Mamy 11 794 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ogródek przydomowy we wspólnocie

Autor: Jakub Bonowicz • Zaktualizowane: 14.01.2021

Mam zamiar kupić mieszkanie wraz z prawem wyłącznego korzystania do przynależnego do niego ogródka przydomowego (ogródek jest na mapie osiedla). Czy ogródek ten stanowi część wspólną terenu wspólnoty? Czy będę go mogła zagospodarować po swojemu?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Ogródek przydomowy we wspólnocie

Części wspólne w budynkach wielolokalowych

W budynkach wielolokalowych wyróżniamy:

 

  1. części będące nieruchomością wspólną – są one przedmiotem współwłasności wszystkich właścicieli lokali, potocznie mówi się, iż są one „własnością wspólnoty” (co jest oczywiście niepoprawne);
  2. części będące wyłączną własnością poszczególnych osób.

 

W pkt 1. wyróżniamy:

 

  • części, które choć są przedmiotem współwłasności wszystkich właścicieli lokali, służą wyłącznie do użytku jednego z nich;
  • części, które służą do użytku wszystkich właścicieli lokali.

 

W pkt 2. Wyróżniamy:

 

  • samodzielne lokale mieszkalne lub o innym przeznaczeniu oraz
  • pomieszczenia przynależne.

 

Zgodnie z ustawą o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym (art. 2 ust. 2) „jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”.

 

Pomieszczeniami przynależnymi są (art. 2 ust. 4) „części składowe lokalu – pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż”.

 

Samodzielny lokal mieszkalny + pomieszczenia przynależne są oczywiście wyłączną własnością lokatora i przysługuje mu pełnia praw do korzystania z nich, oczywiście w granicach wynikających z ustaw, zasad współżycia społecznego i przeznaczenia prawa (np. nie wolno zakłócać spokoju innym lokatorom) – art. 140 Kodeksu cywilnego.

 

Nieruchomość wspólną (art. 3 ust. 2) stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, np. klatka schodowa, parking.

 

Sporny jest status balkonów i tarasów.

Wyłączne prawo korzystania z danej części nieruchomości wspólnej

Natomiast problematyczne są właśnie te części nieruchomości wspólnej, które nie są ani lokalem, ani pomieszczeniem przynależnym, i jednocześnie w umowie z deweloperem postanawia się, że lokatorowi przysługuje wyłączne prawo korzystania z danej części nieruchomości wspólnej. Dotyczy to właśnie np.:

 

  • miejsc parkingowych;
  • ogródków przydomowych.

 

Mamy więc swego rodzaju sprzeczność. Z jednej strony nieruchomość wspólna to właśnie to, co nie służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Z drugiej strony ogródek przydomowy we wspólnocie nie jest uznawany ani za lokal, ani za pomieszczenie przynależne, natomiast lokatorowi służy prawo wyłącznego korzystania z niego. Tak więc coś, co jest nieruchomością wspólną, właśnie nie spełnia podstawowego elementu definicyjnego nieruchomości wspólnej. Z jednej bowiem strony jest Pani jedynie współwłaścicielką ogródka przydomowego, z drugiej przysługuje Pani prawo do wyłącznego korzystania z niego.

Ogródek przydomowy we wspólnocie

Rozwiązań jest kilka.

 

Pierwsze – uznać, że ogródek przydomowy stanowi pomieszczenie przynależne Pani lokalu. Jest to problematyczne, ponieważ ogródek nie jest pomieszczeniem, podobnie jak miejsce parkingowe. O ile można uznać balkon czy taras za pomieszczenie, o tyle ogródka już nie.

 

Drugie – uznać, że właściwy jest stan taki jak w umowie i rzeczywiście ogródek jest częścią nieruchomości wspólnej, a Pani ma prawo do wyłącznego korzystania z niego. Taka konstrukcja w praktyce jest akceptowana. Często jest tak, że współwłaściciele dokonują tzw. podziału quo ad usum (podział do korzystania). Np. jest czterech współwłaścicieli działki i zawierają umowę, iż jeden korzysta z jej określonego obszaru, inny z innego. Cały czas nieruchomość ta stanowi przedmiot współwłasności wszystkich czterech, natomiast każdy z nich ma prawo korzystać na wyłączność z pewnej części działki, a nie ma prawa korzystać z innych. Identycznie jak z miejscem parkingowym – nikt nie ma prawa na nim parkować poza Panią lub osobami, którym Pani na to pozwoli.

Wyłączne korzystanie z ogródka przydomowego we wspólnocie

Dodam, że była jeszcze koncepcja, aby korzystanie z ogródka przydomowego rozwiązać na zasadzie tzw. służebności gruntowej (podobnie jak np. służebność drogi koniecznej, przechodu, przegonu, przejazdu). Konstrukcja tą odrzuciła jednak praktyka (np. postanowienie Sądu Najwyższego z 12 stycznia 2010 r., sygn. akt III CZP 106/09).

 

Ustanowienie ogródka przydomowego we wspólnocie mieszkaniowej w formie służebności gruntowej nie jest poprawną formą dla zagwarantowania prawa wyłącznego korzystania z tej części nieruchomości wspólnej przez właścicieli lokalu, gdyż nieruchomość wspólna jest ściśle związana z własnością lokalu. Nie może być więc uznana za inną nieruchomość względem wyodrębnionego z niej lokalu, a istnienie dwóch odrębnych nieruchomości, tj. władnącej i obciążonej, jest konieczną przesłanką do ustanowienia służebności gruntowej – wynika z postępowania, które toczyło się przed sądami.

 

W związku z tym właściwa jest konstrukcja taka, jaką przyjęto w umowie.

Zasady korzystania z ogródków przez właścicieli lokali

Wracając do głównego wątku, przysługuje Pani wyłączne prawo do korzystania z ogródka przydomowego. Prawo to jest nieodłącznie związane z własnością lokalu. Może więc Pani np. urządzić ogródek, posadzić drzewka (które oczywiście nie mogą np. zasłaniać widoczności sąsiadom). Uwaga: wspólnota może podejmować np. uchwały określające zasady korzystania z ogródków przez właścicieli lokali. Taka uchwała może godzić w interesy i Pani może ją zaskarżyć do sądu:

 

„Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

 

1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

 

3. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy” (ustawa o własności lokalów).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 1 plus osiem =
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

Poduszki