Zakup domu w Hiszpanii pod wynajem a VAT i podatek

Zakup domu w Hiszpanii pod wynajem - co trzeba rozdzielić podatkowo?

Przy zakupie domu w Hiszpanii przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą w Polsce trzeba rozdzielić trzy kwestie: podatek dochodowy od przychodów z najmu, polski VAT oraz hiszpański IVA. To, że nabywca jest polskim przedsiębiorcą i polskim podatnikiem VAT, nie oznacza automatycznie prawa do odliczenia hiszpańskiego podatku w Polsce.

Kluczowe znaczenie ma położenie nieruchomości. W podatku dochodowym dochody z nieruchomości mogą być opodatkowane w państwie, w którym nieruchomość jest położona. W VAT usługi związane z nieruchomościami również rozlicza się zasadniczo według miejsca położenia nieruchomości.

Podatek dochodowy od najmu domu w Hiszpanii

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych osoba fizyczna mająca miejsce zamieszkania na terytorium Polski podlega w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów. Kryteria polskiej rezydencji podatkowej określa art. 3 ust. 1a tej ustawy, czyli posiadanie w Polsce ośrodka interesów osobistych lub gospodarczych albo przebywanie w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

Art. 4a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje jednak stosować te zasady z uwzględnieniem umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. W relacji z Hiszpanią zastosowanie ma umowa między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Hiszpanii o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, podpisana w Madrycie dnia 15 listopada 1979 r., zmieniona w zakresie wskazanym przez Konwencję MLI.

Art. 6 ust. 1 tej umowy stanowi, że dochody z majątku nieruchomego mogą być opodatkowane w państwie, w którym ten majątek jest położony. Art. 6 ust. 3 tej umowy obejmuje tą zasadą dochody z bezpośredniego użytkowania, najmu i każdego innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego. Oznacza to, że dochód z najmu domu położonego w Hiszpanii może być opodatkowany w Hiszpanii.

Jeżeli właściciel jest nadal polskim rezydentem podatkowym, dochód ten może mieć również znaczenie w polskim rozliczeniu rocznym. Po wejściu w życie zmian wynikających z Konwencji wielostronnej MLI w wielu sytuacjach dotyczących polskich rezydentów stosuje się metodę odliczenia proporcjonalnego, o której mowa w art. 5 ust. 6 Konwencji MLI, a nie prostą metodę wyłączenia z progresją. W praktyce trzeba więc ustalić rok podatkowy, status rezydencji, formę prowadzenia najmu i aktualny sposób zastosowania umowy do danego podatnika.

Najem w działalności gospodarczej czy poza działalnością?

Jeżeli dom w Hiszpanii ma zostać nabyty i wynajmowany w ramach polskiej działalności gospodarczej, przychody mogą być kwalifikowane jako przychody z działalności gospodarczej. Wynika to z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który obejmuje przychody z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy nieruchomość nie jest składnikiem majątku firmowego i jest wynajmowana prywatnie. Od 2023 r. prywatny najem u osób fizycznych jest co do zasady opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 2 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym. Przy nieruchomości zagranicznej nadal trzeba jednak uwzględnić umowę z Hiszpanią oraz metodę unikania podwójnego opodatkowania.

VAT w Polsce - dlaczego nie odlicza się hiszpańskiego IVA w JPK_V7?

Polski VAT obejmuje odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, co wynika z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Jeżeli czynność nie ma miejsca opodatkowania w Polsce, nie jest rozliczana jako polska sprzedaż opodatkowana VAT.

Dla usług związanych z nieruchomościami decydujący jest art. 28e ustawy o podatku od towarów i usług. Przepis ten stanowi, że miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług zakwaterowania, użytkowania i używania nieruchomości, jest miejsce położenia nieruchomości. Skoro dom znajduje się w Hiszpanii, najem tej nieruchomości jest dla celów VAT związany z Hiszpanią.

Podatek naliczony, który można odliczyć w Polsce, jest określony w art. 86 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Hiszpański IVA wykazany na dokumencie od hiszpańskiego dewelopera nie jest polskim podatkiem naliczonym w rozumieniu art. 86 ust. 2 tej ustawy. Nie można więc ująć go w polskiej deklaracji VAT ani odliczyć od polskiego podatku należnego.

Czy można odzyskać VAT zapłacony w Hiszpanii?

Możliwość odzyskania hiszpańskiego IVA zależy od prawa hiszpańskiego i od tego, do jakich czynności będzie wykorzystywany dom. Z ogólnej zasady neutralności VAT wynika, że odliczenie podatku naliczonego przysługuje zasadniczo wtedy, gdy zakup służy czynnościom opodatkowanym VAT. Jeżeli nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych z IVA, prawo do odliczenia może nie powstać albo może być ograniczone.

W Hiszpanii dostawa nowych budynków mieszkalnych przez dewelopera jest co do zasady objęta IVA, a dla budynków mieszkalnych może mieć zastosowanie stawka obniżona przewidziana w art. 91.Uno.1.7º hiszpańskiej ustawy Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. Jednocześnie najem budynków lub ich części przeznaczonych wyłącznie na cele mieszkaniowe korzysta w Hiszpanii ze zwolnienia na podstawie art. 20.Uno.23º tej ustawy. Zwolnienie najmu może pozbawić prawa do odliczenia IVA od zakupu.

Inaczej może wyglądać najem krótkoterminowy, turystyczny albo najem połączony z usługami typowymi dla zakwaterowania. Jeżeli dany model najmu jest w Hiszpanii opodatkowany IVA, możliwe może być rozliczenie podatku naliczonego w hiszpańskiej deklaracji po rejestracji podatkowej w Hiszpanii. To wymaga jednak analizy lokalnych zasad, ponieważ sam fakt wynajmowania krótkoterminowego nie zawsze przesądza o takim samym skutku podatkowym.

Procedura VAT-REF a zakup nieruchomości w Hiszpanii

Dyrektywa Rady 2008/9/WE przewiduje elektroniczną procedurę zwrotu VAT podatnikom niemającym siedziby w państwie zwrotu. W Polsce wniosek składa się elektronicznie do właściwego urzędu skarbowego, który przekazuje go do państwa zwrotu. Termin na złożenie wniosku za dany rok upływa 30 września następnego roku, co wynika z art. 15 ust. 1 dyrektywy 2008/9/WE.

Procedura VAT-REF nie zawsze będzie jednak właściwa przy zakupie domu pod wynajem. Jeżeli podatnik wykonuje w Hiszpanii czynności podlegające hiszpańskiemu VAT i musi się tam zarejestrować, zwrot lub odliczenie może odbywać się przez hiszpańskie deklaracje VAT, a nie przez uproszczoną procedurę zwrotu dla podmiotów niemających rozliczeń w Hiszpanii. To wymaga sprawdzenia przed zakupem, a nie dopiero po otrzymaniu faktury.

Miejsce położenia nieruchomości a pozostałe podatki

Poza VAT i PIT trzeba uwzględnić także hiszpańskie podatki oraz opłaty związane z nabyciem nieruchomości. Przy zakupie z rynku pierwotnego mogą pojawić się IVA i podatek od czynności dokumentowanych, natomiast przy rynku wtórnym zwykle analizuje się hiszpański podatek od przeniesienia własności. Szczegółowe zasady zależą od wspólnoty autonomicznej, rodzaju nieruchomości i statusu stron transakcji.

Jeżeli przedmiotem rozliczeń jest nieruchomość za granicą, miejsce położenia nieruchomości zwykle decyduje o tym, w którym państwie powstają podstawowe obowiązki podatkowe dotyczące nabycia, najmu lub sprzedaży.

Jak przygotować się do zakupu domu w Hiszpanii pod wynajem?

Przed podpisaniem umowy z deweloperem warto ustalić przynajmniej cztery elementy: czy faktura będzie zawierała hiszpański IVA, czy planowany najem będzie zwolniony czy opodatkowany IVA, czy konieczna będzie rejestracja podatkowa w Hiszpanii oraz jak dochód zostanie wykazany w Polsce. Bez tych ustaleń łatwo przyjąć błędne założenie, że cały VAT z faktury zakupowej będzie można odzyskać.

Warto też zadbać o dokumenty: umowę nabycia, faktury od dewelopera, potwierdzenia płatności, dokumenty potwierdzające przeznaczenie nieruchomości, umowy najmu, ewidencję przychodów i kosztów oraz hiszpańskie deklaracje podatkowe. Dokumentacja może mieć znaczenie zarówno dla hiszpańskich organów podatkowych, jak i dla polskiego urzędu skarbowego.

FAQ

Źródła

• Art. 3 ust. 1, art. 3 ust. 1a, art. 4a oraz art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 2 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
• Art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 28e, art. 86 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
• Art. 6 ust. 1 i ust. 3 oraz art. 23 umowy między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Hiszpanii o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, podpisanej w Madrycie dnia 15 listopada 1979 r.
• Art. 5 ust. 6 Konwencji wielostronnej implementującej środki traktatowego prawa podatkowego mające na celu zapobieganie erozji podstawy opodatkowania i przenoszeniu zysku, sporządzonej w Paryżu dnia 24 listopada 2016 r.
• Art. 15 ust. 1 dyrektywy Rady 2008/9/WE z dnia 12 lutego 2008 r. określającej szczegółowe zasady zwrotu podatku od wartości dodanej podatnikom niemającym siedziby w państwie członkowskim zwrotu.
• Art. 31a rozporządzenia wykonawczego Rady UE nr 282/2011 z dnia 15 marca 2011 r. ustanawiającego środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej.
• Art. 20.Uno.23º oraz art. 91.Uno.1.7º hiszpańskiej ustawy Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.