Instalacja pieca c.o. w piwnicy wspólnoty mieszkaniowej

Piwnica w akcie notarialnym i księdze wieczystej

Najpierw trzeba odróżnić dwie sytuacje: piwnica może być pomieszczeniem przynależnym do konkretnego lokalu albo częścią nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia położone nawet poza samym lokalem, w szczególności piwnica, strych, komórka lub garaż.

Jeżeli piwnica jest pomieszczeniem przynależnym, dzieli los prawny mieszkania. Sprzedaż lokalu obejmuje wtedy także to pomieszczenie, nawet gdy nabywca korzysta z niego fizycznie poza mieszkaniem. Taki status powinien jednak wynikać z dokumentów: aktu ustanowienia odrębnej własności lokalu, załączników graficznych oraz księgi wieczystej lokalu.

Zgodnie z art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali lokale wraz z pomieszczeniami przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a gdy pomieszczenia przynależne znajdują się poza budynkiem mieszkalnym, także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Dokumenty te powinny stanowić załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Jeżeli w akcie notarialnym sprzedaży wymieniono tylko pokoje, kuchnię i przedpokój, a piwnice nie zostały wskazane jako pomieszczenia przynależne, nie oznacza to jeszcze ostatecznie, że nie są związane z lokalem. Trzeba sprawdzić pełną dokumentację pierwotnego wyodrębnienia lokalu oraz treść księgi wieczystej. Praktyczne informacje o dokumentach ujawnianych w księgach znajdziesz także w dziale księgi wieczyste.

Jak sprawdzić, czy piwnica należy do lokalu?

Właściciel lokalu powinien zebrać dokumenty, które pokażą, czy piwnice zostały prawnie przypisane do mieszkania. Sama informacja, że poprzednia właścicielka korzystała z czterech piwnic, jest ważna dowodowo, ale nie zastępuje tytułu prawnego.

Warto wystąpić do zarządu lub zarządcy wspólnoty o kopię dokumentacji technicznej i uchwał dotyczących piwnic. Można też uzyskać wypis aktu notarialnego z kancelarii notarialnej, jeżeli znana jest kancelaria i data aktu, albo z akt księgi wieczystej prowadzonej przez sąd wieczystoksięgowy.

Gdy piwnica jest częścią nieruchomości wspólnej

Jeżeli piwnice nie zostały przypisane do lokali jako pomieszczenia przynależne, co do zasady wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Wynika to z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

W takiej sytuacji właściciel lokalu ma prawo korzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, co wynika z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali. Jednocześnie art. 13 ust. 1 tej ustawy nakłada na właściciela obowiązek korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli.

Faktyczne używanie piwnicy przez poprzednią właścicielkę może świadczyć o ustalonym zwyczaju albo nieformalnym przydziale. Nie jest to jednak równoznaczne z własnością. Jeżeli wspólnota wymaga dokumentów potwierdzających własność piwnic, trzeba liczyć się z tym, że bez wpisu w dokumentach lokalowych można wykazać co najwyżej prawo korzystania, a nie własność.

Jak zachować piwnice używane przez poprzedniego właściciela?

Jeżeli piwnice są częścią wspólną, najprostszym rozwiązaniem jest uregulowanie sposobu korzystania z nich. Wspólnota może przyjąć uchwałę albo zawrzeć porozumienie właścicieli określające, które piwnice pozostają do wyłącznego używania konkretnych lokali. Taki podział do korzystania nie przenosi własności piwnicy, ale porządkuje sytuację praktyczną i może być wystarczający, jeśli chodzi o bieżące używanie.

Jeżeli celem jest uczynienie piwnic pomieszczeniami przynależnymi do lokalu, sprawa jest znacznie trudniejsza. Taka zmiana może wpływać na powierzchnię lokalu i wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Jeżeli pierwotnie udziały ustalono bez uwzględnienia piwnic, znaczenie może mieć art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali. Przepis ten dotyczy budynków, w których wyodrębniono co najmniej jeden lokal i ustalono udziały bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych albo w inny sposób niż wynikający z art. 3 ust. 3 tej ustawy. Zmiana udziałów wymaga jednak ostrożności, ponieważ może wymagać zgody właścicieli, aktu notarialnego i wpisów w księgach wieczystych.

W praktyce trzeba więc rozróżnić dwa cele:

• uregulowanie faktycznego korzystania z piwnic, czyli przydział do używania bez przenoszenia własności,
• prawne przypisanie piwnic do lokalu jako pomieszczeń przynależnych, co może wymagać zmiany dokumentów lokalowych, udziałów i ksiąg wieczystych.

Montaż pieca c.o. w piwnicy a zgoda wspólnoty

Montaż pieca c.o. w piwnicy wymaga osobnej analizy. Jeżeli piwnica jest częścią wspólną, wspólnota ma prawo żądać wykazania tytułu do korzystania z tego pomieszczenia. Nie wystarczy sama zgoda zarządu, jeżeli planowana instalacja wykracza poza zwykłe korzystanie z piwnicy, ingeruje w ściany, stropy, przewody kominowe, wentylację, instalację gazową, elektryczną albo zmienia przeznaczenie części wspólnej.

Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących wykonanie uchwały. Z kolei art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali wskazuje, że zmianą przekraczającą zwykły zarząd jest zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.

Jeżeli montaż pieca wiąże się z przebudową części wspólnej, podłączeniem do przewodów kominowych, wykonaniem nowej instalacji albo odłączeniem lokalu od wspólnego systemu ogrzewania, uchwała wspólnoty jest rozwiązaniem najbezpieczniejszym. W większych wspólnotach uchwała zapada większością głosów liczoną według udziałów, zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, chyba że w konkretnej wspólnocie skutecznie przyjęto inny sposób liczenia głosów przewidziany w art. 23 ust. 2a tej ustawy.

Formalności budowlane, kominowe i techniczne

Poza zgodą wspólnoty trzeba sprawdzić formalności wynikające z prawa budowlanego i przepisów technicznych. Ich zakres zależy od rodzaju pieca, paliwa, mocy urządzenia, sposobu odprowadzania spalin oraz tego, czy planowane są roboty w częściach wspólnych budynku.

Jeżeli chodzi o kocioł gazowy i wykonanie albo zmianę instalacji gazowej w użytkowanym budynku, znaczenie ma art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, który obejmuje roboty polegające na instalowaniu instalacji gazowych wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku. Takie roboty wymagają zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej na zasadach z art. 30 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z art. 30 ust. 5 tej ustawy organ ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu od doręczenia zgłoszenia.

Wymagania dotyczące instalacji ogrzewczych, przewodów kominowych, wentylacji i instalacji gazowych wynikają także z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności z § 132-139 dotyczących instalacji ogrzewczych, § 140-146 dotyczących przewodów kominowych, § 147-155 dotyczących wentylacji i klimatyzacji oraz § 156-179 dotyczących instalacji gazowych na paliwa gazowe.

Jeżeli piec miałby być na paliwo stałe, trzeba dodatkowo sprawdzić lokalne uchwały antysmogowe. Sejmik województwa może wprowadzać ograniczenia lub zakazy eksploatacji instalacji, w których następuje spalanie paliw, na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska.

W sprawach technicznych warto skorzystać z projektanta, kominiarza i instalatora z odpowiednimi uprawnieniami. Szersze zagadnienia dotyczące robót i zgłoszeń opisujemy w dziale prawo budowlane.

Odłączenie mieszkania od wspólnego ogrzewania

Jeżeli montaż pieca ma służyć odłączeniu lokalu od istniejącej instalacji centralnego ogrzewania w budynku, sprawa staje się bardziej złożona. Instalacja c.o. służąca więcej niż jednemu lokalowi może być urządzeniem wchodzącym w skład nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Samodzielna ingerencja właściciela jednego mieszkania może wpływać na bilans cieplny budynku, koszty innych właścicieli i bezpieczeństwo eksploatacji.

Dlatego w takiej sytuacji wspólnota może wymagać nie tylko uchwały, lecz także opinii technicznej, projektu zmian, uzgodnień z zarządcą i późniejszej aktualizacji zasad rozliczania kosztów. Każdy przypadek trzeba ocenić indywidualnie, zwłaszcza gdy budynek ma wspólny węzeł cieplny, wspólne przewody kominowe albo regulamin rozliczeń ciepła.

FAQ

Podsumowanie

Jeżeli w akcie notarialnym i księdze wieczystej nie ma piwnic jako pomieszczeń przynależnych, najprawdopodobniej nie są one odrębną częścią Pana lokalu, lecz elementem nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji można starać się o formalne potwierdzenie prawa korzystania z konkretnych piwnic, ale do wykazania własności potrzebne są dokumenty lokalowe albo późniejsze skuteczne czynności prawne.

Montaż pieca c.o. w piwnicy wymaga odrębnej zgody wspólnoty, jeżeli dotyczy części wspólnej lub instalacji budynku. Przed rozpoczęciem prac trzeba sprawdzić uchwały wspólnoty, wymagania Prawa budowlanego, warunki techniczne, opinię kominiarską oraz lokalne ograniczenia dotyczące źródeł ciepła.

Źródła

• Art. 2 ust. 4 i 5, art. 3 ust. 2, 3 i 7, art. 12 ust. 1, art. 13 ust. 1, art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 4 oraz art. 23 ust. 2 i 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d, art. 30 ust. 1 i art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
• § 132-139, § 140-146, § 147-155 oraz § 156-179 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
• Art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska.