Opróżnienie garażu po byłym najemcy

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z garażu

Jeżeli umowa najmu już się zakończyła, a były najemca nadal faktycznie włada garażem lub z niego korzysta, można rozważyć roszczenie za bezumowne korzystanie. Samo pozostawienie rzeczy nie zawsze oznacza jednak dalsze posiadanie garażu. Trzeba ustalić, czy były najemca zachował klucze, miał dostęp do pomieszczenia i w jakim zakresie uniemożliwiał właścicielowi korzystanie z niego. Jeżeli problem zaczyna się wcześniej, bo najemca nie odbiera korespondencji i unika kontaktu, osobno wyjaśniamy, jak zakończyć umowę najmu garażu, gdy najemca unika kontaktu.

Gdy samo pozostawienie ruchomości utrudnia ponowne wynajęcie garażu, właściwą podstawą roszczenia może być odpowiedzialność za niewykonanie obowiązku zwrotu przedmiotu najmu, obejmująca – po wykazaniu przesłanek – rzeczywistą szkodę, utracone korzyści (np. możliwy do uzyskania czynsz) oraz celowe koszty transportu i przechowania. Nie można automatycznie naliczać opłat w dowolnej wysokości tylko dlatego, że upłynął termin wezwania.

Trzeba również ocenić, czy dochodzenie zapłaty będzie ekonomicznie uzasadnione. Jeżeli wcześniejszy wyrok dotyczący należności za garaż nie został skutecznie wyegzekwowany, kolejna sprawa o zapłatę może zwiększyć kwotę długu, ale niekoniecznie doprowadzi do szybkiego opróżnienia garażu.

Podstawowy obowiązek byłego najemcy wynika z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. W przypadku garażu oznacza to nie tylko oddanie kluczy, ale również usunięcie rzeczy, które uniemożliwiają normalne korzystanie z garażu.

Jeżeli problemem jest nie tylko opróżnienie garażu, ale również zaległości czynszowe, warto pamiętać o instytucji ustawowego prawa zastawu. Więcej o granicach tego uprawnienia wyjaśnia artykuł: zajęcie rzeczy najemcy jako zastawu za niezapłacony czynsz.

Dokumentacja rzeczy pozostawionych w garażu

Pierwszym praktycznym krokiem powinno być zabezpieczenie dowodów. Należy sporządzić protokół opisujący, jakie rzeczy znajdują się w garażu, w jakim są stanie i kiedy zostały zinwentaryzowane. Dobrze, aby protokół podpisał świadek, a całość była uzupełniona zdjęciami lub nagraniem.

Dokumentacja jest ważna z dwóch powodów. Po pierwsze, ogranicza ryzyko sporu o to, co rzeczywiście znajdowało się w garażu. Po drugie, może być potrzebna w sądzie, u komornika albo przy późniejszym dochodzeniu kosztów przechowania, transportu lub usunięcia rzeczy.

Nie należy zakładać automatycznie, że rzeczy są porzucone. Zgodnie z art. 180 Kodeksu cywilnego właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez jej porzucenie, ale musi działać z zamiarem wyzbycia się własności. Sam fakt, że były najemca długo nie odbiera rzeczy, nie zawsze wystarczy do bezpiecznego przyjęcia, że utracił własność.

Wezwanie byłego najemcy do odbioru rzeczy

Po sporządzeniu dokumentacji należy wysłać byłemu najemcy pisemne wezwanie do opróżnienia garażu i odbioru rzeczy. Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania, a jeżeli znany jest adres e-mail lub numer telefonu byłego najemcy, można dodatkowo przesłać skan albo wiadomość informacyjną. Najważniejsze jest jednak, aby mieć dowód doręczenia albo co najmniej dowód prawidłowego wysłania pisma na znany adres.

W piśmie warto wskazać konkretny termin odbioru rzeczy, np. 7 albo 14 dni od doręczenia wezwania, opisać konsekwencje braku reakcji i powołać się na obowiązek zwrotu przedmiotu najmu wynikający z art. 675 Kodeksu cywilnego. Termin powinien być realny, zwłaszcza jeżeli rzeczy jest dużo albo wymagają transportu.

Przygotowując pismo, można pomocniczo wykorzystać zasady opisane w materiale: wezwanie opróżnienia przedmiotu najmu. W treści warto jasno zaznaczyć, że po bezskutecznym upływie terminu wynajmujący może dochodzić uzasadnionych kosztów przechowania, transportu lub sądowego usunięcia rzeczy. Sam termin wskazany w wezwaniu nie daje jeszcze prawa do sprzedaży ani zniszczenia cudzych przedmiotów.

Czego nie robić z rzeczami byłego najemcy?

Największym błędem jest pochopne wyrzucenie albo sprzedanie rzeczy bez dokumentacji, wezwania i podstawy prawnej. Nawet jeżeli rzeczy wyglądają na stare, niepotrzebne albo bezwartościowe, mogą mieć dla byłego najemcy określoną wartość majątkową lub osobistą. Dotyczy to zwłaszcza narzędzi, części samochodowych, dokumentów, pamiątek, sprzętu elektronicznego albo pojazdów.

Ryzykowne jest również „sprzedanie” rzeczy znajomemu za symboliczną kwotę tylko po to, aby formalnie się ich pozbyć. Jeżeli były najemca później wykaże, że rzeczy miały wartość, może żądać odszkodowania. W skrajnych sytuacjach, zależnie od okoliczności, sprawa może przybrać także wymiar karny, jeżeli doszłoby do przywłaszczenia albo zniszczenia cudzej własności.

Inaczej można oceniać rzeczy oczywiście bezwartościowe, śmieci, odpady, przedmioty zepsute albo stwarzające zagrożenie. Nawet wtedy trzeba upewnić się, że istnieje podstawa do ich usunięcia, i zachować rozsądną dokumentację: zdjęcia, opis, informację o terminie i sposobie utylizacji oraz dowód poniesionych kosztów. Samo uznanie przedmiotu za mało wartościowy nie odbiera właścicielowi prawa własności.

Wykonanie zastępcze, czyli usunięcie rzeczy na koszt byłego najemcy

Jeżeli były najemca mimo wezwania nie odbiera rzeczy, podstawą działania może być art. 480 § 1 Kodeksu cywilnego. W razie zwłoki dłużnika w wykonaniu obowiązku dokonania czynności, którą może wykonać ktoś inny, wierzyciel może żądać upoważnienia do jej wykonania na koszt dłużnika, nie tracąc roszczenia o naprawienie szkody.

Nie masz jeszcze odpowiedniego orzeczenia: pozew z art. 480 K.c.

Jeżeli nie ma tytułu egzekucyjnego nakazującego byłemu najemcy wykonanie takiej czynności, upoważnienia z art. 480 § 1 K.c. dochodzi się w postępowaniu rozpoznawczym, wnosząc pozew, a sąd udziela go w wyroku. Nie jest to zwykły „wniosek do sądu” wszczynający sprawę nieprocesową. Pozew wnosi się do właściwego sądu cywilnego; należy w nim oznaczyć strony i precyzyjne żądanie, opisać obowiązek oraz zwłokę najemcy, wskazać planowaną czynność zastępczą i przedstawić dowody: umowę, zakończenie najmu, protokół, zdjęcia, wezwania i potwierdzenia ich doręczenia. Zakres żądania powinien odpowiadać rzeczywistemu problemowi, a nie obejmować automatycznie sprzedaży czy zniszczenia wartościowych rzeczy.

Masz już tytuł wykonawczy: wniosek w trybie art. 1049 K.p.c.

Inna procedura dotyczy sytuacji, gdy właściciel ma tytuł wykonawczy nakazujący byłemu najemcy określoną czynność zastępowalną, ale dłużnik jej nie wykonuje. Zgodnie z art. 1049 K.p.c. wierzyciel składa wniosek do sądu, w którego okręgu czynność ma być wykonana. Sąd wzywa dłużnika do wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie, a po stwierdzeniu bezskuteczności wezwania może upoważnić wierzyciela do działania na koszt dłużnika. Do wniosku trzeba dołączyć właściwy tytuł wykonawczy i wykazać, jaka czynność nie została wykonana.

Obowiązujące zasady art. 1049 K.p.c. przewidują także możliwość oznaczenia przez sąd maksymalnej wysokości kosztów, a po wykonaniu czynności – dochodzenia zwrotu kosztów udokumentowanych i celowych. Nie należy zakładać automatycznej wypłaty pieniędzy z góry. Uchwała Sądu Najwyższego z 17 lutego 2016 r., III CZP 106/15, wyjaśnia relację obu trybów; jej rozważania o przyznaniu sumy potrzebnej na wykonanie czynności odnoszą się jednak do wcześniejszego brzmienia art. 1049 K.p.c.

Rodzaj posiadanego wyroku ma zasadnicze znaczenie. Sam wyrok o zapłatę czynszu nie upoważnia do usunięcia przedmiotów. Jeżeli zaś tytuł nakazuje wydanie nieruchomości lub opróżnienie pomieszczenia, właściwa może być egzekucja przez komornika na podstawie art. 1046 K.p.c., a nie tryb czynności zastępowalnej z art. 1049. Przed skierowaniem sprawy trzeba więc sprawdzić dokładne brzmienie sentencji.

Art. 480 § 3 Kodeksu cywilnego dopuszcza samodzielne wykonanie czynności bez uprzedniego upoważnienia sądu w przypadkach nagłych. Musi chodzić o rzeczywistą pilność, np. niebezpieczeństwo lub konieczność zapobieżenia bezpośredniej szkodzie; sama chęć szybkiego wynajęcia garażu następnej osobie nie uzasadnia automatycznie takiego działania. Zakres interwencji powinien być niezbędny i udokumentowany.

Jeżeli sprawa dotyczy szerszego sporu o opróżnienie nieruchomości, przydatne może być także omówienie, jak wygląda przebieg postępowania eksmisyjnego i co zrobić z rzeczami pozostawionymi po osobie, która nie chce dobrowolnie opuścić nieruchomości.

Egzekucja z rzeczy pozostawionych w garażu

Jeżeli wynajmujący ma już tytuł wykonawczy zasądzający należności pieniężne od byłego najemcy, może rozważyć skierowanie egzekucji do ruchomości pozostawionych w garażu. Komornik może zająć rzeczy należące do dłużnika, a następnie sprzedać je w trybie egzekucyjnym, o ile mają wartość i nadają się do sprzedaży.

To rozwiązanie jest szczególnie zasadne wtedy, gdy rzeczy są wartościowe: narzędzia, urządzenia, wyposażenie warsztatowe, części samochodowe albo pojazd. Jeżeli natomiast są to rzeczy stare, zniszczone lub bez realnej wartości rynkowej, komornik może nie być zainteresowany ich sprzedażą, a egzekucja nadal może okazać się bezskuteczna.

Trzeba też odróżnić egzekucję z ruchomości od samodzielnej sprzedaży rzeczy przez wynajmującego. Sam fakt, że były najemca jest dłużnikiem, nie daje właścicielowi garażu automatycznego prawa do sprzedaży jego rzeczy poza procedurą egzekucyjną. Taka egzekucja służy odzyskaniu pieniędzy i nie musi doprowadzić do opróżnienia całego pomieszczenia.

Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy

W sprawach najmu znaczenie może mieć art. 670 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Prawo zastawu nie jest jednak prostą zgodą na wyrzucenie rzeczy. Co do zasady zabezpiecza ono roszczenia wynajmującego i może mieć znaczenie w postępowaniu egzekucyjnym. Z art. 671 Kodeksu cywilnego wynika również, że wynajmujący może sprzeciwić się usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

W opisanym problemie prawo zastawu może być pomocne, jeżeli rzeczy należą do najemcy, zostały wniesione do garażu i istnieje zaległość czynszowa mieszcząca się w granicach przepisu. Nie rozwiązuje ono jednak automatycznie problemu długotrwałego blokowania garażu rzeczami byłego najemcy, zwłaszcza gdy celem właściciela jest szybkie odzyskanie pustego pomieszczenia.

Praktyczna kolejność działań wynajmującego

Najpierw należy ustalić, czy najem skutecznie się zakończył, co dokładnie pozostało w garażu oraz kto jest właścicielem tych rzeczy. Następnie trzeba sporządzić protokół i zdjęcia, wysłać wezwanie z rozsądnym terminem odbioru oraz zachować dowody doręczenia. Dopiero po bezskutecznym wezwaniu warto wybrać procedurę odpowiadającą stanowi sprawy: pozew z art. 480 K.c. bez wcześniejszego tytułu, wniosek z art. 1049 K.p.c. przy tytule dotyczącym czynności zastępowalnej albo egzekucję opróżnienia pomieszczenia z art. 1046 K.p.c., gdy właśnie taki obowiązek wynika z tytułu. Jeżeli istnieje wyłącznie tytuł o zapłatę, możliwa jest odrębna egzekucja należności z ruchomości dłużnika.

W wezwaniu można wskazać, że dalsze pozostawianie rzeczy może powodować szkodę po stronie wynajmującego, ponieważ garaż nie nadaje się do wynajęcia. W zależności od sytuacji i podstawy prawnej możliwe jest dochodzenie celowych kosztów przechowania, transportu oraz odszkodowania za udowodnione straty lub utracone korzyści. Nie należy jednak przedstawiać całej takiej kwoty jako automatycznie należnego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Jeżeli były najemca odpowie i zadeklaruje odbiór rzeczy, warto umówić konkretny termin, sporządzić protokół wydania i odebrać podpis. Jeżeli nie stawi się mimo ustalonego terminu, taka dokumentacja wzmacnia pozycję wynajmującego w dalszej procedurze.

FAQ

Czy właściciel garażu może sam wyrzucić rzeczy byłego najemcy?

Nie powinien robić tego pochopnie. Nawet po bezskutecznym wezwaniu rzeczy nie stają się automatycznie porzucone. Znaczenie mają ich właściciel, wartość, ewentualna zgoda na odbiór lub usunięcie oraz właściwa podstawa prawna. W przypadku sporu bezpieczniej skorzystać z odpowiedniej procedury sądowej albo egzekucyjnej.

Czy były najemca musi płacić za czas blokowania garażu rzeczami?

Nie zawsze jako za bezumowne korzystanie. Jeżeli po zakończeniu najmu nadal faktycznie władał garażem, taka podstawa może być właściwa. Jeśli tylko pozostawił rzeczy, trzeba raczej ocenić roszczenie odszkodowawcze, w tym udowodnioną utratę możliwości wynajęcia garażu. Każde roszczenie wymaga ustalenia podstawy i dowodów.

Jaki termin wyznaczyć byłemu najemcy na odbiór rzeczy?

Nie ma jednej ustawowej liczby dni odpowiedniej dla każdej sytuacji. Często rozsądne jest 7–14 dni od doręczenia wezwania, ale przy dużej liczbie przedmiotów lub konieczności organizacji transportu może być potrzebny dłuższy termin. Sam jego upływ nie upoważnia do zniszczenia rzeczy.

Czy można żądać zwrotu kosztów przechowania rzeczy?

Można dochodzić kosztów, jeżeli istnieje odpowiednia podstawa prawna, wydatki są celowe i rzeczywiście poniesione. Trzeba wykazać, dlaczego transport lub przechowanie były konieczne, i zachować rachunki, protokoły oraz korespondencję. Wysłanie wezwania nie tworzy samoistnego prawa do naliczania dowolnej stawki magazynowej.

Co zrobić, jeśli w garażu stoi pojazd byłego najemcy?

Nie należy go samodzielnie sprzedawać ani złomować. Trzeba sprawdzić właściciela, udokumentować stan i wezwać do odbioru. Jeżeli samochód należy do osoby trzeciej albo wymaga przemieszczenia, sposób postępowania trzeba dobrać szczególnie ostrożnie do prawa własności i istniejącego tytułu.

Czy w sprawie usunięcia rzeczy składa się pozew czy wniosek?

Jeżeli żądasz dopiero sądowego upoważnienia do wykonania zastępczego na podstawie art. 480 § 1 K.c., właściwe jest powództwo i wyrok. Jeżeli dysponujesz tytułem wykonawczym dotyczącym czynności zastępowalnej, można złożyć wniosek do sądu w postępowaniu egzekucyjnym na podstawie art. 1049 K.p.c. Tytuł nakazujący opróżnienie pomieszczenia może natomiast podlegać wykonaniu przez komornika według art. 1046 K.p.c. Sam wyrok o zapłatę nie zastępuje żadnego z tych obowiązków.

Źródła

• Kodeks cywilny – tekst jednolity (Dz.U. z 2026 r. poz. 795), w szczególności art. 180, 480, 670–671 i 675.
• Kodeks postępowania cywilnego – tekst jednolity (Dz.U. z 2026 r. poz. 468), w szczególności art. 1046 i 1049.
• Sąd Najwyższy, uchwała z 17 lutego 2016 r., III CZP 106/15 – o relacji sądowego upoważnienia z art. 480 K.c. i egzekucji z art. 1049 K.p.c.; w zakresie rozliczania kosztów należy uwzględnić późniejszą zmianę art. 1049 K.p.c.

Stan prawny zweryfikowano na 18 października 2026 r.