Uchwała zmieniająca sposób zarządzania we wspólnocie mieszkaniowej

Ustalenie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną

Na samym początku należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (u.w.l.):

„1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.”

Jak więc z tego wynika, ustawa o własności lokali pozostawia dużą swobodę współwłaścicielom nieruchomości (właścicielom lokali) w kształtowaniu zasad zarządu umownego. Przykładowo jedynie, w art. 18 ust. 1 in fine u.w.l. ustawodawca wskazał, że zarząd nieruchomością wspólną może zostać powierzony osobie fizycznej lub prawnej (zarządcy). Zarządcą umownym może być zarówno właściciel lokalu, jak i osoba spoza grona właścicieli.

Zakres czynności które w imieniu wspólnoty mieszkaniowej może podejmować zarządca

Zakres czynności, które w imieniu wspólnoty mieszkaniowej może podejmować zarządca, pozostawiono swobodnemu uznaniu właścicieli. Jeżeli właściciele lokali nie określili w umowie lub w uchwale (zmieniającej umowę), o której mowa w art. 18 ust. 2a u.w.l., jakie czynności przekraczające zwykły zarząd może podejmować zarządca, przyjmuje się, że jest on uprawniony do podejmowania jedynie czynności zwykłego zarządu (por. art. 33 w zw. z art. 21 ust. 1 u.w.l.). Oznacza to, że może on jedynie kierować sprawami wspólnoty i reprezentować ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Zmiana sposobu zarządu może więc nastąpić, jeżeli dojdzie do zawarcia umowy z udziałem wszystkich właścicieli, w formie aktu notarialnego, o powołaniu zarządcy, zaś brak umowy, w przypadku nieruchomości o liczbie lokali samodzielnych większej niż siedem (por. art. 19 u.w.l.), rodzi obowiązek powołania zarządu wspólnoty jako organu – jednoosobowego lub wieloosobowego (art. 20 i nast. u.w.l.).

Ograniczenie treści umowy jedynie do powołania zarządcy – osoby fizycznej lub prawnej – powoduje, że taki zarządca dysponuje jedynie uprawnieniami z zakresu zwykłego zarządu. Zatem takimi, jakimi dysponuje zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Od tego też momentu stosuje się – w zakresie materialnoprawnym – wprost przepisy ustawy o własności lokali, w tym przede wszystkim unormowania art. 12-17 u.w.l., a w zakresie podejmowania czynności zarządzania – art. 20 i nast. u.w.l. (odpowiednie przepisy o zarządzie z tej ustawy).

Zmiana sposobu zarządzania nieruchomością wspólną

Tak więc zmiana wprowadzonego zarządzania wybranego może nastąpić bądź w drodze umowy, w formie aktu notarialnego, wszystkich właścicieli lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych), bądź na podstawie uchwały właścicieli lokali, zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a u.w.l.). W tym ostatnim przypadku, jeżeli sposób dokonywania zmiany nie jest określony w dotychczasowej umowie (przede wszystkim co do tego, czy zmiana wymaga zgody wszystkich, czy tylko większości, i jak liczonej), na podstawie art. 33 u.w.l. znajdą zastosowanie do podejmowania uchwał zasady wyrażone w art. 23 u.w.l.

Jeżeli dotychczasowe zarządzanie wspólną nieruchomością odbywało się w reżimie ustawowym (na podstawie unormowań ustawy o własności lokali lub według przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego), do wprowadzenia umownego reżimu zarządzania potrzebna jest umowa notarialna zawarta przez wszystkich właścicieli lokali i dotychczasowego właściciela lokali niewyodrębnionych (art. 18 ust. 1 u.w.l.) (por. Roman Dziczek, „Zarządzanie nieruchomościami lokalowymi przez spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe i właścicieli lokali” LexisNexis 2014 – monografia).

Zdaje się to potwierdzać Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 r. (III CZP 129/08), który w uzasadnieniu stwierdził, że zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Umowa w formie aktu notarialnego zawierana jest pomiędzy właścicielami lokali, a nie pomiędzy nimi i zarządcą. Określenie sposobu zarządu może polegać na tym, że właściciele będą sprawować zarząd bezpośrednio, mogą powierzyć sprawowanie zarządu zarządcy albo ustanowią organ w postaci zarządu, który będzie zarządzał nieruchomością lub zleci to wybranemu zarządcy. Jeżeli zatem właściciele w umowie postanowili, że powierzą zarząd zarządcy, to tak właśnie określili sposób zarządu.

W Państwa przypadku w umowie stwierdziliście Państwo, że powołacie zarząd jako organ, który obecnie chce zmienić sposób zarządu na zarząd powierzony.

Wracając do sprawy, sąd stwierdził, że przy ustanawianiu odrębnej własności poszczególnych lokali w nieruchomości, której dotyczy sprawa, w umowach zawartych w formie aktu notarialnego postanowiono, że zarząd zostanie powierzony komunalnej jednostce organizacyjnej. Sposób zarządu nieruchomością wspólną został już zatem określony, nie ma więc potrzeby dokonywania tego ponownie po wejściu w życie ustawy (u Państwa również sposób zarządu został ustalony). Właściciele lokali mogą oczywiście zmienić sposób ustalonego zarządu, co wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a). Zmiana osoby zarządcy nie jest określeniem sposobu zarządu, nie wymaga zatem umowy właścicieli zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1). Niezależnie od tego, konieczność zawierania takiej umowy przy każdej zmianie podmiotu zarządzającego, zwłaszcza w dużych wspólnotach, liczących wielu właścicieli, byłaby bardzo uciążliwa, a nierzadko zawarcie takiej umowy byłoby w ogóle niemożliwe. Zmiana osoby zarządcy nie jest co prawda zmianą sposobu zarządu, biorąc jednak pod uwagę, że podmiot zarządzający podlega wpisowi do księgi wieczystej w dziale III, trzeba uznać, iż wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza i w tym wypadku znajduje zastosowanie art. 18 ust. 2a.

Zmiana zarządcy nieruchomości wspólnej

W konsekwencji należy uznać, że komunalna jednostka organizacyjna, sprawująca zarząd nieruchomością wspólną w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, może po tym dniu nadal zarządzać nieruchomością. Zmiana zarządcy wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Moim więc zdaniem, jak wynika z powyższego jeżeli wcześniej u Państwa istniał ustawowy sposób zarządu, to do jego zmiany potrzebna byłaby umowa, a nie uchwała. Jeżeli zaś istniała umowa w formie aktu notarialnego, to do jej zmiany konieczna byłaby uchwała.

Pomijając jednak kwestię, czy ma to być uchwała lub umowa (kwestie sporne zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie), tak czy inaczej umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego albo uchwała powinna być zaprotokołowana przez notariusza.

Tak czy inaczej właściciele lokali podejmują decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w formie uchwał stanowiących kolegialne oświadczenia woli złożone w sposób określony w art. 23 ustawy o własności lokali, tj. na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. W głosowaniu muszą brać udział wszyscy właściciele. To sprawia, że omawiane uchwały nie są uchwałami „walnego zgromadzenia” właścicieli lokali, lecz ogółu właścicieli i w przypadku uchwalania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej nie ma zastosowania pojęcie kworum w odniesieniu do zebrania właścicieli lokali – jeśli na zebranie nie przybędzie wystarczająca liczba członków wspólnoty, głosy można „dozbierać” w drodze indywidualnego zbierania głosów, jednak za wyjątkiem uchwał wymagających protokołowania przez notariusza, o czym była mowa powyżej.

Odpowiadając więc na pytanie: zarząd przy zmianie sposoby zarządu na tzw. zarząd powierzony osobie fizycznej lub prawnej nie może uzyskać zgody na taką zmianę w drodze indywidualnego zbierania głosów bez obecności notariusza. Teoretycznie notariusz może zadeklarować wolę uczestniczenia przy zbieraniu głosów, jednak podjęcie uchwały zgodnie z art. 18 ust. 2a u.w.l. nie wymaga jednomyślności, a jedynie większości, bowiem brak jest wówczas konieczności wyrażenia zgody na zmianę przez wszystkich właścicieli lokali, skoro przepisy ustawy nie przewidują w tej sprawie jednomyślności. Wobec braku odmiennych uregulowań w tym zakresie należy uznać, że mogła być ona podjęta większością głosów właścicieli lokali, zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy. W związku z tym, że za uchwałą oddano ok. 20% głosów, należy uznać, że uchwała ta została podjęta prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r. III CZP 129/08