Sprzedaż nieruchomości a dwóch właścicieli

Rozporządzanie swoją częścią nieruchomości

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Odpowiadając na Pana pytanie, przede wszystkim zwracam uwagę, że trzeba odróżnić 2 kwestie.

Otóż każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli tylko swoim udziałem w prawie własności rzeczy wspólnej (art. 198 Kodeksu cywilnego). Do rozporządzania natomiast rzeczą wspólną (jako całością) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres tzw. zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Na zasadach wyjątku od powyższej reguły w razie braku zgody, o której mowa w poprzednim akapicie, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd zasadności zamierzonej czynności. Sąd zaś orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 Kodeksu cywilnego).

Czy współwłaściciel nieruchomości może żądać zniesienia współwłasności?

Niezależnie od powyższego należy zwrócić uwagę, że każdy ze współwłaścicieli może żądać w dowolnym czasie zniesienia współwłasności (art. 210 Kodeksu cywilnego). W razie braku zgody można wystąpić do sądu z odpowiednim żądaniem.

Zniesienie współwłasności może nastąpić na przynajmniej kilka sposobów:

• poprzez pozostawienie rzeczy wspólnej w rękach jednego współwłaściciela z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• poprzez sprzedaż rzeczy wspólnej z podziałem uzyskanej kwoty pomiędzy współwłaścicieli (stosownie do posiadanych udziałów),
• poprzez fizyczny podział rzeczy, jeżeli jest to możliwe (w przypadku nieruchomości – np. w drodze wydzielenia 2 osobnych lokali w budynku).