Wynajem lokalu z TBS a własne mieszkanie

Na początek podstawowe wyjaśnienie: obrót prawem własności nieruchomości, w tym prawem odrębnej własności nieruchomości lokalowej, a także spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub udziałem w takich prawach, poprzez darowiznę, sprzedaż, zamianę itd. zawsze wymaga, pod rygorem nieważności, zachowania formy aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego – dalej K.c. – w zw. z art. 17² ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, j.t. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).

Pozyskane przez Pana informacje nie są do końca prawidłowe. Otóż w świetle przepisu art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 25 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (j.t. Dz. U. z 2013 r., poz. 255 z późn. zm.): „towarzystwo [budownictwa społecznego, TBS – przyp. aut.] może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli:

1) osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości;

2) dochód gospodarstwa domowego, w dniu zawarcia umowy najmu, nie przekracza 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego przed dniem zawarcia umowy najmu, więcej niż:

a) o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,

b) o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,

c) o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób”.

„Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny w swoich zasobach osobie posiadającej tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości lub osobie wchodzącej w skład gospodarstwa domowego, którego członek posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pracy w pobliżu miejsca położenia zasobów towarzystwa, w których znajduje się lokal, o którego wynajem się ubiega” (art. 30 ust. 1a wspomnianej ustawy).

Jeśli Pańska córka posiada własny lokal mieszkalny w tej samej miejscowości, w której chce wynająć większe mieszkanie położone w zasobach TBS, powinien przenieść własność kawalerki w drodze umowy sprzedaży lub darowizny na wybrane osoby. Jest to bowiem bezwzględna przyczyna odmowy zawarcia umowy najmu. Brak tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości musi istnieć w chwili zawierania umowy najmu z TBS, a nie tylko w dacie składania wniosku. Tytuł prawny zaś to nie tylko prawo własności, lecz także spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy umowa najmu lub użyczenia.

Jeśli córka wprawdzie nie posiada tytułu prawnego do lokalu w tej samej miejscowości, w której ubiega się o najem w TBS, lecz w innej, to możliwość zawarcia umowy najmu warunkowana jest uzasadnioną zmianą miejsca zamieszkania, związaną wyłącznie z podjęciem pracy przez Pańską córkę lub osobę zadeklarowaną do zamieszkania we wspólnym gospodarstwie domowym.

Nie ma przeszkód, gdy w świetle powyższych regulacji będzie to konieczne, aby córka przeniosła na Państwa własność swego lokalu w drodze wybranej umowy, bez względu na to, że jako małżonkowie jesteście uprawnieni z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Sądzę, że myli Pan posiadanie prawa lokatorskiego do mieszkania położonego w zasobach spółdzielni z umową najmu lokalu komunalnego położonego w zasobach gminy. W tym drugim wypadku faktycznie, jeśli najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu, oznacza to, że jest w stanie we własnym zakresie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe i pomoc gminy poprzez dostarczanie lokalu komunalnego, należnego z zasady dla osób gorzej sytuowanych, nie jest w takich okolicznościach niezbędna. Wobec tego, o ile nic innego nie wynika z aktów prawa miejscowego (uchwał rady gminy), gmina może wypowiedzieć stosunek najmu, wskutek czego najemca utraci swój status lub nie będzie mógł wykupić mieszkania od gminy, co zwykle następuje ze znaczną bonifikatą, przewidzianą w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Tymczasem spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest bardzo trudno utracić. Wygasa ono bowiem w razie ustania członkostwa, a ponadto w przypadkach wskazanych tylko w ustawie, zatem statut spółdzielni nie może regulować tej problematyki odrębnie. Prawo to wygasa w określonych wypadkach związanych z rozwodem małżonków czy śmiercią któregoś z nich, a także gdy spółdzielnia podejmie uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z następujących przyczyn:

1. jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub
2. zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub
3. niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, lub
4. wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
5. jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczeniem opłat eksploatacyjnych za 6 miesięcy (art. 11 ust. 1 i ust. 1¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Nie istnieje przepis, który zabraniałby uprawnionemu z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu posiadania tytułu prawnego do innej nieruchomości, czy to w tej samej, czy też w innej miejscowości. W szczególności brak posiadania tytułu prawnego do innego lokalu nie jest warunkiem pozytywnym do nabycia własności lokalu od spółdzielni.

Córka może Państwu darować nieruchomość i tę formę przekazania prawa własności polecam, z uwagi na treść przepisu art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (j.t. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 z późn. zm.), zgodnie z którym zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych (rodzice, dziadkowie), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Ponieważ umowa darowizny dotyczyć będzie nieruchomości, jak podkreśliłam na wstępie, wymaga dochowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności, stąd podatnik (nabywca) jest także zwolniony z obowiązku zgłaszania nabycia do urzędu skarbowego, ponieważ wypis aktu notarialnego przekazuje do urzędu notariusz, a podatnik zachowuje pełne prawo do zwolnienia z podatku od uczynionej darowizny.

Problemem jest jednak obciążenie lokalu kredytem bankowym, aby bowiem w stosunku do banku mogli Państwo stać się dłużnikami, konieczne jest uprzednie zweryfikowanie Państwa zdolności kredytowej w celu wyrażenia przez bank zgody na przejęcie długu córki. Jak stanowi art. 519 § 2 pkt 2 K.c., przejęcie długu może nastąpić przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela. Według art. 522 zd. drugie K.c. zgoda wierzyciela na przejęcie długu powinna być, pod rygorem nieważności, udzielona na piśmie. Zgoda taka musi zostać udzielona przed dokonaniem czynności prawnej sprzedaży, darowizny itd., a w razie jej udzielenia – jedno z postanowień umowy notarialnej, zawartej pomiędzy Państwem a córką, powinno zawierać zwolnienie zbywcy przez nabywców od długów związanych z tą własnością, czyli od zaciągniętego kredytu. Odmowa zgody na przejęcie długu nie uniemożliwia przekazania prawa własności do nieruchomości, ale wówczas wobec banku to córka nadal będzie dłużniczką i kredytobiorczynią.

Jeśli bank wyrazi zgodę na przejęcie przez Państwa długu córki, to przekazanie mieszkania także w drodze umowy darowizny będzie opodatkowane 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych, tak jak umowa sprzedaży. Podstawą opodatkowania będzie wtedy wartość przejętych przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.). Jeśli przejęty dług będzie niższy niż wartość rynkowa darowanego prawa do lokalu, w pozostałej części umowa darowizny będzie zwolniona od podatku na zasadzie wskazanej w art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.