Czy komornik może zająć mieszkanie TBS dłużnika?

Czy komornik może zająć mieszkanie TBS dłużnika?

Jeżeli dłużnik jest najemcą lokalu TBS albo SIM, nie oznacza to, że lokal stanowi jego majątek. Najemca ma prawo używania lokalu na podstawie umowy najmu, ale nie ma prawa własności, którego komornik mógłby zlicytować. Wierzyciel nie może więc złożyć skutecznego wniosku o egzekucję z nieruchomości obejmującej mieszkanie TBS, jeżeli właścicielem lokalu jest towarzystwo, społeczna inicjatywa mieszkaniowa albo inny wynajmujący.

Możliwe jest natomiast badanie, czy dłużnikowi przysługują wobec TBS/SIM prawa majątkowe. Najczęściej chodzi o roszczenie o zwrot partycypacji w kosztach budowy lokalu. To nie jest jednak to samo co zajęcie mieszkania. Komornik nie wchodzi w miejsce najemcy, nie sprzedaje lokalu i nie rozstrzyga o tym, kto ma w nim mieszkać.

Zwrot partycypacji w TBS/SIM jako przedmiot egzekucji

Obecnie podstawowe regulacje dotyczące partycypacji znajdują się w ustawie o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Dawne określenie TBS nadal funkcjonuje w praktyce, ale przepisy posługują się także pojęciem społecznej inicjatywy mieszkaniowej, czyli SIM. Osoba fizyczna może zawrzeć z SIM umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu, którego będzie najemcą. W przypadku lokali wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego kwota partycypacji nie może przekraczać 30% kosztów budowy tego lokalu.

Najważniejsze dla wierzyciela jest to, że roszczenie o zwrot partycypacji jest związane z zakończeniem najmu i opróżnieniem lokalu. Ustawa przewiduje, że po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota ta powinna odpowiadać odpowiedniemu odsetkowi aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu.

W praktyce oznacza to, że dopóki najem trwa, a lokal nie został opróżniony, TBS/SIM może odpowiedzieć komornikowi, że wierzytelność o zwrot partycypacji nie jest jeszcze wymagalna. Nie zamyka to całkowicie drogi do egzekucji z tej wierzytelności, ale sprawia, że samo zajęcie nie daje wierzycielowi natychmiast pieniędzy. Jeżeli wierzytelność jest dostatecznie oznaczona, komornik może próbować ją zająć jako wierzytelność obecną lub przyszłą wynikającą z konkretnego stosunku prawnego, a TBS/SIM powinien złożyć oświadczenie, czy i w jakiej wysokości wierzytelność przysługuje dłużnikowi oraz czy odmawia zapłaty.

Przy podobnych sprawach warto odróżnić egzekucję od dobrowolnego przeniesienia praw wynikających z partycypacji. Inne skutki i inne wymogi może mieć cesja partycypacji TBS, zwłaszcza gdy łączy się ze zmianą najemcy i zgodą wynajmującego.

Czy wierzyciel może zmusić TBS do wypowiedzenia najmu?

Nie. Sam fakt, że najemca ma długi wobec osoby prywatnej, nie daje wierzycielowi prawa do żądania, aby TBS/SIM wypowiedział umowę najmu. TBS/SIM nie jest dłużnikiem wierzyciela z tytułu zasądzonej należności, a umowa najmu jest stosunkiem prawnym między wynajmującym a najemcą. Wierzyciel może zawiadomić komornika o możliwej wierzytelności z tytułu partycypacji, ale nie może w prosty sposób doprowadzić do wyprowadzki rodziny dłużnika tylko dlatego, że chce szybciej odzyskać pieniądze.

Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego musi mieć podstawę prawną i zachować wymaganą formę. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie i wskazywać przyczynę. W przypadku zaległości czynszowych właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności, mimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych oraz bieżących należności.

W sprawach TBS znaczenie mogą mieć także przepisy ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa dotyczące deklaracji dochodowych, tytułu prawnego do innego lokalu i spełniania warunków najmu. Jeżeli problemem są zaległości TBS - ostateczne wezwanie, decydujące znaczenie ma to, czy wynajmujący prawidłowo przeprowadził całą procedurę. Należy też ocenić treść samej umowy, bo niedozwolony zapis w najmie nie powinien pogarszać sytuacji lokatora ponad to, co dopuszcza ustawa.

TBS a mieszkanie spółdzielcze lub komunalne

Nie należy przenosić automatycznie zasad dotyczących spółdzielni mieszkaniowych na TBS/SIM. W dawnych i obecnych przepisach Prawa spółdzielczego istnieją szczególne rozwiązania dotyczące udziałów, wkładów i roszczeń członka spółdzielni. TBS/SIM opiera się jednak przede wszystkim na najmie i partycypacji, a nie na członkostwie w spółdzielni. Dlatego egzekucja z praw najemcy TBS nie działa tak samo jak egzekucja związana z wkładami lub prawami w spółdzielni.

Jeżeli dłużnik ma nie lokal TBS, lecz spółdzielcze prawo lokalu, trzeba osobno ustalić rodzaj prawa i jego zbywalność. Jeszcze inaczej wygląda sytuacja przy lokalach komunalnych, gdzie znaczenie mogą mieć uchwały gminy, kryteria dochodowe i tytuł prawny do innego mieszkania; porównawczo warto sprawdzić sprawę o cofnięte komunalne.

Co powinien zrobić wierzyciel, który ma tytuł wykonawczy?

Jeżeli wierzyciel ma prawomocny wyrok, nakaz zapłaty albo ugodę zaopatrzoną w klauzulę wykonalności, może złożyć do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji. Warto wskazać znane składniki majątku dłużnika: rachunki bankowe, wynagrodzenie, emeryturę lub rentę, wierzytelności od kontrahentów, ruchomości, a także ewentualne roszczenie wobec TBS/SIM o zwrot partycypacji.

W części dotyczącej TBS/SIM praktyczny wniosek może obejmować zajęcie wierzytelności dłużnika z tytułu zwrotu partycypacji wynikającej z umowy dotyczącej konkretnego lokalu. Jeżeli wierzyciel zna nazwę TBS/SIM, adres, numer umowy, adres lokalu albo wysokość partycypacji, powinien te dane podać. Komornik kieruje wówczas zawiadomienie do dłużnika i wezwanie do dłużnika zajętej wierzytelności, czyli do TBS/SIM.

Jeżeli dłużnik przebywa za granicą, samo to nie uniemożliwia egzekucji z majątku znajdującego się w Polsce. Problemem jest raczej ustalenie realnych składników majątku. Gdy dłużnik uzyskuje dochody lub ma majątek za granicą, potrzebna może być odrębna analiza możliwości dochodzenia należności w danym państwie, zwłaszcza na podstawie przepisów unijnych lub umów międzynarodowych.

FAQ

Czy komornik może eksmitować rodzinę dłużnika z mieszkania TBS?

Nie na podstawie samego długu wobec prywatnego wierzyciela. Eksmisja wymaga wcześniejszego zakończenia tytułu prawnego do lokalu i odpowiedniej procedury, najczęściej sądowej. Komornik wykonuje tytuł wykonawczy dotyczący opróżnienia lokalu, ale nie tworzy sam podstaw do eksmisji.

Czy partycypacja w TBS jest majątkiem dłużnika?

Partycypacja może prowadzić do roszczenia o zwrot pieniędzy, ale nie oznacza własności lokalu. Dla egzekucji kluczowe jest to, czy dłużnikowi przysługuje już wierzytelność wobec TBS/SIM, czy jest ona przyszła, warunkowa albo jeszcze niewymagalna.

Czy TBS może zapłacić wierzycielowi bezpośrednio?

Co do zasady po zajęciu wierzytelności TBS/SIM powinien stosować się do wezwania komornika, a nie samodzielnie rozliczać się z wierzycielem. Jeżeli świadczenie jest należne, przepisy przewidują zapłatę zgodnie z zajęciem, a w określonych sytuacjach także złożenie środków na właściwy rachunek lub do depozytu.

Czy można zająć przyszły zwrot partycypacji?

Można próbować zająć wierzytelność, jeżeli wynika z konkretnej umowy i jest dostatecznie oznaczona. Nie należy jednak zakładać, że komornik natychmiast uzyska pieniądze. TBS/SIM może wskazać, że najem trwa, lokal nie został opróżniony, a roszczenie o zwrot nie jest jeszcze wymagalne.

Czy posiadanie przez najemcę innego mieszkania pomaga wierzycielowi?

Może mieć znaczenie dla relacji najemcy z TBS/SIM, jeżeli ustawa, umowa albo regulamin najmu przewidują obowiązek spełniania określonych warunków mieszkaniowych. Nie oznacza to jednak, że prywatny wierzyciel automatycznie przejmuje partycypację albo uzyskuje prawo do lokalu.

Podsumowanie

Wierzyciel, który ma tytuł wykonawczy przeciwko najemcy TBS/SIM, nie może potraktować lokalu jak własnościowego mieszkania dłużnika. Może natomiast rozważyć egzekucję z wierzytelności o zwrot partycypacji, pamiętając, że roszczenie to najczęściej staje się realnie płatne dopiero po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu. Sam wierzyciel nie może wymusić wypowiedzenia umowy najmu przez TBS/SIM. Najbezpieczniej sformułować wniosek do komornika tak, aby obejmował konkretne wierzytelności dłużnika i pozwalał ustalić, czy TBS/SIM ma obowiązek jakiejkolwiek wypłaty.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa - w szczególności art. 29a i art. 30.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - w szczególności przepisy o egzekucji z wierzytelności.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - w szczególności art. 11.
• Ustawa z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze - w szczególności art. 27, istotny przy odróżnianiu lokali spółdzielczych od TBS/SIM.