Budowa garażu mimo braku zgody sąsiada na budowę w granicy działki

Brak zgody sąsiada na budowę garażu w granicy działki

Na wstępie podkreślę, że przepisy prawa cywilnego stanowią, iż w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może swobodnie rozporządzać swą własnością (podstawa prawna: art. 140 Kodeksu cywilnego).

Z powyższego wynika więc, że może Pan jako właściciel nieruchomości nie wyrażać zgody na budowę garażu w granicy działki. Sąsiad natomiast, będąc zainteresowanym w sprawie, może czynić starania, by taką zgodę uzyskać, wykorzystując przy tym głównie drogę postępowania administracyjnego.

Wyjaśniam nadto, że Pan jako właściciel nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z działką sąsiada winien na piśmie wyrazić zgodę na budowę garażu w granicy działki, garaż jest bowiem budowlą trwale związaną z gruntem. Jeżeli Pan zgody nie wyrazi – sąsiad nie może budować garażu.

Jeżeli budowa trwa lub sąsiad czyni starania o uzyskanie pozwolenia, proponuję kontakt z wydziałem architektury starostwa powiatowego, gdzie oświadczy Pan, że nie wyraża Pan zgody na budowę garażu w granicy.

Budowa garażu w granicy działki

Jeżeli sąsiad wybudował garaż, to obowiązywała go następująca procedura: gdy udał się do wydziału architektury właściwego starostwa powiatowego (biorąc pod uwagę miejsce położenia nieruchomości), zobligowany tam został do przedłożenia pisemnego oświadczenia i wskazania w nim właścicieli nieruchomości sąsiadującej (z podaniem danych: imię, nazwisko, adres) oraz określenia dokumentu, z którego wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wskazanie dokumentu polega na przytoczeniu jego nazwy (czyli pisemnej zgody właściciela nieruchomości – zgoda Pana jako sąsiada nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej na budowę garażu w granicy – i datę sporządzenia tego pisma) – podkreślam jednak, że przepisy prawa nie wymagają już przytaczania całej treści dokumentu, ponieważ stanowi on załącznik do ww. oświadczenia inwestora.

Na marginesie wspomnę, że ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) w słowniczku wskazuje, jakie prace są robotami budowlanymi: budowa, przebudowa, montaż, remont, rozbiórka – i te pojęcia znajdują zastosowanie przy wydawaniu odpowiednich decyzji o pozwoleniu na rozpoczęcie robót budowlanych.

Oświadczenie w sprawie wyrażenia zgody przez właścicieli sąsiadujących nieruchomości na budowę garażu w granicy działki

Precyzuję więc: skoro sąsiad nie posiadał Pana pisemnej zgody – jako właściciela nieruchomości – na budowę garażu w granicy, to złożenie oświadczenia w architekturze, o którym wyżej napisałam, było niemożliwe.

Biorąc pod uwagę opisaną sytuację, proponuję niezwłoczny kontakt z wydziałem architektury właściwego starostwa powiatowego. Sugeruję przeprowadzić rozmowę z naczelnikiem wydziału, prosząc o sprawdzenie, czy inwestor (sąsiad), składając wniosek o pozwolenie na budowę, złożył oświadczenie w sprawie wyrażenia zgody przez właścicieli sąsiadujących nieruchomości na budowę garażu w granicy. Jeżeli okaże się, że sąsiad złożył takie oświadczenie woli (czyli niezgodnie z prawdą), to może mieć on poważne problemy.

Tak jak pisałam, urząd tylko żąda poświadczenia na piśmie przez inwestora faktu, że ma taką zgodę. Samo oświadczenie inwestor (sąsiad) składa pod odpowiedzialnością karną, jeżeli więc coś jest nie tak, to może mieć poważne problemy.

Jest jeszcze i wariant taki, że to urząd, wydając decyzję, popełnił błąd – nie przesłał np. kopii wydanej decyzji do wszystkich stron postępowania. W takiej sytuacji także następuje wznowienie postępowania w sprawie.

Mogła zdarzyć się też i taka sytuacja, że inwestor (sąsiad) nie zjawił się w urzędzie, tj. w wydziale architektury i budownictwa, nie posiada decyzji o pozwoleniu na budowę – wówczas zainteresowany w sprawie będzie inspektor nadzoru budowlanego, którego może Pan powiadomić.

Budowa garażu bez zgody właściciela nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej

Reasumując, w chwili obecnej (zakładając, że ów garaż jest wybudowany) może Pan wystąpić do wydziału architektury z wnioskiem o wznowienie postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę garażu, uzasadniając wniosek tym, że:

1. został Pan pominięty przez urząd jako strona w postępowaniu,
2. jako właściciel działki sąsiadującej bezpośrednio z działką sąsiada nie wyraża Pan zgody na budowę garażu w granicy działki.

Powyższa sytuacja będzie podstawą ponownego wszczęcia postępowania, w ramach którego urząd może cofnąć wcześniej wydaną decyzję, jeżeli oczywiście uzna, że inwestor poświadczył nieprawdę, oświadczywszy na piśmie, że posiada zgodę właścicieli nieruchomości sąsiadującej na budowę garażu w granicy. Ponadto w razie stwierdzenia poświadczenia nieprawdy może być wszczęte postępowanie karne (art. 233 Kodeksu karnego).

Ta droga wydaje się drogą najrozsądniejszą, ale istnieje także możliwość powiadomienia inspekcji nadzoru budowlanego.

Na koniec pragnę dodać, że budowa garażu bez zgody właściciela nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej narusza przepisy § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2002 r. Nr 75, poz. 690) oraz przepisy Prawa budowlanego.