: położenie ściany względem pionów wodno-kanalizacyjnych, przewodów wentylacyjnych, kominów, stropów oraz przebiegu instalacji elektrycznej i gazowej.

Kiedy żądanie projektu przez spółdzielnię może być uzasadnione?

Spółdzielnia mieszkaniowa działa na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, własnego statutu oraz regulaminów porządkowych i technicznych. Jeżeli remont może oddziaływać na nieruchomość wspólną, spółdzielnia ma prawo wymagać informacji potrzebnych do ochrony budynku i innych mieszkańców.

Uzasadnione może być w szczególności żądanie dokumentacji, gdy:

• prace mają objąć piony, tablice piętrowe, przewody wspólne albo zabezpieczenia należące do części wspólnych;
• przesuwana ściana znajduje się przy kanale wentylacyjnym, kominie, pionie instalacyjnym albo może maskować element konstrukcyjny;
• remont wiąże się ze zmianą obciążeń stropu, zmianą układu pomieszczeń mokrych lub ingerencją w wentylację;
• regulamin spółdzielni wprost przewiduje obowiązek zgłoszenia określonych robót i przedstawienia określonych dokumentów.

W takich sytuacjach żądanie szkicu, opinii technicznej albo projektu sporządzonego przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia może być proporcjonalne i racjonalne.

Kiedy wymagania spółdzielni mogą być zbyt daleko idące?

Jeżeli prace dotyczą wyłącznie wnętrza lokalu, nie ingerują w część wspólną, nie dotyczą ścian konstrukcyjnych i nie stwarzają ryzyka dla budynku, spółdzielnia nie powinna automatycznie narzucać pełnego projektu budowlanego lub kosztownej dokumentacji bez wskazania konkretnej podstawy. Samo ogólne twierdzenie, że „takie są wymogi administracji”, zwykle nie wystarcza.

Warto zażądać od spółdzielni pisemnej informacji:

• na podstawie jakiego przepisu, postanowienia statutu albo regulaminu żąda dokumentacji,
• jakiego dokładnie rodzaju dokumentu wymaga,
• jaki element budynku lub część wspólna może zostać naruszona,
• czy wystarczy opinia techniczna lub szkic zamiast pełnego projektu.

To ważne, bo obowiązki właściciela lokalu nie mogą być rozszerzane dowolnie. Regulamin spółdzielni nie może też zastępować przepisów Prawa budowlanego, ale może porządkować sposób wykonywania prac na terenie nieruchomości, o ile służy ochronie uzasadnionych interesów spółdzielni i mieszkańców.

Jakie przepisy mają tu największe znaczenie?

Jak postąpić praktycznie przed rozpoczęciem remontu?

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to przekazać spółdzielni krótkie zgłoszenie informacyjne, nawet jeśli przepisy budowlane nie wymagają formalnego zgłoszenia do urzędu. W piśmie warto opisać:

• zakres robót,
• informację, że ściana nie jest konstrukcyjna – jeżeli ma Pan taką wiedzę lub opinię techniczną,
• informację, że prace elektryczne wykona osoba z odpowiednimi kwalifikacjami,
• planowany termin i godziny robót,
• zobowiązanie do przekazania protokołu pomiarów po zakończeniu prac elektrycznych.

Jeżeli spółdzielnia żąda projektu, proszę poprosić o wskazanie podstawy prawnej oraz o doprecyzowanie, czy wystarczy opinia techniczna, rzut lokalu z zaznaczeniem zmiany albo schemat instalacji. Często okazuje się, że pełny projekt nie jest konieczny, a wystarcza prostsza dokumentacja.

Czy warto wykonać dokumentację mimo wątpliwości?

Tak, jeżeli koszt dokumentu jest rozsądny i może zapobiec sporowi albo odpowiedzialności za ewentualną szkodę. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których nie ma pełnej pewności, czy ściana jest wyłącznie działowa albo czy instalacja nie łączy się z elementami wspólnymi. Wówczas krótka opinia projektanta lub konstruktora bywa tańsza niż późniejszy konflikt ze spółdzielnią, nadzorem budowlanym albo sąsiadami.

Jeżeli jednak spółdzielnia żąda rozbudowanej dokumentacji bez związku z zakresem robót, może Pan zakwestionować to żądanie i poprosić o jego ograniczenie do dokumentów rzeczywiście potrzebnych.

Odpowiedź na główne pytanie

Spółdzielnia nie ma automatycznie prawa żądać od właściciela lokalu pełnych planów i projektów przy każdej wymianie instalacji elektrycznej lub przesunięciu ścianki działowej. Jej żądanie powinno być powiązane z konkretną podstawą: ochroną części wspólnych, bezpieczeństwem budynku, regulaminem spółdzielni albo technicznym charakterem robót.

Jeżeli wymiana elektryki dotyczy wyłącznie lokalu, a przesuwana ściana rzeczywiście nie jest konstrukcyjna i nie pozostaje w związku z pionami, wentylacją czy kominami, to co do zasady wymaganie kosztownego projektu może być nieproporcjonalne. Jeżeli jednak istnieje realne ryzyko naruszenia elementów wspólnych lub bezpieczeństwa obiektu, spółdzielnia może żądać odpowiedniej dokumentacji technicznej.

FAQ

Czy spółdzielnia może zakazać remontu w mieszkaniu?

Nie może dowolnie zakazać każdego remontu. Może jednak wymagać dostosowania sposobu prowadzenia prac do regulaminu, godzin robót, ochrony części wspólnych i bezpieczeństwa budynku. Jeżeli roboty naruszają część wspólną albo przepisy budowlane, spółdzielnia może podjąć działania ochronne.

Czy do przesunięcia ścianki działowej zawsze trzeba mieć projektanta?

Nie. Jeżeli to zwykła ściana działowa i prace nie ingerują w konstrukcję ani instalacje wspólne, pełny projekt zwykle nie jest potrzebny. Gdy są wątpliwości co do charakteru ściany albo przebiegu instalacji, opinia techniczna może być jednak rozsądna.

Czy przy wymianie instalacji elektrycznej trzeba mieć elektryka z uprawnieniami?

Ze względów bezpieczeństwa i późniejszego odbioru to zdecydowanie zalecane. W praktyce warto, aby prace wykonała osoba mająca odpowiednie kwalifikacje, a po zakończeniu sporządzono pomiary i protokół sprawdzenia instalacji.

Czy regulamin spółdzielni może nakazać więcej niż Prawo budowlane?

Regulamin nie może zastąpić ustawy ani tworzyć obowiązków sprzecznych z prawem. Może jednak wprowadzać zasady porządkowe i techniczne dotyczące korzystania z nieruchomości wspólnej oraz sposobu zgłaszania prac, o ile pozostają one racjonalne i proporcjonalne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – ISAP.

2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – ISAP.

3. W indywidualnych sprawach znaczenie mogą mieć także statut i regulamin remontowy danej spółdzielni oraz dokumentacja techniczna budynku.