Sprzedaż nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli

Czy współwłaściciel może sprzedać swój udział bez zgody pozostałych?

Tak. Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność ułamkową, każdy współwłaściciel ma określony udział, na przykład 1/3 albo 2/3. Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Oznacza to, że do czasu zniesienia współwłasności każdy współwłaściciel ma udział w całym prawie własności, a nie fizycznie wydzielony fragment działki lub domu.

Najważniejsza zasada wynika z art. 198 Kodeksu cywilnego: każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. W praktyce oznacza to, że osoba mająca 2/3 udziału w nieruchomości może sprzedać właśnie ten udział osobie trzeciej, bez zgody właściciela pozostałej 1/3.

Pozostali współwłaściciele nie muszą akceptować ceny sprzedaży udziału. Cena jest elementem umowy między sprzedającym udział a kupującym. Wyjątek może wynikać z odrębnej umowy między współwłaścicielami, prawa pierwokupu ustanowionego umownie albo szczególnych przepisów dotyczących określonych nieruchomości, na przykład nieruchomości rolnych.

Sprzedaż udziału a sprzedaż całej nieruchomości

Trzeba odróżnić sprzedaż udziału od sprzedaży całej nieruchomości przez kilku właścicieli. Sprzedaż własnego udziału jest dopuszczalna samodzielnie na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego. Natomiast sprzedaż całej nieruchomości, czyli domu i działki jako całości, jest rozporządzeniem rzeczą wspólną.

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Wynika to bezpośrednio z art. 199 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc jeden współwłaściciel ma 2/3 udziału, nie może sam sprzedać całej nieruchomości bez zgody właściciela pozostałej 1/3.

Jeżeli zgody wszystkich współwłaścicieli nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Art. 199 Kodeksu cywilnego wskazuje, że sąd orzeka, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Forma sprzedaży udziału w nieruchomości

Sprzedaż udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, a to samo dotyczy umowy przenoszącej własność. Przepis ten stosuje się również do sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości.

Umowa zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego byłaby nieważna na podstawie art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego, ponieważ ustawa zastrzega formę szczególną pod rygorem nieważności.

Po zawarciu aktu notarialnego notariusz co do zasady składa wniosek o wpis nowego współwłaściciela do księgi wieczystej. Obowiązek ujawniania prawa własności w księdze wieczystej wynika z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Czy pozostali współwłaściciele mają prawo pierwokupu?

W zwykłej współwłasności ułamkowej nieruchomości Kodeks cywilny nie przyznaje automatycznego prawa pierwokupu pozostałym współwłaścicielom przy sprzedaży udziału. Sam fakt posiadania 1/3 udziału nie daje więc prawa do zablokowania sprzedaży 2/3 udziału ani prawa do kupna tego udziału przed osobą trzecią.

Prawo pierwokupu może jednak wynikać z umowy albo z przepisów szczególnych. Przykładowo przy nieruchomościach rolnych znaczenie mogą mieć przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 3 i art. 4 tej ustawy, które przewidują określone uprawnienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa oraz ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi. Ocena zależy od rodzaju nieruchomości, jej powierzchni, statusu nabywcy i celu nabycia.

Jeżeli nieruchomość jest objęta szczególnymi ograniczeniami, przed podpisaniem aktu notarialnego warto zweryfikować księgę wieczystą, wypis z rejestru gruntów, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz ewentualne umowy między współwłaścicielami.

Uprawnienia współwłaściciela po sprzedaży udziału

Kupujący udział wchodzi w miejsce dotychczasowego współwłaściciela. Staje się współwłaścicielem nieruchomości w takim zakresie, w jakim nabył udział. Jeżeli kupił 2/3 udziału, będzie miał 2/3 udziału w prawie własności całej nieruchomości, ale nie oznacza to automatycznie prawa do wyłącznego korzystania z konkretnych pomieszczeń, części domu albo określonego fragmentu działki.

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele chcą ustalić, kto korzysta z określonych pomieszczeń albo części działki, mogą zawrzeć umowę o podziale nieruchomości do korzystania, czyli umowę quoad usum.

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Wynika to z art. 207 Kodeksu cywilnego.

Zarząd nieruchomością wspólną

Przy współwłasności trzeba odróżniać czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów. Tak stanowi art. 201 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli większość współwłaścicieli nie może uzyskać zgody na czynność zwykłego zarządu albo jeden ze współwłaścicieli sprzeciwia się takiej czynności, współwłaściciele mogą skorzystać z drogi sądowej. Art. 201 Kodeksu cywilnego pozwala współwłaścicielom mającym większość udziałów żądać upoważnienia sądu do dokonania czynności zwykłego zarządu.

Z kolei art. 202 Kodeksu cywilnego daje współwłaścicielowi, który nie zgadza się z czynnością zwykłego zarządu dokonywaną przez większość, możliwość żądania rozstrzygnięcia przez sąd, jeżeli czynność rażąco sprzeciwia się zasadom prawidłowego zarządu rzeczą wspólną.

Zniesienie współwłasności jako rozwiązanie sporu

Jeżeli współwłasność utrudnia korzystanie z nieruchomości, blokuje remonty albo powoduje stałe konflikty, każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to wynika z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. Roszczenie o zniesienie współwłasności co do zasady nie przedawnia się, co potwierdza art. 220 Kodeksu cywilnego.

Zniesienie współwłasności może nastąpić umownie albo sądownie. Jeżeli współwłaściciele są zgodni, a w skład majątku wchodzi nieruchomość, umowa znosząca współwłasność wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. Jeżeli zgody nie ma, konieczny jest wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Postępowanie prowadzi się według art. 617 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego.

Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego podstawowym sposobem zniesienia współwłasności jest podział rzeczy wspólnej, jeżeli nie byłby sprzeczny z ustawą, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy ani nie pociągałby za sobą istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości. Przy nieruchomości może to oznaczać na przykład podział działki albo wyodrębnienie lokali, jeżeli jest to technicznie i prawnie możliwe.

Jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy albo niecelowy, sąd może przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zarządzić sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny. Takie rozwiązania wynikają z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego.

W sprawach dotyczących rozliczeń między osobami pozostającymi w związku nieformalnym znaczenie mogą mieć dodatkowe ustalenia dotyczące nakładów, kredytu i faktycznego finansowania lokalu. Praktyczne omówienie podobnego problemu znajdziesz w materiale: spłata konkubenta ze wspólnego mieszkania.

Co może zrobić współwłaściciel, który nie chce sprzedaży udziału osobie obcej?

Jeżeli drugi współwłaściciel sprzedaje wyłącznie swój udział, zasadniczo nie można tego zablokować tylko dlatego, że kupującym ma być osoba obca. Warto jednak sprawdzić, czy nie istnieje umowne prawo pierwokupu, zakaz zbywania udziału wynikający z umowy albo ograniczenia szczególne, na przykład dotyczące nieruchomości rolnej.

W praktyce można rozważyć kilka działań:

• zaproponowanie odkupienia udziału na warunkach akceptowalnych dla sprzedającego,
• zawarcie umowy quoad usum, która uporządkuje korzystanie z nieruchomości po zmianie współwłaściciela,
• wystąpienie o zniesienie współwłasności, jeżeli dalsza współwłasność jest konfliktowa,
• uregulowanie rozliczeń z tytułu nakładów, remontów, podatków i opłat na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego,
• weryfikację księgi wieczystej oraz dokumentów nieruchomości przed podjęciem rozmów lub sporu sądowego.

FAQ

Podsumowanie

Współwłaściciel nieruchomości może sprzedać swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli, ponieważ art. 198 Kodeksu cywilnego przyznaje mu prawo samodzielnego rozporządzania udziałem. Inaczej jest przy sprzedaży całej nieruchomości, która wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego. Jeżeli współwłasność prowadzi do sporów, praktycznym rozwiązaniem może być umowa o korzystanie z nieruchomości, odkupienie udziału albo sądowe zniesienie współwłasności.

Źródła

• Art. 73 § 2, art. 158, art. 195, art. 198, art. 199, art. 201, art. 202, art. 206, art. 207, art. 210 § 1, art. 211, art. 212 § 2 i art. 220 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 617 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 3 i art. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.