Dochody z zagranicy a mieszkanie w TBS – jakie dokumenty może żądać TBS?

Kiedy TBS może żądać deklaracji o dochodach?

Tak. Co do zasady TBS ma prawo badać sytuację dochodową najemcy i osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania, także wtedy, gdy dochody są osiągane poza Polską.

Podstawą prawną jest art. 30 ust. 3 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którym najemca jest obowiązany składać towarzystwu raz na 2 lata, w terminie do dnia 30 kwietnia danego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim.

Obowiązek ten dotyczy nie tylko dochodów osiąganych w Polsce. Przepis mówi o dochodzie gospodarstwa domowego, a nie o dochodzie krajowym. Dlatego samo oświadczenie, że najemca nie uzyskuje dochodów w Polsce, zwykle nie wystarcza, jeżeli faktycznie pracuje lub osiąga przychody za granicą.

Znaczenie ma również art. 30 ust. 4 tej samej ustawy, zgodnie z którym najemca lub osoba ubiegająca się o najem lokalu mieszkalnego jest obowiązana, na żądanie towarzystwa, przedstawić zaświadczenie właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz osoby zgłoszone przez nią do wspólnego zamieszkania.

Jeżeli sytuacja najemcy dotyczy także zmiany składu gospodarstwa domowego albo dłuższego wyjazdu za granicę, warto równolegle przeanalizować zasady najmu TBS i ewentualne przeniesienie praw do lokalu TBS.

Czy dochody z zagranicy trzeba wykazać w deklaracji dla TBS?

Co do zasady tak. Wynika to z art. 30 ust. 7 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, który odsyła do przepisów ustawy z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych w zakresie sposobu deklarowania dochodów oraz dokumentów.

Obecnie pojęcie dochodu na potrzeby dodatków mieszkaniowych określa art. 3 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych. Przy ustalaniu dochodu bierze się pod uwagę dochody członków gospodarstwa domowego, z uwzględnieniem zasad wynikających z tej ustawy. Przepisy nie ograniczają się wyłącznie do źródeł przychodu położonych w Polsce.

W praktyce oznacza to, że jeżeli najemca mieszka czasowo za granicą albo pracuje poza krajem, TBS może oczekiwać wykazania takich dochodów po odpowiednim przeliczeniu i udokumentowaniu. Dotyczy to również dochodów małżonka lub innych osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania, jeżeli wchodzą do gospodarstwa domowego dla potrzeb deklaracji.

Samo stwierdzenie „nie mam dochodu w Polsce” nie odpowiada na pytanie, czy gospodarstwo domowe osiąga dochody w ogóle. Z tego powodu TBS ma podstawy, by zażądać pełniejszej dokumentacji.

Jakie dokumenty może żądać TBS?

Zakres dokumentów zależy od tego, jakie źródła dochodu występują i jaką procedurę przyjął dany TBS w granicach ustawy. Najczęściej będą to:

• deklaracja najemcy o średnim miesięcznym dochodzie gospodarstwa domowego,
• zaświadczenie właściwego urzędu skarbowego w Polsce, jeżeli jest możliwe do uzyskania i dotyczy danych osób,
• dokumenty zagraniczne potwierdzające wysokość wynagrodzenia lub innych dochodów,
• rozliczenia podatkowe, paski płacowe, zaświadczenia od pracodawcy, decyzje o świadczeniach albo inne dokumenty urzędowe z państwa zatrudnienia,
• dokumenty pozwalające ustalić wysokość zapłaconego podatku i obowiązkowych składek.

Jeżeli dochód został osiągnięty za granicą, TBS może oczekiwać dokumentów, które umożliwią realną weryfikację wysokości dochodu. Nie musi poprzestać na samym oświadczeniu najemcy, jeżeli oświadczenie nie pozwala zweryfikować spełniania kryteriów ustawowych.

W praktyce TBS może również wymagać, aby dokument był zrozumiały dla podmiotu prowadzącego weryfikację. Dlatego żądanie tłumaczenia dokumentów na język polski co do zasady jest uzasadnione. Przepisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego nie wskazują wprost, że zawsze musi to być tłumaczenie przysięgłe, ale jeżeli TBS wymaga wiarygodnego tłumaczenia dokumentu obcojęzycznego, taki wymóg zwykle trudno uznać za bezzasadny. W spornej sytuacji trzeba ocenić treść regulaminu, wzoru deklaracji i wezwania skierowanego do najemcy.

Co grozi za niezłożenie deklaracji w terminie?

Skutek niezłożenia deklaracji jest dla najemcy istotny. Zgodnie z art. 30 ust. 5 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, w razie niezłożenia deklaracji w terminie, o którym mowa w art. 30 ust. 3, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu.

W praktyce oznacza to możliwość zastosowania czynszu wyższego niż dotychczasowy. Nie jest to automatyczne rozwiązanie całej umowy najmu, lecz wypowiedzenie warunków dotyczących wysokości czynszu.

Jeżeli deklaracja została złożona po terminie, TBS nie musi uznać, że uchybienie zostało „naprawione” z mocą wsteczną. Może jednak mieć znaczenie dla dalszych rozliczeń albo dla oceny, od kiedy powinien obowiązywać czynsz w prawidłowej wysokości. Tu dużo zależy od treści pisma TBS, terminów wypowiedzenia i konkretnych dokumentów złożonych przez najemcę.

Czy TBS musi uznać spóźnione pismo albo samo wyjaśnienie ustne?

Zwykle nie. Rozmowa ustna nie zastępuje deklaracji wymaganej przez art. 30 ust. 3 ustawy. Jeżeli TBS wymaga złożenia deklaracji i dokumentów w określonej formie, dla celów dowodowych liczy się dokument złożony w sposób przewidziany przez procedurę.

Spóźnione pismo może mieć znaczenie praktyczne, ale nie musi niwelować skutków uchybienia terminowi. Jeżeli jednak TBS naruszył własną procedurę, błędnie pouczył najemcę, źle obliczył terminy albo pominął złożone dokumenty, sprawę warto przeanalizować indywidualnie.

Przy okazji warto sprawdzić również, czy w Państwa sytuacji w ogóle nie pojawia się problem dalszego korzystania z lokalu, zmiany najemcy albo cesji partycypacji. W podobnych stanach faktycznych pomocne bywa omówienie zasad, jakie rządzą przeniesieniem praw do lokalu TBS.

Czy wymagane jest tłumaczenie przysięgłe dokumentów zagranicznych?

Ustawa nie zawiera przepisu, który wprost nakazywałby w każdej sprawie TBS przedłożenie tłumaczenia przysięgłego. Mimo to TBS może żądać dokumentów w takiej postaci, aby możliwa była ich rzetelna ocena. Jeżeli dokument jest sporządzony w języku obcym, żądanie tłumaczenia na język polski jest uzasadnione.

Czy musi to być tłumaczenie przysięgłe, zależy od okoliczności sprawy, treści wezwania i tego, czy zwykłe tłumaczenie pozwalałoby na pewne ustalenie danych. W praktyce, gdy chodzi o dokument urzędowy albo dokument mający przesądzać o wysokości dochodu, tłumaczenie wykonane przez tłumacza przysięgłego jest najbezpieczniejsze.

Wniosek praktyczny

Jeżeli osiąga Pan lub członkowie gospodarstwa domowego dochody za granicą, TBS może żądać ich wykazania. Sam brak dochodów w Polsce nie wyłącza obowiązku złożenia pełnej deklaracji dochodowej na potrzeby TBS.

Jeżeli TBS zastosował wyższy czynsz z powodu braku deklaracji, należy sprawdzić:

• czy wezwanie było prawidłowe,
• czy termin do złożenia deklaracji rzeczywiście upłynął,
• jakie dokumenty zostały ostatecznie złożone,
• czy wypowiedzenie czynszu spełnia wymogi formalne,
• czy TBS prawidłowo obliczył dochód gospodarstwa domowego.

W razie sporu najlepiej działać pisemnie, zachować potwierdzenia nadania i przedłożyć pełną dokumentację dochodów, także zagranicznych.

FAQ

Czy TBS może żądać dochodów z zagranicy, jeśli nie mam dochodu w Polsce?

Tak. Jeżeli osiąga Pan dochód za granicą, TBS może go brać pod uwagę przy weryfikacji dochodu gospodarstwa domowego. Sam brak dochodów w Polsce nie wystarcza.

Do kiedy trzeba złożyć deklarację dochodową w TBS?

Co do zasady do 30 kwietnia danego roku, raz na 2 lata, zgodnie z art. 30 ust. 3 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Czy spóźnione złożenie deklaracji zawsze naprawia sytuację?

Nie. TBS może wcześniej skutecznie wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu. Trzeba ocenić terminy, treść wypowiedzenia i to, jakie dokumenty zostały złożone.

Czy TBS może żądać tłumaczenia dokumentów zagranicznych?

Tak, co do zasady może żądać tłumaczenia na język polski. W praktyce tłumaczenie przysięgłe jest najbezpieczniejsze, zwłaszcza przy dokumentach urzędowych lub płacowych.

Źródła

• art. 30 ust. 3, ust. 4, ust. 5 i ust. 7 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego,
• art. 3 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych.