Zniesienie współwłasności bez zgody jednego z właścicieli

Problem opisany w sprawie pani Anety jest typowy: kilka osób jest współwłaścicielami domu z działką, część z nich chce podziału albo innego sposobu rozliczenia, a jeden współwłaściciel blokuje porozumienie. Współwłasność nie musi jednak trwać bez końca. Polskie prawo zakłada, że współwłasność w częściach ułamkowych ma charakter tymczasowy i każdy współwłaściciel może domagać się jej zniesienia.

Czy można znieść współwłasność bez zgody współwłaściciela?

Tak. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Oznacza to, że zgoda wszystkich współwłaścicieli jest potrzebna do umownego zniesienia współwłasności, ale nie jest konieczna do rozpoczęcia sprawy sądowej.

W praktyce, jeżeli jeden współwłaściciel nie zgadza się na podział, odmawia sprzedaży, nie chce przyjąć spłaty albo nie chce spłacić pozostałych, drugi współwłaściciel może złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności. Sąd wysłucha stanowisk wszystkich uczestników, ale nie jest związany sprzeciwem osoby, która chce utrzymać współwłasność.

Trzeba jednak pamiętać o jednym wyjątku: współwłaściciele mogą w umowie czasowo wyłączyć uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności. Takie wyłączenie może nastąpić maksymalnie na 5 lat, z możliwością dalszego przedłużenia w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu.

Umowne i sądowe zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności może nastąpić na dwa sposoby: umownie albo sądownie. Jeżeli współwłaściciele są zgodni, przy nieruchomości potrzebny jest akt notarialny. W takim akcie można ustalić, czy nieruchomość zostanie podzielona, przyznana jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych, czy sprzedana.

Jeżeli porozumienia nie ma, właściwą drogą jest wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Jest to postępowanie nieprocesowe. We wniosku należy wskazać wszystkich współwłaścicieli jako uczestników, opisać nieruchomość, podać udziały, zaproponować sposób zniesienia współwłasności oraz dołączyć dokumenty potwierdzające stan prawny nieruchomości.

Najczęściej potrzebne są: numer księgi wieczystej, dokumenty potwierdzające nabycie udziałów, mapa albo projekt podziału, jeżeli wnioskowany jest podział fizyczny, a w razie sporu co do wartości nieruchomości także dowody uzasadniające wycenę. Sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, geodety albo specjalisty z zakresu budownictwa.

Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości

Kodeks cywilny przewiduje trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności:

• podział fizyczny rzeczy – np. wydzielenie odrębnych działek albo samodzielnych lokali, jeżeli pozwalają na to przepisy i cechy nieruchomości,
• przyznanie nieruchomości jednemu albo niektórym współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny między współwłaścicieli stosownie do ich udziałów.

Podział fizyczny jest co do zasady preferowany, ponieważ pozwala każdemu współwłaścicielowi zachować część majątku w naturze. Nie oznacza to jednak, że sąd zawsze wybierze taki wariant. Jeżeli podział byłby sprzeczny z przepisami, z przeznaczeniem nieruchomości albo prowadziłby do istotnego pogorszenia jej funkcjonalności lub wartości, sąd powinien wybrać inne rozwiązanie.

Jeżeli nieruchomość zostanie przyznana jednemu współwłaścicielowi, sąd ustala spłaty albo dopłaty. Może oznaczyć termin zapłaty, odsetki, sposób zabezpieczenia, a w razie rozłożenia płatności na raty łączny termin ich uiszczenia nie może przekraczać 10 lat. Sprzedaż publiczna jest zwykle rozwiązaniem najmniej korzystnym ekonomicznie, dlatego w praktyce jest traktowana jako wariant ostateczny, gdy nie da się rozsądnie podzielić nieruchomości ani przyznać jej jednemu ze współwłaścicieli.

Kiedy sąd może podzielić nieruchomość fizycznie?

Podział fizyczny jest możliwy wtedy, gdy da się wydzielić części odpowiadające udziałom współwłaścicieli albo wyrównać różnice dopłatami pieniężnymi. Przy gruncie oznacza to najczęściej konieczność sporządzenia projektu podziału geodezyjnego. Przy domu możliwe może być wydzielenie samodzielnych lokali albo wyjątkowo taki podział budynku i gruntu, który doprowadzi do powstania funkcjonalnie odrębnych części.

Przy budynku sąd bada, czy proponowany podział jest technicznie możliwy, zgodny z przepisami budowlanymi i czy nie prowadzi do powstania nieruchomości niefunkcjonalnych. Nie wystarczy więc samo wskazanie, że jeden współwłaściciel chce otrzymać piętro, a drugi parter. Czasem konieczne będzie ustalenie samodzielności lokali, sposobu korzystania z części wspólnych, dostępu do drogi publicznej, mediów albo ustanowienia służebności.

Jeżeli przedmiotem sprawy jest grunt, znaczenie mają także przepisy o gospodarce nieruchomościami, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy, dostęp do drogi publicznej oraz minimalne parametry działek. W sprawach sądowych decyzja administracyjna zatwierdzająca podział nie jest co do zasady wydawana w takim samym trybie jak przy podziale umownym, ale sąd może zasięgać opinii wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

Kiedy podział fizyczny nie będzie możliwy?

Sąd nie powinien dokonywać podziału fizycznego, jeżeli byłby on sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Te przesłanki zawsze trzeba oceniać w konkretnym stanie faktycznym.

Przykładowo podział może być niedopuszczalny, gdy prowadziłby do powstania bardzo małych, niefunkcjonalnych działek, odcinałby część nieruchomości od drogi publicznej, uniemożliwiał korzystanie z budynku, wymagałby nielegalnych robót budowlanych albo byłby sprzeczny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreślano, że społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu nieruchomości nie odpowiada m.in. dzielenie małej działki na działki pozbawione funkcjonalnego znaczenia, tworzenie małych enklaw wewnątrz innych działek albo wydzielanie odrębnej nieruchomości jedynie z niewielkiego fragmentu gruntu zajętego bezpośrednio przez budynek.

Zgodny projekt podziału a spór między współwłaścicielami

Jeżeli wszyscy współwłaściciele złożą zgodny projekt zniesienia współwłasności, sąd zasadniczo powinien go uwzględnić, o ile projekt nie jest sprzeczny z prawem, zasadami współżycia społecznego i nie narusza rażąco interesu osób uprawnionych. W takim wariancie postępowanie jest zwykle prostsze i tańsze.

Jeżeli zgody nie ma, każdy uczestnik może przedstawiać własne stanowisko i dowody. Sąd nie musi przyjąć propozycji wnioskodawcy. Może wybrać inny wariant podziału, zarządzić dopłaty, przyznać nieruchomość innemu współwłaścicielowi albo uznać, że najlepszym rozwiązaniem będzie sprzedaż. W sprawie pani Anety oznacza to, że rodzice mogą żądać zniesienia współwłasności mimo sprzeciwu wujka, ale muszą liczyć się z tym, że sąd samodzielnie oceni, który sposób będzie zgodny z prawem i najbardziej racjonalny.

Ile kosztuje sądowe zniesienie współwłasności?

Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł. To jednak nie zawsze są jedyne koszty sprawy.

W praktyce trzeba liczyć się także z możliwymi zaliczkami na opinie biegłych, zwłaszcza gdy sporna jest wartość nieruchomości, techniczna możliwość podziału budynku, projekt geodezyjny albo wysokość spłat. Po prawomocnym zakończeniu sprawy konieczne może być również uporządkowanie wpisów w księdze wieczystej.

Co powinien zawierać wniosek o zniesienie współwłasności?

Wniosek powinien być konkretny. Należy w nim wskazać sąd, uczestników postępowania, nieruchomość, wysokość udziałów oraz proponowany sposób zniesienia współwłasności. Warto od razu uzasadnić, dlaczego wybrany sposób jest możliwy i racjonalny.

Do wniosku zwykle dołącza się dokumenty potwierdzające własność i udziały, dokumenty geodezyjne, odpisy aktów notarialnych, postanowień spadkowych albo aktów poświadczenia dziedziczenia, a także dowód uiszczenia opłaty. Jeżeli w sprawie występuje konflikt, dobrze jest przygotować argumentację dotyczącą wartości nieruchomości, możliwości podziału, potrzeb mieszkaniowych współwłaścicieli, nakładów i sposobu dotychczasowego korzystania z nieruchomości.

Skutki prawomocnego postanowienia sądu

Jeżeli sąd zniesie współwłasność przez podział fizyczny albo przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, własność przechodzi zgodnie z treścią postanowienia z chwilą jego uprawomocnienia. Prawomocne postanowienie jest podstawą do ujawnienia nowego stanu prawnego w księdze wieczystej.

Inaczej wygląda sytuacja przy sprzedaży rzeczy. Wtedy współwłasność nie kończy się tylko przez samo postanowienie zarządzające sprzedaż, lecz dopiero przez skuteczną sprzedaż i nabycie rzeczy przez nabywcę. Następnie uzyskana suma podlega podziałowi między współwłaścicieli.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Zniesienie współwłasności bez zgody jednego ze współwłaścicieli jest możliwe w postępowaniu sądowym. Sprzeciw współwłaściciela nie zamyka drogi do wyjścia ze współwłasności, ale może wydłużyć sprawę i wymagać opinii biegłych. Najważniejsze jest przygotowanie realistycznej propozycji podziału albo rozliczenia oraz dokumentów potwierdzających, że żądany sposób jest wykonalny.

W sprawie takiej jak u pani Anety rodzice mogą wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności mimo sprzeciwu wujka. Powinni jednak pamiętać, że sąd nie działa automatycznie według ich propozycji. Rozstrzygnięcie będzie zależało od stanu prawnego nieruchomości, możliwości technicznego podziału, wartości udziałów, stanowisk uczestników i zasad wynikających z Kodeksu cywilnego oraz przepisów dotyczących podziału nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 210-212.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 622-624.
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741, w szczególności art. 93-96.
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398, w szczególności art. 41.
5. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 1978 r., sygn. akt III CRN 214/78.
6. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 1993 r., sygn. akt I CRN 176/93.
7. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 29 lipca 1998 r., sygn. akt II CKN 748/97.
8. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., sygn. akt III CZP 12/69.
9. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 1974 r., sygn. akt III CRN 373/73.
10. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 sierpnia 2003 r., sygn. akt IV CKN 384/2001.
11. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 1989 r., sygn. akt III CZP 4/89.