Sprzedaż działki z wieloma współwłaścicielami

Sprzedaż całej działki a zgoda współwłaścicieli

Jeżeli działka ma kilku współwłaścicieli ujawnionych w księdze wieczystej, jeden lub dwóch z nich nie może samodzielnie sprzedać całej nieruchomości. Może rozporządzać tylko tym prawem, które mu przysługuje, czyli swoim udziałem. Sprzedaż całej rzeczy wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Podstawowe znaczenie ma art. 199 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd ocenia wtedy cel planowanej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W praktyce oznacza to, że notariusz nie sporządzi skutecznej umowy sprzedaży całej działki, jeżeli do aktu nie przystąpią wszyscy współwłaściciele albo osoby prawidłowo ich reprezentujące. Jeżeli część współwłaścicieli zmarła, nie wystarczy oświadczenie pozostałych osób, że nie znają spadkobierców. Trzeba najpierw ustalić, kto wstąpił w prawa zmarłych właścicieli.

Czy można sprzedać sam udział w działce?

Tak. Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że współwłaściciel może sprzedać, darować albo obciążyć swój udział, chyba że w konkretnej sprawie zastosowanie mają szczególne ograniczenia, na przykład dotyczące nieruchomości rolnej.

Trzeba jednak wyraźnie odróżnić sprzedaż udziału od sprzedaży całej działki. Kupujący udział nie nabywa wyłącznego prawa do konkretnej części gruntu, lecz wchodzi do współwłasności. Dlatego rynek na takie udziały jest zwykle ograniczony, zwłaszcza gdy stan prawny nieruchomości jest nieuregulowany albo współwłaściciele są skonfliktowani.

Praktyczne omówienie tego problemu znajdziesz również w materiale: czy można zbyć udział bez zgody. Podobne ryzyka przy sprzedaży udziałów, choć na przykładzie innej nieruchomości, pokazuje artykuł o tym, jak wygląda sprzedaż udziałów w kamienicy.

Co zrobić, gdy część współwłaścicieli nie żyje?

Jeżeli w księdze wieczystej nadal wpisane są osoby zmarłe, pierwszym krokiem powinno być ustalenie ich następców prawnych. Najczęściej wymaga to przeprowadzenia postępowania o stwierdzenie nabycia spadku przed sądem albo sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Dopiero spadkobiercy zmarłego współwłaściciela mogą skutecznie podjąć decyzję co do sprzedaży udziału albo całej nieruchomości.

Jeżeli nieuregulowane dziedziczenie dotyczy nieruchomości przeznaczonej do zbycia, praktyczne konsekwencje pokazuje sprawa o sprzedaż działki bez przeprowadzonego spadku.

Po ustaleniu spadkobierców należy zadbać o wpis w księdze wieczystej. Księga wieczysta powinna odzwierciedlać rzeczywisty stan prawny, ponieważ przy sprzedaży nieruchomości notariusz będzie badał, kto jest właścicielem albo współwłaścicielem i czy osoby przystępujące do aktu mają prawo rozporządzać nieruchomością.

Jeżeli spadkobierców nie da się łatwo ustalić, sprawa zwykle wymaga pracy z dokumentami stanu cywilnego, aktami spadkowymi, danymi z księgi wieczystej i ewentualnie wniosków do sądu. Podobny problem praktyczny opisuje materiał co z działką po rodzicach (współwłasność).

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli — kiedy pomaga sąd?

Jeżeli nie ma jednomyślności, możliwe są dwa podstawowe kierunki działania. Pierwszy to wniosek na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego, ale tylko wtedy, gdy występujący współwłaściciele mają łącznie co najmniej połowę udziałów. Sąd może wtedy rozstrzygnąć, czy planowana czynność, na przykład sprzedaż nieruchomości, powinna zostać dokonana mimo braku zgody wszystkich.

Drugi kierunek to zniesienie współwłasności. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności, o ile uprawnienie to nie zostało czasowo wyłączone przez czynność prawną. W sprawie o zniesienie współwłasności sąd może w szczególności podzielić nieruchomość, przyznać ją jednemu lub niektórym współwłaścicielom z obowiązkiem spłat albo zarządzić sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty.

Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości składa się do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości. Co do kosztów: opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi obecnie 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności — 300 zł. Do tego mogą dojść koszty opinii biegłego, jeżeli potrzebna będzie wycena lub ocena możliwości podziału działki.

Zniesienie współwłasności u notariusza czy w sądzie?

Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni, najprostsze bywa notarialne zniesienie współwłasności. Wymaga to jednak porozumienia co do sposobu zniesienia współwłasności, wartości udziałów, ewentualnych spłat oraz tego, kto poniesie koszty aktu notarialnego, wpisów w księdze wieczystej i podatków.

Jeżeli zgody nie ma, pozostaje tryb sądowy. W postępowaniu sądowym trzeba wskazać wszystkich uczestników, czyli współwłaścicieli albo ich spadkobierców. Sąd będzie badał stan prawny, wielkość udziałów, możliwość fizycznego podziału nieruchomości, stanowiska uczestników oraz interesy osób, których prawa dotyczą.

W sprawach z dużą liczbą współwłaścicieli najwięcej czasu zajmuje zwykle nie samo sformułowanie wniosku, ale ustalenie pełnego kręgu uczestników i zebranie dokumentów: odpisu księgi wieczystej, dokumentów spadkowych, wypisów z rejestru gruntów, map oraz ewentualnych decyzji podziałowych.

Czy można zasiedzieć udziały pozostałych współwłaścicieli?

Zasiedzenie może czasem pomóc w uregulowaniu stanu prawnego, ale nie należy traktować go jako prostego sposobu na obejście braku zgody pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz samoistny nieruchomości nabywa własność po 20 latach posiadania w dobrej wierze albo po 30 latach posiadania w złej wierze.

Kluczowe jest posiadanie samoistne, o którym mówi art. 336 Kodeksu cywilnego. Chodzi o władanie rzeczą jak właściciel, a nie tylko korzystanie z niej za zgodą innych albo w ramach przysługującego udziału. Przy współwłasności problem jest szczególnie trudny: współwłaściciel już ma prawo korzystać z rzeczy wspólnej, więc aby zasiedzieć udziały innych, musi wykazać, że przez wymagany czas władał nieruchomością w sposób wyraźnie wykraczający poza swój udział i manifestował to wobec pozostałych.

Przykładowo samo płacenie podatku od nieruchomości, koszenie działki czy okazjonalne prace porządkowe może nie wystarczyć. Znaczenie mogą mieć natomiast takie okoliczności jak trwałe, jawne i wyłączne zarządzanie całą nieruchomością, podejmowanie decyzji jak właściciel całości, odsunięcie innych od władania oraz brak reakcji osób uprawnionych przez wiele lat. Każda taka sprawa wymaga indywidualnej oceny dowodów.

Jeżeli problem wynika z dawnej nieformalnej zamiany gruntów, pomocny może być materiał o tym, czym w praktyce jest zamiana działek a zasiedzenie. Warto też odróżnić posiadanie samoistne od sytuacji, w której ktoś korzysta z nieruchomości jako najemca, dzierżawca albo osoba dopuszczona do korzystania — szerzej wyjaśnia to artykuł posiadanie zależne a zasiedzenie.

Jak praktycznie przygotować sprawę do sprzedaży działki?

Najpierw należy pobrać aktualny odpis księgi wieczystej i ustalić, kto jest wpisany jako współwłaściciel oraz w jakich udziałach. Następnie trzeba porównać wpisy z rzeczywistym stanem prawnym: czy ktoś zmarł, czy były przeprowadzone sprawy spadkowe, czy udziały nie zostały zbyte, czy w księdze są hipoteki, ostrzeżenia lub wzmianki o wnioskach.

Jeżeli wszyscy żyją i są osiągalni, można rozpocząć rozmowy o wspólnej sprzedaży albo notarialnym zniesieniu współwłasności. Jeżeli część osób nie żyje, trzeba przeprowadzić sprawy spadkowe. Jeżeli nie ma zgody, należy ocenić, czy możliwy jest wniosek na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego, czy lepszym rozwiązaniem będzie zniesienie współwłasności.

Dopiero po uporządkowaniu tych kwestii realna staje się sprzedaż całej działki na rzecz osoby trzeciej. W przeciwnym razie można co najwyżej sprzedać własny udział, co z ekonomicznego punktu widzenia często oznacza niższą cenę i mniejsze zainteresowanie kupujących.

FAQ

Czy jeden współwłaściciel może sprzedać całą działkę?

Nie, jeden współwłaściciel nie może samodzielnie sprzedać całej działki, jeżeli nie działa w imieniu wszystkich uprawnionych. Może sprzedać tylko swój udział, chyba że ma pełnomocnictwa od pozostałych albo istnieje odpowiednie rozstrzygnięcie sądu.

Czy do sprzedaży nieruchomości potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli?

Co do zasady tak, ponieważ sprzedaż całej nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Jeżeli zgody nie ma, współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Co zrobić, gdy współwłaściciel zmarł, a jego spadkobiercy są nieznani?

Trzeba ustalić krąg spadkobierców i przeprowadzić postępowanie spadkowe albo uzyskać akt poświadczenia dziedziczenia, jeżeli jest to możliwe. Bez ustalenia następców prawnych zmarłego współwłaściciela sprzedaż całej nieruchomości zwykle nie będzie możliwa.

Czy można znieść współwłasność, gdy nie ma zgody wszystkich?

Tak. Każdy współwłaściciel może wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności. Sąd może podzielić nieruchomość, przyznać ją jednemu lub kilku współwłaścicielom ze spłatą pozostałych albo zarządzić sprzedaż i podział ceny.

Ile kosztuje wniosek o zniesienie współwłasności?

Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł. W sprawie mogą pojawić się także dodatkowe wydatki, na przykład na opinię biegłego.

Czy współwłaściciel może zasiedzieć udziały innych współwłaścicieli?

Jest to możliwe, ale trudne dowodowo. Współwłaściciel musi wykazać, że przez wymagany okres posiadał nieruchomość samoistnie ponad swój udział, czyli jak właściciel całości, a nie tylko korzystał z rzeczy wspólnej w ramach przysługującego mu prawa.

Czy notariusz sprzeda działkę, jeżeli w księdze wieczystej są nieaktualne wpisy?

Notariusz będzie badał stan prawny nieruchomości. Jeżeli w księdze wieczystej figurują osoby zmarłe albo brakuje dokumentów potwierdzających następstwo prawne, sprzedaż całej działki może zostać wstrzymana do czasu uporządkowania dokumentów.

Źródła

• Art. 172, art. 198, art. 199, art. 210 i art. 336 Kodeksu cywilnego — tekst ustawy w ISAP.
• Art. 606 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego — tekst ustawy w ISAP.
• Art. 40 i art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych — tekst ustawy w ISAP.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 10 kwietnia 1991 r., sygn. III CZP 76/90 — dotycząca rozumienia zarządu rzeczą wspólną.