Instalacja pieca c.o. w piwnicy

Piwnica nie została wpisana do aktu notarialnego zakupu mieszkania

Piwnica może stanowić tzw. pomieszczenie przynależne do lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności lokalu.

Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, takie pomieszczenia, które nawet do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Takie pomieszczenia to w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. 

Zgodnie z tą definicją piwnica może stanowić część składową lokalu. W takiej sytuacji dzieli ona los prawny mieszkania, z którym jest związana. Zbycie lokalu pociąga za sobą przejście na nabywcę prawa do piwnicy.

Może też zaistnieć sytuacja, że piwnice stanowią część wspólną nieruchomości.

To, czy piwnice są pomieszczeniami przynależnymi do lokali mieszkalnych, czy też stanowią część wspólną nieruchomości, ma znaczenie przy ustalaniu udziału danego właściciela w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej przypisany danemu lokalowi to stosunek powierzchni lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi.

Czy piwnica jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego?

W Pana sytuacji wydaje się, że piwnice nie są pomieszczeniami przynależnymi do poszczególnych lokali, lecz częścią wspólną nieruchomości.

Przemawia za tym okoliczność, że w aktach notarialnych właścicieli mieszkań piwnice nie są wyszczególnione jako pomieszczenia przynależne.

Akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu oprócz opisu samego lokalu powinien zawierać też wzmiankę o rodzaju, położeniu i powierzchni pomieszczeń przynależnych.

Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi powinny być zaznaczone na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Jeżeli więc w umowie notarialnej ustanawiającej odrębną własność lokalu i w załączniku do niej nie są wykazane piwnice jako pomieszczenia przynależne, to stanowią one część wspólną nieruchomości.

Ważny może się tu okazać art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali, mówiący, że w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób – do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się takie zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu.

Powyższego przepisu nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości ustalają w umowie nową wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej.

Prawdopodobnie w przypadku Pana wspólnoty właściciele mieszkań nie nabyli własności piwnic przy wyodrębnieniu własności lokalu. Taka praktyka była szeroko stosowana w latach ubiegłych, zwłaszcza przy wyodrębnianiu własności lokali.

Montaż pieca co w części wspólnej budynku mieszkalnego

Co do zamontowania w piwnicy pieca c.o., a tym samym zmiany sposobu ogrzewania Pana mieszkania – to należy stwierdzić (zwłaszcza jeżeli chce się Pan odłączyć od zainstalowanej w budynku sieci c.o.), że może Pan tego dokonać tylko za zgodą pozostałych współwłaścicieli. Wynika to z tego, że zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 zmiana przeznaczenia części wspólnej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością. W takiej sytuacji nie wystarczy Panu zgoda zarządu nieruchomości.

Tu na marginesie podam, że nie wszyscy prawnicy traktują zainstalowanie pieca c.o. w piwnicy jako czynność przekraczającą zwykły zarząd i uważają, że do tego wystarczy zgoda udzielona przez zarząd. Wynika to z tego, że nie sprecyzowano pojęcia zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną. W związku z tym różne działania mogą być różnie interpretowane.

Nadmienię jeszcze, że zamontowanie pieca c.o. wymaga wielu pozwoleń. Organy administracji także różnie interpretują montowanie pieca c.o. w piwnicy. W niektórych przypadkach organy te żądają zgody zarządu nieruchomości, kiedy indziej – przedłożenia zgody wszystkich współwłaścicieli. Wynika to właśnie z różnych interpretacji przepisów o zarządzie nieruchomości.

W Pana sytuacji, moim zdaniem, najlepszym rozwiązaniem byłoby uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej, wyrażonej w uchwale właścicieli, na zamontowanie w piwnicy pieca c.o. Jeżeli właściciele się zgodzą na zamontowanie pieca c.o. w piwnicy, w której chciałby Pan go zamontować, to zarząd nie będzie mógł się temu sprzeciwić.

Jeżeli wszystkim właścicielom zależy na tym, aby piwnice, które obecnie zajmują, a które są obecnie faktycznie częściami wspólnymi nieruchomości, stały się pomieszczeniami przynależnymi do poszczególnych lokali – to mogą w drodze umowy pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami lokali podzielić część wspólną do używania (każdy z właścicieli uzyska prawo wyłącznego korzystania z danych piwnic, które nadal będą stanowiły część wspólną nieruchomości) lub ustalić w umowie nowe wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej (choć co do tej możliwości istnieją zdania przeciwne).