Sprzedaż mieszkania, gdy jest kilku właścicieli

Sprzedaż nieruchomości należącej do kilku właścicieli

Jeżeli mieszkanie ma kilku współwłaścicieli, trzeba odróżnić sprzedaż całej nieruchomości od sprzedaży samego udziału. Każdy współwłaściciel może co do zasady rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Inaczej jest przy sprzedaży całego mieszkania, ponieważ jest to rozporządzenie rzeczą wspólną i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

Umowa sprzedaży mieszkania musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W praktyce oznacza to, że u notariusza powinni stawić się wszyscy współwłaściciele albo osoby działające na podstawie pełnomocnictw. Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości również powinno być udzielone w formie aktu notarialnego, ponieważ dotyczy czynności wymagającej takiej formy.

Samo ustne oświadczenie dzieci zmarłego męża, że nie chcą nic z ich udziałów, nie wystarczy. Notariusz nie może na tej podstawie pominąć ich w akcie sprzedaży ani uznać, że ich udziały przeszły na inną osobę. Jeżeli dzieci są współwłaścicielami, muszą podpisać akt sprzedaży, udzielić pełnomocnictwa albo wcześniej przenieść swoje udziały na inną osobę w prawidłowej formie.

Zrzeczenie się dziedziczenia a udział w mieszkaniu po zmarłym

W opisanej sytuacji zrzeczenie się dziedziczenia nie jest właściwym rozwiązaniem. Zrzeczenie dziedziczenia to umowa zawierana za życia przyszłego spadkodawcy między nim a przyszłym spadkobiercą ustawowym. Po śmierci spadkodawcy nie można już zawrzeć z nim takiej umowy.

Jeżeli mąż już zmarł, trzeba ustalić, kto i w jakich udziałach nabył spadek. Zwykle potrzebne będzie postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Dopiero po formalnym potwierdzeniu dziedziczenia można bezpiecznie planować sprzedaż, darowiznę udziału, dział spadku albo zniesienie współwłasności.

Warto też sprawdzić księgę wieczystą mieszkania. Sam wpis w księdze wieczystej nie zawsze jest warunkiem ważności sprzedaży, ale w praktyce notariusz i kupujący będą oczekiwali dokumentów potwierdzających aktualny stan prawny oraz podstawę nabycia udziałów przez wszystkich sprzedających.

Co zrobić, gdy współwłaściciele nie chcą pieniędzy ze sprzedaży?

Jeżeli dzieci męża są już współwłaścicielami mieszkania i chcą dobrowolnie zrezygnować z korzyści, są zasadniczo dwa praktyczne warianty. Pierwszy polega na wspólnej sprzedaży mieszkania kupującemu, a następnie przekazaniu Pani przez dzieci otrzymanych pieniędzy w formie darowizny. Drugi polega na wcześniejszym przeniesieniu ich udziałów na Panią, najczęściej przez darowiznę udziału w nieruchomości w akcie notarialnym.

Darowizna udziału w mieszkaniu wymaga aktu notarialnego. Dopiero po takim przeniesieniu udziałów jedna osoba może występować jako właściciel całości. Przy podobnych czynnościach warto dobrze ustalić, czy chodzi o darowiznę, dział spadku, zniesienie współwłasności czy inną umowę, bo każdy wariant może mieć inne koszty notarialne, podatkowe i praktyczne skutki. Zobacz także omówienie zagadnienia: przekazanie udziału małżonce.

Jeżeli dzieci męża przekazują Pani pieniądze po sprzedaży, darowizna pieniędzy nie musi mieć formy aktu notarialnego. Dla bezpieczeństwa powinna być jednak udokumentowana pisemnie, a przy większych kwotach najlepiej dokonana przelewem na rachunek bankowy. Ma to znaczenie podatkowe, ponieważ dla zwolnienia w najbliższej rodzinie przepisy wymagają zgłoszenia darowizny oraz udokumentowania przekazania środków, jeżeli wartość nabycia przekracza ustawowy limit.

Praktyczne problemy związane z darowizną nieruchomości i rozliczeniami między bliskimi osobami omawia również artykuł: darowizna mieszkania od brata.

Darowizna od pasierbów dla macochy a podatek

W relacji macocha - pasierb przepisy przewidują korzystne zwolnienie w podatku od spadków i darowizn. Pasierb, ojczym i macocha należą do kręgu osób wskazanych w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Powinowactwo powstałe przez małżeństwo trwa również po jego ustaniu, co wynika z art. 61⁸ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli więc pasierbowie przekażą macosze pieniądze ze sprzedaży udziałów, obdarowaną będzie macocha. To ona powinna pilnować warunków zwolnienia. Co do zasady darowiznę trzeba zgłosić na formularzu SD-Z2 do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy. Przy darowiźnie pieniężnej należy też zachować dowód przekazania środków, np. przelew bankowy, przekaz pocztowy albo wpłatę na rachunek.

Nie każda drobna darowizna wymaga zgłoszenia. Obowiązek zgłoszenia dla zwolnienia nie występuje między innymi wtedy, gdy wartość majątku otrzymanego od tej samej osoby w okresie pięciu lat nie przekracza kwoty wolnej dla I grupy podatkowej. W 2026 r. jest to 36 120 zł. Przy wartości udziałów w mieszkaniu albo pieniędzy ze sprzedaży limit ten zwykle będzie jednak przekroczony, dlatego zgłoszenie i dowód przelewu są w praktyce bardzo ważne.

Jeżeli darowizna udziału w mieszkaniu jest dokonana w akcie notarialnym, notariusz co do zasady pełni rolę płatnika i zgłasza czynność w wymaganym zakresie. Przy darowiźnie pieniędzy przekazanych poza aktem notarialnym ciężar dopilnowania SD-Z2 spoczywa na obdarowanej.

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli nie zgadza się na sprzedaż

Brak zgody choćby jednego współwłaściciela może zablokować dobrowolną sprzedaż całego mieszkania. W takiej sytuacji można rozważyć kilka rozwiązań: negocjacje, sprzedaż własnego udziału, wniosek do sądu o zgodę na czynność przekraczającą zwykły zarząd albo zniesienie współwłasności.

Jeżeli udziały współwłaścicieli, którzy chcą sprzedaży, wynoszą co najmniej połowę, mogą oni na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd ocenia wtedy cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. To rozwiązanie nie jest jednak automatyczne i wymaga wykazania, że sprzedaż jest racjonalna w konkretnym stanie faktycznym.

Drugim rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności. Może ono nastąpić przez podział rzeczy, przyznanie mieszkania jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych albo sprzedaż rzeczy i podział ceny. W przypadku mieszkania fizyczny podział często nie jest możliwy, dlatego w praktyce najczęściej rozważa się spłatę albo sprzedaż.

Szczególne sytuacje przy sprzedaży mieszkania

Przed sprzedażą warto sprawdzić, czy nie występują dodatkowe okoliczności, które wymagają osobnych dokumentów. Problemem może być między innymi nieuregulowany spadek, brak wpisu w księdze wieczystej, hipoteka, zadłużenie czynszowe, ustanowione prawo dożywocia, służebność mieszkania albo spór między spadkobiercami.

Jeżeli współwłaścicielem jest osoba małoletnia, sprzedaż jej udziału wymaga szczególnej ostrożności. Rodzice nie mogą swobodnie rozporządzać majątkiem dziecka, gdy czynność przekracza zwykły zarząd. Najczęściej potrzebna będzie zgoda sądu opiekuńczego. Więcej o takim przypadku wyjaśnia artykuł: osoba nieletnia jako współwłaściciel.

Jeżeli udział w mieszkaniu został nabyty w spadku, notariusz może wymagać dokumentów podatkowych potwierdzających rozliczenie podatku od spadków i darowizn albo zwolnienie z podatku. Aktualnie przepisy przewidują także wyjątki, między innymi gdy nabycie było zwolnione na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, ale praktycznie warto zawczasu ustalić z notariuszem listę wymaganych dokumentów.

Osobno trzeba sprawdzić skutki w podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości. Przy sprzedaży udziału odziedziczonego w spadku pięcioletni termin dla PIT liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył albo wybudował spadkodawca, a nie od dnia śmierci spadkodawcy. W konkretnych sprawach znaczenie może mieć także ulga mieszkaniowa.

FAQ

Czy ustne oświadczenie współwłaściciela wystarczy do sprzedaży mieszkania?

Nie. Sprzedaż mieszkania wymaga aktu notarialnego. Ustne oświadczenie może potwierdzać dobrą wolę, ale nie przenosi udziału i nie upoważnia drugiego współwłaściciela do podpisania aktu.

Czy współwłaściciel może sprzedać tylko swój udział?

Tak, co do zasady każdy współwłaściciel może sprzedać swój udział bez zgody pozostałych. Trzeba jednak pamiętać, że kupujący udział w mieszkaniu wchodzi we współwłasność z innymi osobami, dlatego taka sprzedaż bywa trudniejsza i mniej korzystna cenowo.

Czy dzieci zmarłego męża mogą zrzec się dziedziczenia po jego śmierci?

Nie w tym znaczeniu. Zrzeczenie dziedziczenia zawiera się za życia przyszłego spadkodawcy. Po śmierci można ewentualnie odrzucić spadek w terminie przewidzianym przez prawo albo, gdy udziały zostały już nabyte, przenieść je przez odpowiednią czynność prawną.

Czy pasierbowie mogą darować macosze pieniądze ze sprzedaży mieszkania bez podatku?

Tak, zwolnienie jest możliwe, ponieważ art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn obejmuje między innymi pasierba, ojczyma i macochę. Trzeba jednak spełnić warunki formalne, zwłaszcza terminowe zgłoszenie SD-Z2 oraz udokumentowanie przekazania pieniędzy.

Czy lepiej darować udział przed sprzedażą, czy pieniądze po sprzedaży?

To zależy od kosztów, podatków, zaufania między stronami i planu transakcji. Darowizna udziału wymaga aktu notarialnego, ale może uprościć późniejszą sprzedaż. Darowizna pieniędzy po sprzedaży jest prostsza formalnie, ale wymaga prawidłowego udokumentowania i zgłoszenia podatkowego.

Co zrobić, gdy jeden współwłaściciel nie chce podpisać aktu sprzedaży?

Najpierw warto próbować porozumienia albo spłaty. Jeżeli to niemożliwe, można rozważyć sprzedaż własnego udziału, sądową zgodę na czynność przekraczającą zwykły zarząd albo zniesienie współwłasności. Wybór zależy od udziałów, wartości mieszkania i realnej szansy sprzedaży.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania, które ma kilku właścicieli, wymaga uporządkowania stanu prawnego i udziału wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli część udziałów należy do dzieci zmarłego męża, ich ustne zapewnienie o rezygnacji z pieniędzy nie wystarcza. Trzeba ustalić dziedziczenie, przygotować dokumenty dla notariusza i wybrać właściwe rozwiązanie: wspólną sprzedaż, pełnomocnictwo, darowiznę udziałów, darowiznę pieniędzy albo sądowe zniesienie współwłasności.

W sprawach rodzinnych i spadkowych najczęstsze błędy wynikają z mylenia zrzeczenia się dziedziczenia, odrzucenia spadku, darowizny i sprzedaży udziału. Każda z tych czynności ma inne skutki, dlatego przed podpisaniem dokumentów warto sprawdzić zarówno formę prawną, jak i konsekwencje podatkowe.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - ELI.
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - ELI.
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - ELI.
4. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - ELI.