Zakup mieszkania po ślubie za pieniądze ze spadku

Umowa przedwstępna przed ślubem a nabycie mieszkania po ślubie

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania nie przenosi jeszcze własności lokalu. Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny przez umowę przedwstępną jedna albo obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej. Własność mieszkania przechodzi dopiero na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, ponieważ art. 158 Kodeksu cywilnego wymaga formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości oraz dla umowy przenoszącej własność.

Jeżeli więc umowa przedwstępna została podpisana przed ślubem, a akt notarialny przenoszący własność ma zostać zawarty po ślubie, trzeba rozstrzygnąć, czy nabycie nastąpi do majątku wspólnego, czy do majątku osobistego. Sam moment podpisania aktu po ślubie nie przesądza jeszcze, że lokal automatycznie stanie się majątkiem wspólnym. Decydujące znaczenie ma przede wszystkim źródło finansowania oraz treść oświadczeń złożonych w akcie notarialnym.

Wspólność majątkowa po ślubie – podstawowa zasada

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa, czyli wspólność ustawowa. Obejmuje ona przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich. Przedmioty nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Art. 31 § 2 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wskazuje, że do majątku wspólnego należą w szczególności pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków. Z kolei art. 31 § 2 pkt 2 tej ustawy zalicza do majątku wspólnego dochody z majątku wspólnego oraz dochody z majątku osobistego każdego z małżonków. Oznacza to na przykład, że odsetki od środków ze spadku naliczone już w czasie trwania wspólności ustawowej mogą być traktowane jako składnik majątku wspólnego, chyba że małżonkowie zawarli ważną umowę majątkową małżeńską zmieniającą ten ustrój.

Pieniądze ze spadku jako majątek osobisty

Pieniądze odziedziczone przed ślubem lub po ślubie należą do majątku osobistego spadkobiercy. Wynika to z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca inaczej postanowił.

Jeżeli więc cena mieszkania została zapłacona z pieniędzy pochodzących ze spadku, zasadniczo mamy do czynienia z finansowaniem z majątku osobistego. W praktyce trzeba jednak umieć to wykazać. Najważniejsze dokumenty to postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, potwierdzenia przelewów, historia rachunku bankowego, harmonogram wpłat do dewelopera lub sprzedającego oraz umowa przedwstępna.

Surogacja – dlaczego mieszkanie może wejść do majątku osobistego?

Kluczowy jest art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten stanowi, że do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jest to tzw. surogacja, czyli zastąpienie jednego składnika majątku osobistego innym składnikiem.

W opisanej sytuacji składnikiem majątku osobistego są środki pieniężne ze spadku. Jeżeli za te środki nabywane jest mieszkanie, lokal może stać się składnikiem majątku osobistego nabywcy. Nie wyłącza tego sam fakt, że akt przeniesienia własności zostanie podpisany już po zawarciu małżeństwa.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazywano, że dla surogacji istotne jest, aby nabycie nowego przedmiotu nastąpiło kosztem majątku osobistego także w sensie ekonomicznym. Tak wynika m.in. z wyroku Sądu Najwyższego z 12 maja 2000 r., sygn. akt V CKN 50/2000. W praktyce oznacza to konieczność wykazania realnego związku między odziedziczonymi pieniędzmi a zapłatą ceny za mieszkanie.

Czy małżonek musi być obecny przy akcie notarialnym?

Jeżeli mieszkanie ma zostać nabyte do majątku osobistego jednego małżonka za środki pochodzące z jego majątku osobistego, co do zasady drugi małżonek nie musi być stroną umowy sprzedaży. W akcie notarialnym powinno jednak znaleźć się jednoznaczne oświadczenie nabywcy, że lokal jest kupowany do jego majątku osobistego za środki pochodzące z majątku osobistego, np. ze spadku.

Trzeba jednocześnie pamiętać o art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten wymaga zgody drugiego małżonka m.in. do czynności prawnej prowadzącej do odpłatnego nabycia nieruchomości, jeżeli czynność dotyczy majątku wspólnego. Jeżeli zakup jest finansowany z majątku wspólnego albo lokal ma wejść do majątku wspólnego, notariusz może wymagać udziału obojga małżonków albo zgody drugiego małżonka. Brak wymaganej zgody powoduje tzw. bezskuteczność zawieszoną czynności na podstawie art. 37 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W praktyce notariusze różnie podchodzą do sytuacji, w której nabywca pozostaje w ustawowej wspólności majątkowej, ale twierdzi, że kupuje nieruchomość do majątku osobistego. Często wystarcza oświadczenie nabywcy i dokumenty potwierdzające źródło środków, ale w niektórych kancelariach notarialnych dla bezpieczeństwa oczekuje się dodatkowego oświadczenia małżonka, że potwierdza pochodzenie środków i nie rości sobie praw do nabywanego lokalu. Warto ustalić to z notariuszem przed terminem aktu.

Co wpisać do aktu notarialnego?

W akcie notarialnym warto dopilnować, aby znalazły się oświadczenia odpowiadające rzeczywistemu stanowi faktycznemu. Jeżeli mieszkanie jest kupowane za pieniądze ze spadku, nabywca powinien oświadczyć, że pozostaje w związku małżeńskim, jaki ustrój majątkowy obowiązuje w małżeństwie oraz że cena nabycia pochodzi z jego majątku osobistego, tj. ze środków nabytych przez dziedziczenie, a lokal nabywa do majątku osobistego.

Nie należy wpisywać w akcie oświadczeń niezgodnych z prawdą. Jeżeli część ceny pochodzi z majątku wspólnego, np. z wynagrodzenia uzyskanego po ślubie, trzeba to uwzględnić. W przeciwnym razie przy rozwodzie, podziale majątku albo sporze spadkowym mogą powstać trudności dowodowe.

Co, jeżeli po ślubie spłacany jest kredyt albo dopłacana część ceny?

Jeżeli mieszkanie ma wejść do majątku osobistego, ale po ślubie część ceny, raty kredytu, wykończenie albo remont są finansowane z majątku wspólnego, może powstać roszczenie o zwrot nakładów. Zgodnie z art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego każdy z małżonków powinien przy podziale majątku wspólnego zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód.

W praktyce oznacza to, że drugi małżonek nie staje się automatycznie współwłaścicielem mieszkania tylko dlatego, że po ślubie z majątku wspólnego płacono raty lub finansowano remont. Może jednak żądać odpowiedniego rozliczenia nakładów, jeżeli wykaże ich wysokość i źródło finansowania. Przy zakupach z kredytem szczególnie ważne jest ustalenie, kto jest kredytobiorcą, kiedy zawarto umowę kredytu, z jakiego rachunku były spłacane raty i jaką treść ma akt notarialny.

Umowa przedwstępna w formie notarialnej – dodatkowa ochrona

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego i spełnia wymagania umowy przyrzeczonej, kupujący ma silniejszą ochronę. Art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje, że gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy nieruchomościach oznacza to w praktyce możliwość żądania przed sądem zawarcia umowy sprzedaży.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta tylko w zwykłej formie pisemnej, art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego daje co do zasady roszczenie odszkodowawcze za szkodę poniesioną przez to, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, chyba że strony odmiennie określiły zakres odszkodowania.

FAQ

Podsumowanie

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta przed ślubem, środki na zakup mieszkania pochodzą ze spadku, a akt notarialny zostanie podpisany już po ślubie, lokal co do zasady może wejść do majątku osobistego nabywcy. Podstawą jest art. 33 pkt 2 oraz art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Najważniejsze jest jednak prawidłowe udokumentowanie pochodzenia pieniędzy i jasne oświadczenia w akcie notarialnym.

Jeżeli do zakupu, spłaty kredytu, remontu lub wykończenia mieszkania zostaną użyte środki wspólne, trzeba liczyć się z późniejszymi rozliczeniami między małżonkami na podstawie art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W takich sprawach nie warto poprzestawać na ogólnym założeniu, że skoro akt jest po ślubie, to lokal jest wspólny, albo że skoro pieniądze były ze spadku, to nie ma żadnych roszczeń drugiego małżonka. Decydują konkretne dokumenty i rzeczywisty przepływ środków.

Źródła

• Art. 31, art. 33 pkt 2, art. 33 pkt 10, art. 37 § 1 pkt 1, art. 37 § 2, art. 45 § 1 oraz art. 47 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 158, art. 389 § 1, art. 390 § 1 i art. 390 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 12 maja 2000 r., sygn. akt V CKN 50/2000.