Remont balkonu w mieszkaniu spółdzielczym• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion |
|
Jestem właścicielem lokalu w budynku administrowanym przez spółdzielnię. W akcie notarialnym nabycia lokalu nie jest wymieniony balkon, na który jest wejście z mojego lokalu. Spółdzielnia chce przeprowadzić remont balkonów polegający m.in. na wymianie barierek balkonów. Moim zdaniem ten remont w odniesieniu do balkonu, z którego korzystam, jest zbędny. Czy zatem mogę się sprzeciwić jego wykonaniu, co chyba można sprowadzić do pytania o kwestie praw własności balonu. Opinie odnośnie kwestii własności balkonu są niejednoznaczne. Znalazłem orzeczenie, w którym sędzia przesądza na korzyść spółdzielni w podobnym przypadku. |
|
Status prawny balkonów i tarasów w budynkach mieszkanlnychStatus prawny balkonów i tarasów w budynkach mieszkalnych jest związany z tytułem prawnym do lokalu. W przypadku właścicieli lokali zarówno ich prawa, jak i obowiązki reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).
Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Wprawdzie najczęściej balkon i taras służy jednemu właścicielowi lokalu, ale jednocześnie jest częścią konstrukcji budynku i elewacji, czyli części wspólnych budynku. Zatem na podstawie zasady wyrażonej w ww. art. 3 ust. 2 nie można jednoznacznie stwierdzić, czy balkon i taras jest nieruchomością wspólną, czy też stanowi indywidualną własność każdego z właścicieli lokali. Kto ponosi koszty remontu balkonu w budynku administrowanym przez spółdzielnię?W tej sytuacji ma zastosowanie art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy o własności lokali, zgodnie z jego treścią do ustalenia, w przypadkach nie uregulowanych przepisami, tych części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które będą zaliczane do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, uprawnieni są sami właściciele lokali. Mogą to zrobić, podejmując odpowiednią uchwałę, w której mogą np. określić, że w przypadku renowacji całej elewacji koszt remontu balkonu i tarasu pokrywają wszyscy właściciele lokali - każdy w odpowiedniej ułamkowej części, a w przypadku renowacji balkonu i tarasu nie związanej z remontem całej elewacji, każdy właściciel płaci odrębnie za swój balkon i taras. Mogą to także rozstrzygnąć inaczej. Brak zgody na remont balkonu w budynku mieszkalnymRównocześnie wyjaśniam, iż Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 r., sygn. akt III RN 153/2001, uznał, iż balkon stanowi część składową lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności, niemniej jednak wyrok ten nie musi mieć zastosowania we wszystkich sprawach, ponieważ inny skład sądu może przedstawić odmienny pogląd w przedmiotowej sprawie.
W związku z powyższym w sprawach dotyczących remontów balkonów i tarasów powinni decydować właściciele lokali lub spółdzielnia poprzez podjęcie stosownej uchwały.
W odniesieniu do kwestii ustalenia statusu balkonów i tarasów nie zachodzi potrzeba nowelizacji ustawy o własności lokali, bowiem według aktualnie obowiązujących jej przepisów decyzje w tym zakresie należą do uprawnień właścicieli lokali.
Można było zaskarżyć uchwałę spółdzielni, o ile została podjęta z naruszeniem prawa albo narusza Pana prawo własności.
Oczywiście inny skład sądu może podjąć inną decyzję niż w opisanym przypadku. Brak jest jednolitości w tym zakresie, więc obawiam się, że walka z tym tematem pochłonie więcej środków, niż wart jest remont tego balkonu. PrzykładyPierwszy przykład to sytuacja, w której właściciel mieszkania w bloku spółdzielczym został poinformowany o planowanym remoncie wszystkich balkonów, obejmującym wymianę barierek i naprawę płyty balkonowej. Choć sam uważał, że jego balkon jest w dobrym stanie i remont jest zbędny, spółdzielnia podjęła uchwałę o przeprowadzeniu prac w całym budynku, a koszty rozłożono na wszystkich właścicieli lokali. Mimo sprzeciwu właściciela argumentowano, że balkon stanowi część konstrukcji elewacji, a więc element nieruchomości wspólnej, co uzasadniało obowiązek partycypacji w kosztach.
Drugi przykład dotyczy lokatora, który miał w akcie notarialnym zapis, że korzysta wyłącznie z balkonu przylegającego do jego mieszkania, ale bez wyodrębnienia go jako części składowej lokalu. Spółdzielnia, po stwierdzeniu uszkodzeń izolacji i zagrożenia dla konstrukcji, zdecydowała o wymianie posadzki i odnowieniu balustrady. Koszt prac przypisano wszystkim mieszkańcom w ramach remontu elewacji, mimo że faktyczny dostęp do balkonu miał tylko jeden lokator. Właściciel próbował zakwestionować uchwałę, ale sąd uznał, że stan techniczny balkonu wpływa na bezpieczeństwo całego budynku, więc obowiązek współfinansowania był zasadny.
Trzeci przykład to przypadek, w którym wspólnota mieszkaniowa uznała balkony za części składowe poszczególnych lokali i uchwaliła, że każdy właściciel samodzielnie pokrywa koszty ich remontu. Jeden z właścicieli zaniedbał prace, co po kilku latach doprowadziło do odpadania tynku i korozji balustrady, stwarzając zagrożenie dla przechodniów. W takiej sytuacji wspólnota interweniowała, wykonując remont na koszt właściciela, powołując się na obowiązek utrzymywania lokalu – w tym elementów przynależnych – w należytym stanie technicznym, nawet jeśli w danym momencie nie planowano remontu całej elewacji. PodsumowanieStatus prawny balkonu w budynku spółdzielczym lub wspólnotowym może być różnie interpretowany, w zależności od zapisów prawnych, uchwał właścicieli oraz orzecznictwa sądowego. Choć balkon najczęściej służy wyłącznie jednemu lokatorowi, jego konstrukcja stanowi element elewacji i wpływa na bezpieczeństwo budynku, co często uzasadnia wspólne finansowanie remontów. Ostateczne rozstrzygnięcie co do obowiązku udziału w kosztach zależy od przyjętych w danej nieruchomości zasad i treści podjętych uchwał, a w przypadku sporu – od decyzji sądu. Oferta porad prawnychOferujemy szybkie i profesjonalne porady prawne online w sprawach związanych z balkonami, tarasami oraz innymi kwestiami własności i obowiązków w budynkach spółdzielczych i wspólnotowych. Prześlij nam opis swojej sytuacji, a przygotujemy indywidualną analizę prawną oraz wskażemy możliwe działania – bez konieczności wychodzenia z domu. Źródła:1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm. |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Jak przejąć zadłużone mieszkanie spółdzielcze babci, licytacja, rozliczenie wkładu, podatek
Spór o przebudowaną kuchnię, czy spółdzielnia może wymusić przywrócenie do stanu pierwotnego?
Umowa użyczenia mieszkania a odpowiedzialność za długi, kto płaci rachunki?
Montaż klimatyzacji na balkonie i problem ze spółdzielnią
Spór o grunt pod blokiem a prawo do lokalu w przyszłości
Wykup mieszkania spółdzielczego a długi najemcy
Rozszerzenie wspólności majątkowej na mieszkanie
Generalny remont balkonów bez zgody mieszkańców
Przedwstępna umowa kupna mieszkania własnościowego bez księgi wieczystej
Odzyskanie wkładu lokatorskiego po zmarłej
