Opróżnienie garażu przez byłego najemcę

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z garażu

Jeżeli umowa najmu już się zakończyła, a były najemca nadal blokuje garaż swoimi rzeczami, można co do zasady dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z garażu. Chodzi o rekompensatę za to, że właściciel nie może swobodnie korzystać z rzeczy ani wynająć jej kolejnej osobie.

W praktyce trzeba jednak ocenić, czy dalsze dochodzenie zapłaty będzie ekonomicznie uzasadnione. Jeżeli wcześniejszy wyrok dotyczący należności za garaż nie został skutecznie wyegzekwowany, kolejna sprawa o zapłatę może zwiększyć kwotę długu, ale niekoniecznie doprowadzi do szybkiego opróżnienia garażu.

Podstawowy obowiązek byłego najemcy wynika z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. W przypadku garażu oznacza to nie tylko oddanie kluczy, ale również usunięcie rzeczy, które uniemożliwiają normalne korzystanie z garażu.

Jeżeli problemem jest nie tylko opróżnienie garażu, ale również zaległości czynszowe, warto pamiętać o instytucji ustawowego prawa zastawu. Więcej o praktycznych granicach takiego działania omawia tekst: zajęcie rzeczy najemcy jako zastawu za niezapłacony czynsz.

Dokumentacja rzeczy pozostawionych w garażu

Pierwszym praktycznym krokiem powinno być zabezpieczenie dowodów. Należy sporządzić protokół opisujący, jakie rzeczy znajdują się w garażu, w jakim są stanie i kiedy zostały zinwentaryzowane. Dobrze, aby protokół podpisał świadek, a całość była uzupełniona zdjęciami lub nagraniem.

Dokumentacja jest ważna z dwóch powodów. Po pierwsze, ogranicza ryzyko sporu o to, co rzeczywiście znajdowało się w garażu. Po drugie, może być potrzebna w sądzie, u komornika albo przy późniejszym dochodzeniu kosztów przechowania, transportu lub usunięcia rzeczy.

Nie należy zakładać automatycznie, że rzeczy są porzucone. Zgodnie z art. 180 Kodeksu cywilnego właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez jej porzucenie, ale musi działać z zamiarem wyzbycia się własności. Sam fakt, że były najemca długo nie odbiera rzeczy, nie zawsze wystarczy do bezpiecznego przyjęcia, że utracił własność.

Wezwanie byłego najemcy do odbioru rzeczy

Po sporządzeniu dokumentacji należy wysłać byłemu najemcy pisemne wezwanie do opróżnienia garażu i odbioru rzeczy. Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania, a jeżeli znany jest adres e-mail lub numer telefonu byłego najemcy, można dodatkowo przesłać skan albo wiadomość informacyjną. Najważniejsze jest jednak, aby mieć dowód doręczenia albo co najmniej dowód prawidłowego wysłania pisma na znany adres.

W piśmie warto wskazać konkretny termin odbioru rzeczy, np. 7 albo 14 dni od doręczenia wezwania, opisać konsekwencje braku reakcji i powołać się na obowiązek zwrotu przedmiotu najmu wynikający z art. 675 Kodeksu cywilnego. Termin powinien być realny, zwłaszcza jeżeli rzeczy jest dużo albo wymagają transportu.

Przygotowując pismo, można pomocniczo wykorzystać zasady opisane w materiale: wezwanie opróżnienia przedmiotu najmu. W treści warto jasno zaznaczyć, że po bezskutecznym upływie terminu wynajmujący będzie dochodził kosztów dalszego przechowania, transportu lub sądowego usunięcia rzeczy od byłego najemcy.

Czego nie robić z rzeczami byłego najemcy?

Największym błędem jest pochopne wyrzucenie albo sprzedanie rzeczy bez dokumentacji, wezwania i podstawy prawnej. Nawet jeżeli rzeczy wyglądają na stare, niepotrzebne albo bezwartościowe, mogą mieć dla byłego najemcy określoną wartość majątkową lub osobistą. Dotyczy to zwłaszcza narzędzi, części samochodowych, dokumentów, pamiątek, sprzętu elektronicznego albo pojazdów.

Ryzykowne jest również „sprzedanie” rzeczy znajomemu za symboliczną kwotę tylko po to, aby formalnie się ich pozbyć. Jeżeli były najemca później wykaże, że rzeczy miały wartość, może żądać odszkodowania. W skrajnych sytuacjach, zależnie od okoliczności, sprawa może przybrać także wymiar karny, jeżeli doszłoby do przywłaszczenia albo zniszczenia cudzej własności.

Inaczej można oceniać rzeczy oczywiście bezwartościowe, śmieci, odpady, przedmioty zepsute albo stwarzające zagrożenie. Nawet wtedy warto jednak zachować rozsądną dokumentację: zdjęcia, opis, informację o terminie i sposobie utylizacji oraz dowód poniesionych kosztów.

Wykonanie zastępcze, czyli usunięcie rzeczy na koszt byłego najemcy

Jeżeli były najemca mimo wezwania nie odbiera rzeczy, podstawą działania może być art. 480 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje tzw. wykonanie zastępcze. W razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika.

W praktyce oznacza to możliwość wystąpienia do sądu o zgodę na usunięcie rzeczy z garażu, przewiezienie ich do miejsca przechowania, oddanie na przechowanie profesjonalnemu podmiotowi albo utylizację rzeczy bezwartościowych. We wniosku trzeba opisać stan faktyczny, wykazać zakończenie najmu, brak opróżnienia garażu, wysłane wezwania i przeszkodę w korzystaniu z garażu.

Art. 480 § 3 Kodeksu cywilnego dopuszcza samodzielne wykonanie czynności bez uprzedniej zgody sądu w przypadkach nagłych. Trzeba jednak podchodzić do tego ostrożnie. Sama chęć szybkiego wynajęcia garażu kolejnej osobie nie zawsze będzie wystarczającym „nagłym przypadkiem”. Bezpieczniej jest uzyskać zgodę sądu, chyba że pozostawione rzeczy stwarzają realne zagrożenie, powodują szkodę albo wymagają natychmiastowego działania.

Jeżeli sprawa dotyczy szerszego sporu o opróżnienie nieruchomości, przydatne może być także omówienie, jak wygląda przebieg postępowania eksmisyjnego i co zrobić z rzeczami pozostawionymi po osobie, która nie chce dobrowolnie opuścić nieruchomości.

Egzekucja z rzeczy pozostawionych w garażu

Jeżeli wynajmujący ma już prawomocny wyrok zasądzający należności od byłego najemcy oraz klauzulę wykonalności, może rozważyć skierowanie egzekucji do ruchomości pozostawionych w garażu. Komornik może zająć rzeczy należące do dłużnika, a następnie sprzedać je w trybie egzekucyjnym, o ile mają wartość i nadają się do sprzedaży.

To rozwiązanie jest szczególnie zasadne wtedy, gdy rzeczy są wartościowe: narzędzia, urządzenia, wyposażenie warsztatowe, części samochodowe albo pojazd. Jeżeli natomiast są to rzeczy stare, zniszczone lub bez realnej wartości rynkowej, komornik może nie być zainteresowany ich sprzedażą, a egzekucja nadal może okazać się bezskuteczna.

Trzeba też odróżnić egzekucję z ruchomości od samodzielnej sprzedaży rzeczy przez wynajmującego. Sam fakt, że były najemca jest dłużnikiem, nie daje właścicielowi garażu automatycznego prawa do sprzedaży jego rzeczy poza procedurą egzekucyjną.

Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy

W sprawach najmu znaczenie może mieć art. 670 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Prawo zastawu nie jest jednak prostą zgodą na wyrzucenie rzeczy. Co do zasady zabezpiecza ono roszczenia wynajmującego i może mieć znaczenie w postępowaniu egzekucyjnym. Z art. 671 Kodeksu cywilnego wynika również, że wynajmujący może sprzeciwić się usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

W opisanym problemie prawo zastawu może być pomocne, jeżeli rzeczy należą do najemcy, zostały wniesione do garażu i istnieje zaległość czynszowa mieszcząca się w granicach przepisu. Nie rozwiązuje ono jednak automatycznie problemu długotrwałego blokowania garażu rzeczami byłego najemcy, zwłaszcza gdy celem właściciela jest szybkie odzyskanie pustego pomieszczenia.

Praktyczna kolejność działań wynajmującego

Najbezpieczniejszy schemat działania jest następujący: najpierw dokumentacja rzeczy, potem pisemne wezwanie do odbioru, następnie ocena wartości rzeczy i możliwych roszczeń, a dopiero później wybór dalszej drogi. Tą drogą może być przechowanie rzeczy na koszt byłego najemcy, wniosek do sądu o wykonanie zastępcze, egzekucja z ruchomości albo - przy rzeczach bezwartościowych i po właściwym udokumentowaniu - utylizacja.

W wezwaniu warto wskazać, że dalsze pozostawianie rzeczy powoduje szkodę po stronie wynajmującego, ponieważ garaż nie może zostać wynajęty. Można także zastrzec, że po upływie terminu wynajmujący będzie dochodził od byłego najemcy kosztów przechowania, transportu, utylizacji oraz wynagrodzenia za dalsze bezumowne korzystanie z garażu.

Jeżeli były najemca odpowie i zadeklaruje odbiór rzeczy, warto umówić konkretny termin, sporządzić protokół wydania i odebrać podpis. Jeżeli nie stawi się mimo ustalonego terminu, taka dokumentacja wzmacnia pozycję wynajmującego w dalszej procedurze.

FAQ

Czy właściciel garażu może sam wyrzucić rzeczy byłego najemcy?

Nie powinien robić tego pochopnie. Jeżeli wiadomo, że rzeczy należą do byłego najemcy, bezpieczniej najpierw sporządzić dokumentację, wysłać wezwanie do odbioru i dopiero po bezskutecznym terminie wybrać dalszą drogę prawną. Wartościowe rzeczy najlepiej usuwać po uzyskaniu upoważnienia sądu albo w ramach egzekucji.

Czy były najemca musi zapłacić za czas, w którym jego rzeczy blokują garaż?

Co do zasady tak, można dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z garażu lub odszkodowania, jeżeli przez pozostawione rzeczy właściciel nie może korzystać z garażu albo wynająć go innej osobie. Skuteczność takiego roszczenia zależy jednak od dowodów i wypłacalności byłego najemcy.

Jaki termin wyznaczyć byłemu najemcy na odbiór rzeczy?

Termin powinien być rozsądny i zależeć od ilości oraz rodzaju rzeczy. W prostych przypadkach często wystarczy 7 dni, ale przy dużej liczbie rzeczy, konieczności zorganizowania transportu albo przy osobie mieszkającej daleko bezpieczniej wyznaczyć np. 14 dni.

Czy można naliczyć byłemu najemcy koszty przechowania rzeczy?

Tak, jeżeli koszty są rzeczywiste, celowe i odpowiednio udokumentowane. W wezwaniu warto uprzedzić byłego najemcę, że po wyznaczonym terminie rzeczy mogą zostać przeniesione lub przechowane na jego koszt. Należy zachować faktury, umowy i protokoły.

Co zrobić, jeśli w garażu stoi pojazd byłego najemcy?

Pojazd wymaga szczególnej ostrożności. Nie należy go samodzielnie sprzedawać ani złomować bez podstawy prawnej. Trzeba ustalić właściciela, udokumentować stan pojazdu, wezwać do odbioru, a w razie braku reakcji rozważyć drogę sądową, egzekucyjną albo inne właściwe procedury zależnie od stanu pojazdu i miejsca jego pozostawienia.

Czy ustawowe prawo zastawu pozwala zatrzymać rzeczy najemcy?

Może pozwalać na zatrzymanie rzeczy obciążonych zastawem dla zabezpieczenia zaległego czynszu i świadczeń dodatkowych, ale w granicach art. 670 i 671 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to prawa do dowolnego rozporządzania tymi rzeczami. Sprzedaż powinna nastąpić zasadniczo w odpowiedniej procedurze, np. egzekucyjnej.

Czy lepiej wystąpić do sądu, czy działać samodzielnie?

Jeżeli rzeczy mają wartość albo były najemca może później kwestionować działania właściciela, bezpieczniejszy jest wniosek do sądu o upoważnienie do wykonania zastępczego. Samodzielne działanie bez zgody sądu warto rozważać tylko w sytuacjach naprawdę pilnych albo przy rzeczach bezwartościowych, po bardzo dobrej dokumentacji.

Podsumowanie

Opróżnienie garażu po byłym najemcy wymaga ostrożności. Właściciel ma prawo dążyć do odzyskania pełnej możliwości korzystania z garażu i może dochodzić należności za dalsze blokowanie pomieszczenia, ale nie powinien dowolnie dysponować cudzymi rzeczami. Najważniejsze są dowody, pisemne wezwanie, rozsądny termin i wybór procedury dopasowanej do wartości oraz rodzaju pozostawionych przedmiotów.

Jeżeli rzeczy są wartościowe, bezpieczniej rozważyć egzekucję albo sądowe upoważnienie do wykonania zastępczego. Jeżeli są bezwartościowe, zniszczone lub stanowią odpady, nadal warto zadbać o dokumentację i dowody, aby w razie sporu wykazać, że działanie było racjonalne i proporcjonalne.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 675, art. 480, art. 670 i art. 671.

2. Aktualne brzmienie art. 675 Kodeksu cywilnego - Zwrot rzeczy najętej.

3. Aktualne brzmienie art. 480 Kodeksu cywilnego - Wykonanie zastępcze.