Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nieprzekraczalna linia zabudowy

Autor: Filip Syrkiewicz • Opublikowane: 20.10.2020

Zakupiłem działkę budowlaną i okazało się, że ograniczenia wynikające z nieprzekraczalnej linii zabudowy, drogi i odległości od granicy działki poważnie ograniczają możliwość zbudowania domu. Na sąsiednich działkach są budynki mieszkalne (kilka segmentów), które wykraczają znacznie poza nieprzekraczalną linię zabudowy. Sprawdziłem, czy pozwolenie na budowę te budynki dostały przed, czy po wejściu w życie miejscowego planu. Okazało się że po, czyli ktoś najprawdopodobniej wydał pozwolenie na budowę niezgodne z planem miejscowym. Czy mogę wystąpić do sądu o »dostosowanie” linii zabudowy do realnie występującej? Myślę, że byłoby to celowe działanie nie tylko dla mnie, ale też dla przejrzystości działań formalnych w tym rejonie. Jakie jest prawdopodobieństwo wygrania takiej sprawy i ile mniej więcej trwają takie sprawy? Czy moje zgłoszenie może przysporzyć kłopotów właścicielom segmentów przekraczających nieprzekraczalną linię zabudowy?
Na działce jest też cześć, która musi być zarezerwowana na drogę dojazdową. Jednak wiadomo, że droga nigdy nie powstanie, bo do wszystkich działek, do których mogłaby prowadzić, jest inny, łatwiejszy i bezpośredni dostęp. Czy jest możliwość założenia sprawy sądowej, której wynikiem byłaby zmiana planu w zakresie rezerwacji części działki na drogę? (Okoliczni sąsiedzi mogą zaświadczyć, że ta droga nie jest im potrzebna.) Jakie jest prawdopodobieństwo wygrania takiej sprawy i ile mniej więcej trwają takie sprawy? 
Załączam fragment planu zagospodarowania z segmentami które wykraczają poza nieprzekraczalną linię zabudowy.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Nieprzekraczalna linia zabudowy

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

W przedstawionym stanie faktycznym należąca do Pana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr X objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą.

 

Stosownie do art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945) „ustalenie linii zabudowy, w tym linii nieprzekraczalnej stanowi element obligatoryjny miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”.

 

Wydając decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę – zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 z późn. zm.), organ administracji architektoniczno-budowlanej obowiązany jest zweryfikować zamierzenie budowlane z ustaleniami planu, w tym również w zakresie zgodności projektu z wytyczoną linią zabudowy.

Pozwolenie na budowę a treść MPZP

Ustalenie to ma o tyle doniosłe znaczenie, o ile istotna sprzeczność decyzji w sprawie pozwolenia na budowę z treścią planu miejscowego może stanowić przejaw rażącego naruszenia prawa. Obarczenie rozstrzygnięcia tego rodzaju kwalifikowaną wadą prawną uzasadnia jego usunięcie z obrotu prawnego (stwierdzenie nieważności przez organ wyższego stopnia) na zasadzie art. 156 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096).

 

Omawiana nieruchomość gruntowa znajduje się w granicach dwóch jednostek planistycznych. Zgodnie z ustaleniami planu na obszarze pierwszej jednostki dopuszczalna jest lokalizacja zabudowy jednorodzinnej szeregowej, bliźniaczej lub wolnostojącej, natomiast warunkiem lokalizacji nowej zabudowy jest realizacja projektowanej ulicy wewnątrz kwartału oraz dostosowanie jej do nieprzekraczalnych linii zabudowy według rysunku planu.

 

Z opisu sprawy, jak również innych materiałów możliwych do pozyskania ze źródeł powszechnego dostępu nie sposób jest ustalić. kiedy powstała okoliczna zabudowa szeregowa. Niezgodność linii zabudowy z rzeczywistym przebiegiem lica (elewacji) budynków w tym rejonie może być zatem konsekwencją ich wzniesienia przed uchwaleniem planu miejscowego.

 

Analiza dostępnej dokumentacji ortofotograficznej  nie pozwala również jednoznacznie stwierdzić, czy zabudowa rzeczywiście wykracza poza ustalone w planie linie zabudowy (w serwisie mapowym oznaczone kolorem zielonym z trójkątnymi wypustkami).

Przekroczenie linii zabudowy

Co istotne, obowiązujący plan miejscowy warunkuje możliwość realizacji nowej zabudowy zachowaniem rezerwy pod drogę dojazdową, przebiegającą również przez teren należącej do Pana nieruchomości, oznaczonej w planie symbolem 5 KUD.

 

Zasadność zachowania rezerwy terenu pod drogę może wynikać z perspektywy podziału działek sąsiednich, dla których również wyznaczone zostały linie zabudowy, zakładające kontynuację układu zabudowy zwartej w ciągu ulicy Kakaowej.

 

Odstąpienie od zachowania rezerwy terenu pod drogę mogłoby zatem w perspektywie pozbawić możliwości dokonania podziału nieruchomości sąsiednich zgodnie z ustaleniami planu miejscowego, gwarantującego właścicielom tych gruntów przyszły dostęp do drogi publicznej.

 

Należy zauważyć, że zamiar wydzielenia gruntów pod drogę wyraża się m.in. w wyodrębnieniu działki nr Y, której granice pokrywają się z projektowanymi granicami pasa drogowego (krańcowy odcinek projektowanego przedłużenia ulicy).

Dostosowanie linii zabudowy

Odnosząc się do podniesionych przez Pana kwestii według porządku przyjętego w zapytaniu, wymaga podkreślenia w pierwszej kolejności, iż przepisy nie przewidują trybu dostosowania zabudowy projektowanej do rzeczywistej linii zabudowy w warunkach niezgodności zamierzenia z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z tych względów, z uwagi na brak po stronie wnioskodawcy stosownego roszczenia, dla takich przypadków nie został przewidziany tryb sądowy lub administracyjnoprawny.

 

Ze względu na oczywistą niezgodność ewentualnego projektu zakładającego przekroczenie linii zabudowy oraz zajęcia terenu przewidzianego w planie pod drogę szansę na uwzględnienie takiego żądania należałoby oceniać jako niewielkie.

 

Jak wspomniałem, z posiadanych materiałów nie wynika ponadto w sposób jednoznaczny, czy sąsiednie budynki rzeczywiście wykraczają poza ustalone linie zabudowy.

 

Sytuacja ta nie oznacza jednak, iż właściciel nieruchomości objętej niekorzystnym dla niego ustaleniem planu miejscowego pozbawiony jest instrumentów kształtowania ładu przestrzennego, także w odniesieniu do planu, który posiada już moc obowiązującą (jak w omawianym przypadku).

Zmiana planu miejscowego

Zmiana przeznaczenia nieruchomości lub jej części bądź niekorzystnych elementów planu (np. przewidzianej do realizacji drogi lub linii zabudowy) następuje w drodze zmiany planu miejscowego na zasadzie art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

 

Zmiana planu miejscowego może zostać dokonana na wniosek inwestora, zawierający dane wnioskodawcy, oznaczenie nieruchomości (w tym poprzez załączenie wypisu i wyrysu z mapy ewidencyjnej) oraz zakres projektowanej zmiany.

 

Mając jednak na uwadze, iż koszt opracowania planu, w tym niezbędnych do tego ekspertyz, obciąża gminę, a także perspektywę zagospodarowania terenu i ukształtowania zabudowy zgodnie z ustaleniami planu, możliwość jego zmiany należałoby oceniać z dużą ostrożnością.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • X plus II =

»Podobne materiały

Koszty intercyzy, koszty podziału majątku

Interesują mnie koszty zawarcia intercyzy w trakcie małżeństwa, m.in. czy od umowy małżeńskiej majątkowej jest opłata 1% od wartości majątku? Proszę mi również wyjaśnić, czy kwota wpisana w podziale majątku ma jakieś dalsze znaczenie np. czy jest ona brana pod uwagę przy sprzedaży, w rozliczeniu pod

 

Umieszczenie osoby starej i chorej w DPS bez jego zgody

Sprawa dotyczy umieszczenia chorego w DPS bez jego zgody. Kilkanaście lat temu otrzymałam darowiznę od wujostwa, mieli oni w akcie notarialnym zapisane dożywotnie użytkowanie. Wuj zmarł, a od pewnego czasu ja mam poważny problem z ciocią. Ona jest osobą starszą, chora, między innymi ma głębokie otęp

 

Zasiedzenie nieruchomości w złej wierze i przeniesienie własności

W styczniu 1974 r. osoba stała się posiadaczem samoistnym w złej wierze nieruchomości. W styczniu 1984 r. nastąpiło przeniesienie posiadania na syna tej osoby. Czy syn może być posiadaczem samoistnym w dobrej wierze? O tym, że ojciec nie był właścicielem nieruchomości syn dowiedział się po śmierci o

 

Miejsce parkingowe na wyłączność dla osoby niepełnosprawnej w stopniu znacznym

Posiadam mieszkanie własnościowe wraz z gruntem pod blokiem. Jestem osobą niepełnosprawną w stopniu znacznym – czy przysługuje mi miejsce parkingowe na wyłączność od spółdzielni mieszkaniowej, która jest zarządcą terenu? A może mogę jakoś wystąpić o wykupienie miejsca? Spółdzielnia wyznaczyła

 

Dezercja i ENA

W 1993 r. wyjechałem za granicę w czasie służby wojskowej. Po 18 latach został wysłany za mną list gończy – ENA. Mieszkam w Niemczech, sąd niemiecki nie wydalił mnie do Polski (tu dezercja ulega przedawnieniu po 10 latach). Nie mogę jednak opuścić kraju. Tu mam rodzinę, pracę i dom, ale c

 

Budowa garażu mimo braku zgody sąsiada na budowę w granicy działki

Jestem rolnikiem i toczę spór z sąsiadem. Spór dotyczy garażu w granicy działki wybudowanego przez mojego sąsiada mimo braku mojej zgody. Wielkość działki pozwala na usytuowanie budowy w innym miejscu! Co na ten temat mówi Prawo budowlane? Czy sąsiad mógł budować się w granicy działki mimo brak

 

Czy osoba bezrobotna może dorabiać na umowie zlecenie?

Osoba zarejestrowana w urzędzie pracy bez prawa do zasiłku wykonała drobną pracę remontową. Czy dla takich prac lepsza jest umowa zlecenia, czy o dzieło? Czy osoba bezrobotna może tak dorabiać?

 

Eksmisja zięcia

Od dziesięciu lat moja córka z zięciem i trojgiem dzieci mieszkają, za moją zgodą, w należącym do mnie mieszkaniu. Mimo że jakiś czas temu postanowili się rozwieść, zięć odmawia wyprowadzki. Kilka dni temu odbyła się ostatnia rozprawa rozwodowa, sąd orzekł wyłączną winę zięcia, ale prawdopodobnie zi

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »