Podwyższenie czynszu lokatorom z przydziału – zasady

Najem z dawnego przydziału – jaki ma dziś status prawny?

Najemcy zajmujący lokale na podstawie dawnych decyzji administracyjnych o przydziale lub kwaterunku nie funkcjonują już obecnie w osobnym reżimie prawnym. Kluczowe znaczenie ma art. 56 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, zgodnie z którym najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale lokalu stał się najmem zawartym na czas nieoznaczony.

Obecnie do takich stosunków najmu stosuje się ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ponieważ art. 27 tej ustawy przesądza, że ma ona zastosowanie także do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie.

W praktyce oznacza to, że lokator z przydziału nie może być traktowany tak, jakby nie miał tytułu prawnego albo jakby właściciel mógł jednostronnie „zastąpić” dawny stosunek najmu nową, całkowicie komercyjną relacją. Jeżeli chcesz porównać skutki zmiany właściciela przy istniejących najemcach, zobacz także: zmiana właściciela budynku najemcami.

Z punktu widzenia właściciela lub zarządcy oznacza to przede wszystkim, że:

• lokator korzysta z ochrony przewidzianej w ustawie o ochronie praw lokatorów,
• wysokość czynszu zmienia się w ustawowym trybie,
• wypowiedzenie najmu jest możliwe tylko z przyczyn i w terminach przewidzianych w przepisach.

Jak legalnie podwyższyć czynsz lokatorom z przydziału?

Podwyższenie czynszu jest dopuszczalne, ale wyłącznie w trybie określonym w art. 8a ust. 1–8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 8a ust. 1 właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu przez wypowiedzenie ich dotychczasowej wysokości. Na podstawie art. 8a ust. 2 termin wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, chyba że strony ustaliły termin dłuższy. W relacji wynikającej z dawnego przydziału, gdy brak pisemnej umowy z dłuższym terminem, co do zasady stosuje się termin 3-miesięczny.

Wypowiedzenie wysokości czynszu musi być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności – tak stanowi art. 8a ust. 3 tej ustawy. Oświadczenie powinno wskazywać nową stawkę i moment, od którego ma obowiązywać.

Trzeba też pamiętać o art. 9 ust. 1b ustawy o ochronie praw lokatorów: podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może następować częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Kiedy podwyżka ponad 3% wartości odtworzeniowej jest dopuszczalna?

Najwięcej sporów dotyczy sytuacji, w której czynsz po podwyżce ma przekroczyć w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo podwyżka następuje z poziomu już wyższego niż 3% tej wartości. Zgodnie z art. 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów taka podwyżka może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach.

Przez wartość odtworzeniową lokalu rozumie się – na podstawie art. 9 ust. 8 tej ustawy – iloczyn powierzchni użytkowej lokalu oraz wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, ustalanego dla danego województwa przez wojewodę.

Ustawa wskazuje, kiedy podwyżkę uznaje się za uzasadnioną. Zgodnie z art. 8a ust. 4a właściciel może wykazać, że przychody z czynszu i innych opłat za używanie lokalu nie zapewniają:

• pokrycia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu,
• zwrotu kapitału,
• godziwego zysku.

Z kolei art. 8a ust. 4b przewiduje limity zwrotu kapitału, jeżeli właściciel powołuje się na nakłady poniesione na budowę, zakup albo trwałe ulepszenie lokalu. Co do zasady chodzi o:

• do 1,5% nakładów poniesionych na budowę albo zakup lokalu rocznie, albo
• do 10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie lokalu rocznie – aż do ich pełnego zwrotu.

Dodatkowo art. 8a ust. 4e stanowi, że za uzasadnioną uważa się również podwyżkę nieprzekraczającą w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym, ogłaszanego przez Prezesa GUS.

Jeżeli w Twojej sprawie chodzi o praktyczny tryb podwyżki czynszu, warto zwrócić uwagę nie tylko na samą kwotę, ale też na sposób uzasadnienia i doręczenia pisma lokatorowi.

Jakie prawa ma lokator po otrzymaniu podwyżki?

Po otrzymaniu wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu lokator nie jest pozbawiony ochrony. Zgodnie z art. 8a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia może:

1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki – wtedy stosunek najmu rozwiązuje się z upływem okresu wypowiedzenia,
2. wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo że jest zasadna, lecz w innej wysokości.

Bardzo istotne jest to, że zgodnie z art. 8a ust. 5 zdanie końcowe ciężar udowodnienia zasadności podwyżki spoczywa na właścicielu. W praktyce trzeba więc być przygotowanym na wykazanie kosztów utrzymania, sposobu obliczenia wartości odtworzeniowej, nakładów i przyczyn wzrostu stawki.

Jeżeli rozważasz nie tylko podwyżkę, ale też zakończenie najmu, zobacz także: zasady wypowiedzenia umowy najmu.

Opłaty niezależne od właściciela – inne zasady niż przy czynszu

Nie każda zmiana obciążeń lokatora jest podwyżką czynszu. Ustawa rozróżnia czynsz i opłaty niezależne od właściciela. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów do opłat niezależnych od właściciela należą opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór nieczystości płynnych, odpadów i podobne świadczenia, jeżeli właściciel nie ma wpływu na ich wysokość.

Na podstawie art. 9 ust. 2 tej ustawy, przy podwyższaniu opłat niezależnych od właściciela właściciel ma obowiązek przedstawić lokatorowi na piśmie zestawienie opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator powinien płacić je tylko w wysokości niezbędnej do pokrycia kosztów ponoszonych przez właściciela.

Zgodnie z art. 9 ust. 5 i 6 ustawy, oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a tylko wtedy, gdy lokator nie ma zawartej bezpośrednio umowy z dostawcą mediów lub usług.

Czy można podpisać z lokatorami z przydziału nową umowę najmu?

Tak, ale tylko z istotnym zastrzeżeniem. Zawarcie pisemnej umowy najmu z lokatorami z dawnego przydziału może pełnić funkcję porządkującą i dowodową, czyli potwierdzać istniejący już stosunek najmu na czas nieoznaczony. Sama forma pisemna jest dopuszczalna.

Nie można jednak przyjąć, że podpisanie nowego dokumentu automatycznie pozwoli właścicielowi pozbawić lokatora ochrony wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów albo zastąpić ustawowy tryb podwyżki czynszu dowolnie ustaloną stawką „rynkową”. Jeżeli lokator nie wyrazi zgody na nowe warunki, sama propozycja umowy nie zastąpi wypowiedzenia wysokości czynszu na podstawie art. 8a ustawy.

Jeżeli lokator dobrowolnie podpisze dokument, warto zadbać, aby umowa:

• potwierdzała datę i podstawę trwania najmu,
• precyzyjnie opisywała lokal i sposób rozliczania opłat,
• nie zawierała postanowień sprzecznych z ustawą o ochronie praw lokatorów,
• nie próbowała retroaktywnie zmieniać charakteru istniejącego stosunku najmu.

Ocena skuteczności konkretnych postanowień zależy jednak od treści dokumentu i zachowania stron. W praktyce szczególnie ryzykowne jest wpisywanie do nowej umowy klauzul, które miałyby obchodzić ustawową ochronę lokatora.

Co powinno znaleźć się w piśmie o podwyżce?

Ustawa nie narzuca jednego urzędowego formularza, ale dla bezpieczeństwa właściciela pismo powinno zawierać co najmniej:

• oznaczenie właściciela i lokatora,
• adres lokalu,
• jednoznaczne wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu,
• dotychczasową i nową stawkę,
• datę, od której nowa stawka ma obowiązywać,
• podpis osoby uprawnionej do działania w imieniu właściciela,
• w razie potrzeby uzasadnienie lub gotowość jego przedstawienia zgodnie z art. 8a ustawy.

W praktyce warto doręczyć pismo w sposób pozwalający wykazać datę odbioru, bo od niej liczy się termin na reakcję lokatora.

Przykłady

Poniżej dwa typowe warianty, w których właściciel może zetknąć się z problemem dawnych przydziałów i podwyżek czynszu.

FAQ

Czy lokator z przydziału może płacić czynsz rynkowy?

Tak, ale nie dlatego, że właściciel jednostronnie uzna lokal za „komercyjny”. Stawka musi zostać wprowadzona zgodnie z art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, a przy wyższych podwyżkach właściciel musi wykazać ich zasadność.

Czy brak pisemnej umowy oznacza, że lokator nie jest chroniony?

Nie. W przypadku dawnych przydziałów stosunek najmu co do zasady istnieje nadal jako najem na czas nieoznaczony, a lokator korzysta z ochrony ustawowej.

Jak często można podnosić czynsz?

Zgodnie z art. 9 ust. 1b ustawy o ochronie praw lokatorów co do zasady nie częściej niż co 6 miesięcy, licząc od dnia, w którym poprzednia podwyżka zaczęła obowiązywać.

Czy lokator może zakwestionować podwyżkę?

Tak. Na podstawie art. 8a ust. 5 ustawy może wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo że jest zasadna w innej wysokości.

Czy można zmusić lokatora do podpisania nowej umowy?

Nie. Można zaproponować pisemne potwierdzenie najmu, ale brak zgody lokatora nie pozwala ominąć ustawowych zasad zmiany czynszu ani ochrony trwałości najmu.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w szczególności art. 2 ust. 1 pkt 8, art. 8a ust. 1–5, art. 9 ust. 1b, 2, 5, 6 i 8, art. 27.
• Ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych – art. 56 ust. 1.
• Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. – przepisy ogólne o najmie stosowane z uwzględnieniem przepisów szczególnych ustawy o ochronie praw lokatorów.