Warunki zabudowy – co zrobić, by sąsiad ich nie otrzymał?

Zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie o wydanie warunków zabudowy

Zgodnie z art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego: „Stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek”.

Wójt, burmistrz, prezydent miasta muszą powiadomić każdego, kogo interesu prawnego może dotyczyć ustalenie warunków zabudowy. Zwykle są to wszyscy właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości graniczących z działką inwestora.

Zaskarżenie decyzji o warunkach zabudowy działki sąsiedniej

W związku z powyższym jest Pan stroną postępowania i może Pan skarżyć decyzje niekorzystne z Pana punktu widzenia – najpierw do SKO, a później także do właściwego wojewódzkiego sądu administracyjnego. Jest to praktycznie Pana jedyna możliwość, jeśli chodzi o drogę postępowania administracyjnego.

Z tego, co Pan pisze, wynika, że sprawa znajduje się obecnie dopiero na etapie decyzji o warunkach zabudowy. Proszę więc pamiętać, że dopiero prawomocna decyzja o warunkach zabudowy umożliwia staranie się o pozwolenie na budowę, bez którego co do zasady sąsiad nie może rozpocząć żadnych robót budowlanych.

Zakładam, że to Pan był osobą, która powiadomiła Powiatowy Nadzór Budowlany o działalności sąsiada. W związku z tym powinien Pan otrzymać odpowiedź od tego organu. Jeśli tak się nie stanie, proszę ponownie zgłosić sprawę.

Warto też  wspomnieć o możliwości, jaką dają Panu przepisy Kodeksu cywilnego (zwłaszcza art. 144 i art. 222 § 2 K.c.).

Działania właściciela nieruchomości na własnym gruncie, którego skutki odczuwa się na gruncie sąsiedzkim

Działania właściciela nieruchomości na własnym gruncie, którego skutki odczuwa się na gruncie sąsiedzkim, to tzw. immisje. Immisje można podzielić na:

1. bezpośrednie, które polegają na bezpośrednim skierowaniu jakichś substancji (np. ścieków) na grunt sąsiedni za pomocą specjalnych urządzeń,
2. pośrednie – polegające na pośrednim oddziaływaniu na grunt sąsiedni (np. wytwarzanie dymów).

Immisje pośrednie można także podzielić na:

1. materialne – polegające na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząstek materii lub pewnych sił (np. pyły),
2. niematerialne – polegające na oddziaływaniu tylko na sferę psychiki właściciela tej nieruchomości (np. obawa spowodowana zgromadzeniem na nieruchomości sąsiedniej dużej ilości materiałów łatwopalnych).

O ile immisje bezpośrednie są zakazane, o tyle pośrednie są dozwolone, choć z pewnymi ograniczeniami.

Działania inwestora zakłócające korzystanie z działek sąsiednich

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Chodzi tu o takie działania, jak wytwarzanie pary, dymu, ciepła, pyłu, gazów, hałasów, spalin, zapachów, wstrząsów czy hodowanie pszczół. O ocenie, czy w konkretnym przypadku działanie właściciela nieruchomości sąsiedniej będzie zakazane, czy też nie, decyduje zdrowy rozsądek. Jeżeli działanie zakłóca korzystanie z nieruchomości w określonych warunkach ponad przeciętną miarę, to nie będzie dopuszczalne. W razie immisji przekraczających dopuszczalną miarę właściciel może wytoczyć powództwo o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie dalszych naruszeń. Jeżeli takim działaniem wyrządzona została dodatkowo szkoda – jej naprawienia można żądać na zasadach ogólnych. Oceny zachowań dokonuje sąd na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących teren, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osoby zainteresowanej.

Jeśliby więc Pana sąsiad prowadził w budynku sąsiednim np. tartak (co wiąże się niewątpliwie z licznymi niedogodnościami, jak np. hałas) można się zastanowić nad wystąpieniem do sądu z odpowiednim powództwem.