Zniesienie współwłasności bez zgody współwłaściciela – jak to zrobić?

Współwłasność w częściach ułamkowych nie musi trwać bez końca. Jeżeli nie da się osiągnąć porozumienia co do podziału, przejęcia nieruchomości przez jedną osobę albo sprzedaży, spór może rozstrzygnąć sąd. Sam brak zgody jednego ze współwłaścicieli nie oznacza więc, że pozostali są trwale związani wspólnym prawem.

Czy można znieść współwłasność bez zgody współwłaściciela?

Tak. Art. 210 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Zgoda wszystkich jest potrzebna do umownego zniesienia współwłasności nieruchomości, natomiast nie jest warunkiem złożenia wniosku do sądu.

Współwłaściciel może sprzeciwiać się konkretnemu sposobowi podziału, kwestionować wycenę, wysokość spłaty albo możliwość fizycznego wydzielenia części nieruchomości. Nie może jednak samym sprzeciwem odebrać drugiej osobie prawa do żądania zniesienia współwłasności.

Wyjątkiem jest sytuacja, w której współwłaściciele czasowo wyłączyli to uprawnienie w drodze czynności prawnej. Takie wyłączenie może obowiązywać najwyżej przez 5 lat, a w ostatnim roku przed upływem tego terminu może zostać przedłużone na dalsze 5 lat; przedłużenie można ponawiać.

Umowne i sądowe zniesienie współwłasności

Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni, współwłasność nieruchomości można znieść umownie w formie aktu notarialnego. Strony mogą ustalić podział nieruchomości, przyznanie jej jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych albo inne zgodne z prawem rozwiązanie prowadzące do zakończenia współwłasności.

Przy braku porozumienia właściwą drogą jest postępowanie nieprocesowe przed sądem rejonowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości. We wniosku należy wskazać wszystkich współwłaścicieli jako uczestników, określić ich udziały i zaproponować sposób zniesienia współwłasności.

Art. 617 Kodeksu postępowania cywilnego wymaga ponadto, aby we wniosku dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi i przedstawić dowody prawa własności. W praktyce znaczenie mają przede wszystkim dane księgi wieczystej, dokumenty potwierdzające nabycie udziałów, a przy podziale fizycznym także materiały geodezyjne i projektowany sposób podziału.

Sposoby sądowego zniesienia współwłasności

Podział fizyczny nieruchomości

Podział rzeczy wspólnej jest rozwiązaniem przewidzianym w art. 211 Kodeksu cywilnego i co do zasady powinien być brany pod uwagę w pierwszej kolejności. Nie jest jednak dopuszczalny, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Przy gruncie podział wymaga zwykle takiego wydzielenia działek, aby mogły samodzielnie funkcjonować, w szczególności z uwzględnieniem dostępu do drogi i ograniczeń planistycznych. Przy domu sąd bada m.in. techniczną możliwość podziału, układ budynku, dostęp do mediów i to, czy wydzielone części mogą być prawidłowo używane. W niektórych przypadkach potrzebne są również służebności.

Jeżeli sądowy podział nieruchomości zależy od ustaleń planu miejscowego, a przy braku planu od warunków określonych w art. 94 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sąd zasięga opinii wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. W przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków zasięga również opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków. Nie jest to w tych sytuacjach fakultatywne działanie sądu.

Przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi i spłata pozostałych

Jeżeli rzecz nie daje się podzielić, sąd może stosownie do okoliczności przyznać ją jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Znaczenie mogą mieć m.in. sposób dotychczasowego korzystania z nieruchomości, możliwość jej racjonalnego wykorzystania oraz realna zdolność do wykonania obowiązku spłaty.

Spłata nie jest tym samym co dopłata. Spłata występuje typowo wtedy, gdy cała rzecz przypada jednemu współwłaścicielowi, który rozlicza wartość udziałów pozostałych. Dopłata służy natomiast wyrównaniu różnicy wartości części otrzymanych przy podziale fizycznym.

Szczegółowo o terminach, ratach i zabezpieczeniu należności piszemy w poradzie o spłacie po zniesieniu współwłasności.

Sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej sumy

Jeżeli nieruchomości nie można sensownie podzielić, a przyznanie jej jednemu współwłaścicielowi nie jest odpowiednim rozwiązaniem, sąd może zarządzić sprzedaż zgodnie z przepisami postępowania cywilnego. Uzyskana suma podlega następnie podziałowi między współwłaścicieli z uwzględnieniem ich udziałów i rozliczeń dokonanych w sprawie.

Sprzedaż sądowa bywa ekonomicznie mniej korzystna od dobrowolnej sprzedaży na rynku, dlatego przed eskalacją sporu warto porównać jej skutki z możliwym podziałem albo przejęciem nieruchomości przez jedną osobę.

Jak sąd ustala spłaty i dopłaty?

Przy podziale fizycznym sąd może wyrównać różnice wartości poszczególnych części przez dopłaty pieniężne. Jeżeli natomiast rzecz niepodzielna zostaje przyznana jednemu współwłaścicielowi, co do zasady powstaje obowiązek spłaty pozostałych.

Sąd określa termin i sposób uiszczenia spłat lub dopłat, wysokość i termin odsetek, a w razie potrzeby także sposób zabezpieczenia. Jeżeli płatność zostanie rozłożona na raty, terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać 10 lat.

Rozliczenie nakładów, pożytków i korzystania z nieruchomości

Sprawa o zniesienie współwłasności nie musi dotyczyć wyłącznie tego, komu przypadnie nieruchomość. Zgodnie z art. 618 Kodeksu postępowania cywilnego sąd rozstrzyga w tym postępowaniu także wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.

W zależności od okoliczności mogą to być m.in. rozliczenia wydatków i ciężarów związanych z nieruchomością, nakładów na remonty lub inwestycje, pobranych pożytków i przychodów, takich jak czynsz najmu, a także roszczeń związanych z korzystaniem z rzeczy ponad zakres odpowiadający prawom pozostałych współwłaścicieli. Sam fakt poniesienia wydatku nie przesądza jeszcze o wysokości należnego zwrotu; znaczenie mają podstawa wydatku, jego charakter, korzyść dla rzeczy wspólnej i dowody.

Roszczenia trzeba odpowiednio skonkretyzować i udowodnić. Ma to duże znaczenie procesowe, ponieważ po prawomocnym zakończeniu postępowania o zniesienie współwłasności uczestnik nie może później dochodzić roszczeń objętych art. 618 § 1, nawet jeżeli nie zgłosił ich wcześniej w tej sprawie.

Zgodny projekt podziału a spór między współwłaścicielami

Jeżeli wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli spełnione są wymagania dotyczące projektu podziału, a projekt nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego i nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.

Gdy zgody nie ma, każdy uczestnik może przedstawiać własne żądania, zarzuty i dowody. Sąd nie jest związany propozycją wnioskodawcy i może wybrać inny prawnie dopuszczalny sposób zniesienia współwłasności, jeżeli wynika to z ustalonych okoliczności.

Ile kosztuje sądowe zniesienie współwłasności?

Opłata stała od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł.

Do tego mogą dojść wydatki na opinie biegłych, np. rzeczoznawcy majątkowego, geodety albo specjalisty z zakresu budownictwa. Sąd może zażądać zaliczki na taki wydatek. Ostateczne rozliczenie kosztów zależy od przebiegu sprawy, stanowisk uczestników i rozstrzygnięcia sądu.

Co powinien zawierać wniosek o zniesienie współwłasności?

Wniosek powinien być skierowany do właściwego sądu i zawierać dane wszystkich uczestników oraz konkretne żądanie. Ustawowym minimum wynikającym z art. 617 Kodeksu postępowania cywilnego jest dokładne określenie rzeczy mającej ulec podziałowi oraz przedstawienie dowodów prawa własności.

W praktyce warto od razu uporządkować również:

• oznaczenie nieruchomości i numer księgi wieczystej,
• wysokość udziałów poszczególnych współwłaścicieli,
• proponowany sposób zniesienia współwłasności i jego uzasadnienie,
• dokumenty nabycia udziałów, jeżeli są potrzebne do wykazania stanu prawnego,
• materiały geodezyjne lub techniczne, gdy żądany jest podział fizyczny,
• żądania dotyczące nakładów, wydatków, pożytków lub korzystania z rzeczy oraz dowody na ich poparcie,
• dowód uiszczenia opłaty od wniosku.

Jeżeli sporna jest wartość nieruchomości albo techniczna możliwość podziału, trzeba liczyć się z tym, że sąd dopuści dowód z opinii odpowiedniego biegłego.

Skutki prawomocnego postanowienia sądu

Jeżeli sąd zniesie współwłasność przez podział fizyczny albo przyznanie całości rzeczy jednemu współwłaścicielowi, własność przechodzi zgodnie z postanowieniem z chwilą jego uprawomocnienia. Prawomocne postanowienie stanowi podstawę do ujawnienia nowego stanu prawnego w księdze wieczystej.

Przy sprzedaży sytuacja wygląda inaczej: samo postanowienie zarządzające sprzedaż nie przenosi własności na jednego z dotychczasowych współwłaścicieli. Po przeprowadzeniu sprzedaży uzyskana suma jest dzielona zgodnie z rozstrzygnięciem sądu.

Co jeśli współwłaściciel mieszka w domu i nie chce go opuścić?

Samo zamieszkiwanie w nieruchomości nie blokuje zniesienia współwłasności. Art. 624 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje jednak ważny skutek końcowego rozstrzygnięcia: jeżeli całość rzeczy albo jej część przypadnie współwłaścicielowi, który nią nie włada, sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeka również o jej wydaniu albo o opróżnieniu pomieszczeń przez pozostałych współwłaścicieli i wyznacza odpowiedni termin.

Dlatego w sporze o dom lub lokal trzeba analizować nie tylko wysokość udziałów i spłatę, lecz także faktyczne władanie nieruchomością oraz to, kto ma ją objąć po prawomocnym zakończeniu sprawy.

Najczęstsze pytania

Czy sąd może zarządzić sprzedaż nieruchomości mimo sprzeciwu współwłaściciela?

Tak. Jeżeli podział fizyczny nie jest dopuszczalny lub racjonalny, a przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi nie stanowi odpowiedniego rozwiązania, sąd może zarządzić sprzedaż zgodnie z przepisami postępowania cywilnego. Sprzeciw jednego uczestnika nie daje mu prawa weta wobec samego zniesienia współwłasności.

Czy można znieść współwłasność, gdy współwłaściciel nie chce przyjąć spłaty?

Tak. Brak zgody na spłatę nie wyklucza przyznania niepodzielnej rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych. O wyborze sposobu zniesienia współwłasności oraz wysokości i warunkach spłaty rozstrzyga sąd na podstawie okoliczności sprawy.

Kto płaci za biegłego i geodetę?

W toku sprawy sąd może zobowiązać uczestnika lub uczestników do wpłacenia zaliczki na wydatki związane z opinią biegłego. To, kto ostatecznie poniesie koszty postępowania, jest rozstrzygane przez sąd z uwzględnieniem zasad właściwych dla postępowania nieprocesowego i przebiegu konkretnej sprawy.

Czy przy zniesieniu współwłasności można rozliczyć remonty i nakłady?

Tak, jeżeli istnieje podstawa do takiego roszczenia i zostanie ono właściwie zgłoszone oraz udowodnione. W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, dlatego nie należy odkładać tych rozliczeń na później.

Co z czynszem z najmu pobieranym tylko przez jednego współwłaściciela?

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej co do zasady przypadają współwłaścicielom stosownie do ich udziałów. Jeżeli jeden współwłaściciel pobierał czynsz z najmu, odpowiednie rozliczenie może zostać objęte sprawą o zniesienie współwłasności.

Czy sąd może nakazać współwłaścicielowi opuszczenie domu?

Tak. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomość albo jej część przypadnie współwłaścicielowi, który dotychczas nią nie władał, sąd w postanowieniu orzeka również o wydaniu rzeczy lub opróżnieniu pomieszczeń przez pozostałych współwłaścicieli i określa termin wykonania tego obowiązku.

Podstawa prawna i źródła

• Kodeks cywilny – w szczególności art. 206–212.
• Kodeks postępowania cywilnego – w szczególności art. 617–625.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami – w szczególności art. 93–96.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – art. 41.