Rezygnacja z ustnej umowy o remont mieszkania

Ustna umowa o remont mieszkania – czy jest ważna?

Umowa o remont mieszkania nie zawsze musi być podpisana na papierze, aby była ważna. W prawie cywilnym oświadczenie woli może być złożone także ustnie albo przez zachowanie, które dostatecznie ujawnia wolę zawarcia umowy. Jeżeli strony ustaliły, co ma być wykonane, za jaką cenę i w jakim terminie, a wykonawca rozpoczął prace, sąd może uznać, że umowa została zawarta, nawet jeżeli strony planowały późniejsze podpisanie dokumentu.

Nie oznacza to jednak, że każda rozmowa telefoniczna albo ogólna wymiana wiadomości tworzy już pełną umowę. Jeżeli strony dopiero negocjowały, a kluczowe warunki miały zostać potwierdzone po wpłacie zaliczki lub zadatku, można argumentować, że nie doszło jeszcze do ostatecznego związania stron umową. W praktyce decydują szczegóły: treść wiadomości, zachowanie stron, rozpoczęcie prac, przekazanie lokalu, zakup materiałów i wcześniejsze ustalenia dotyczące płatności.

Największy problem przy umowie ustnej nie polega zwykle na jej nieważności, lecz na dowodach. Trudno potem wykazać dokładny zakres robót, wysokość wynagrodzenia, termin płatności, rodzaj materiałów czy to, czy uzgodniona kwota była zaliczką, zadatkiem, czy tylko pierwszą częścią wynagrodzenia.

Odstąpienie od umowy o dzieło przy braku płatności ze strony klienta

Typowy remont mieszkania, w którym wykonawca zobowiązuje się do uzyskania konkretnego rezultatu, najczęściej jest kwalifikowany jako umowa o dzieło. Zgodnie z art. 627 Kodeksu cywilnego przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia.

Jeżeli strony skutecznie zawarły umowę, wykonawca nie powinien ograniczyć się do krótkiej informacji: „rezygnuję”. Bezpieczniej jest najpierw wysłać do zamawiającego pisemne lub mailowe wezwanie, w którym wykonawca:

• wskazuje, jakie ustalenia zostały poczynione,
• przypomina o obowiązku zapłaty uzgodnionej kwoty,
• wyznacza konkretny, odpowiedni termin na zapłatę lub potwierdzenie dalszej współpracy,
• uprzedza, że po bezskutecznym upływie terminu odstąpi od umowy albo uzna, że do dalszej realizacji nie dochodzi z przyczyn leżących po stronie zamawiającego.

Podstawowe znaczenie ma tu art. 640 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli do wykonania dzieła potrzebne jest współdziałanie zamawiającego, a tego współdziałania brak, przyjmujący zamówienie może wyznaczyć zamawiającemu odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie terminu będzie uprawniony do odstąpienia od umowy.

Współdziałanie zamawiającego może polegać nie tylko na wpuszczeniu wykonawcy do mieszkania, przekazaniu materiałów czy podejmowaniu decyzji technicznych. W konkretnych okolicznościach może nim być także zapłata uzgodnionej zaliczki, zadatku albo kwoty na materiały, jeżeli bez tej płatności wykonawca nie może bezpiecznie kontynuować prac.

Jeżeli problem dotyczy nie tylko braku płatności, ale także sporu o jakość prac, warto oddzielić kwestię odstąpienia od umowy od odpowiedzialności za wady wykonania. Zamawiający może bowiem twierdzić, że nie płaci, ponieważ prace są wadliwe, a wykonawca może twierdzić, że to klient bezpodstawnie odmawia współdziałania.

Zadatek, zaliczka czy pierwsza część wynagrodzenia?

W opisanej sytuacji ważne jest ustalenie, czy klientka miała zapłacić zadatek, zaliczkę czy pierwszą transzę wynagrodzenia. Te pojęcia są często używane zamiennie, ale prawnie nie oznaczają tego samego.

Zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego wywołuje szczególne skutki dopiero wtedy, gdy został dany przy zawarciu umowy, chyba że strony inaczej uregulowały jego znaczenie. Jeżeli klient miał dopiero wpłacić zadatek, ale tego nie zrobił, nie można automatycznie stosować wszystkich skutków zadatku. Jest to raczej niewykonanie uzgodnionego obowiązku płatniczego, które może uzasadniać wezwanie do zapłaty i dalsze działania zabezpieczające wykonawcę.

Zaliczka natomiast jest zwykle częścią przyszłego wynagrodzenia albo kwotą na poczet kosztów. Jeżeli strony ustaliły, że bez zaliczki wykonawca nie kupuje materiałów albo nie kontynuuje prac, brak płatności może oznaczać brak koniecznego współdziałania po stronie zamawiającego.

Jak bezpiecznie zrezygnować z dalszego remontu?

Najbezpieczniejsze postępowanie zależy od tego, czy umowa została już zawarta. Jeżeli strony nie uzgodniły jeszcze essentialnych warunków, a podpisanie umowy miało nastąpić dopiero po wpłacie kwoty początkowej, można wysłać informację, że wobec braku płatności i braku finalnego potwierdzenia warunków wykonawca nie przystępuje do dalszej realizacji.

Jeżeli jednak prace zostały rozpoczęte, lokal został udostępniony, a strony ustaliły zakres i wynagrodzenie, bezpieczniej traktować sprawę tak, jakby umowa już istniała. Wtedy wykonawca powinien:

1. spisać dotychczasowe ustalenia w wiadomości e-mail lub piśmie,
2. opisać wykonane już prace i poniesione koszty,
3. wezwać zamawiającego do zapłaty uzgodnionej kwoty albo do potwierdzenia warunków współpracy,
4. wyznaczyć odpowiedni termin, na przykład kilka dni roboczych, zależnie od okoliczności,
5. uprzedzić o odstąpieniu od umowy po bezskutecznym upływie terminu,
6. po upływie terminu wysłać odrębne oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Odpowiedni termin nie powinien być pozorny. Przy przelewie krajowym mogą wystarczyć 3 dni robocze, ale przy kliencie przebywającym za granicą, konieczności potwierdzenia zakresu prac lub sporze o materiały rozsądniejszy może być termin 5 albo 7 dni. Chodzi o termin realny, a nie wyłącznie formalny.

Czy wykonawca może żądać zapłaty za prace już wykonane?

Tak, ale sposób rozliczenia zależy od tego, co faktycznie zostało wykonane i czy zamawiający może z tego korzystać. Jeżeli wykonawca rozpoczął remont, wykonał część prac, kupił materiały albo poniósł koszty na podstawie ustaleń z klientem, nie powinien pozostawiać sprawy bez rozliczenia.

W umowie o dzieło wynagrodzenie co do zasady należy się po oddaniu dzieła, chyba że strony umówiły się inaczej. Jeżeli jednak prace zostały przerwane z przyczyn dotyczących zamawiającego, a wykonawca był gotów wykonać umowę, w grę mogą wchodzić roszczenia o zapłatę wynagrodzenia, zwrot poniesionych kosztów albo rozliczenie korzyści uzyskanej przez zamawiającego. Każdorazowo trzeba ocenić, czy wykonane roboty mają samodzielną wartość i czy zostały wykonane zgodnie z ustaleniami.

Wykonawca powinien przygotować zestawienie: jakie prace wykonał, kiedy, na jakiej podstawie, jakie materiały kupił i jakie koszty poniósł. Dobrze dołączyć zdjęcia, rachunki, potwierdzenia przelewów, wiadomości od klienta i świadków obecnych przy pracach.

Kiedy przerwanie prac może być ryzykowne?

Przerwanie prac bez zachowania formalności może być ryzykowne, jeżeli klient wykaże, że umowa została zawarta, termin był uzgodniony, a brak płatności nie uprawniał wykonawcy do natychmiastowego wycofania się. Zamawiający mógłby wtedy twierdzić, że wykonawca nienależycie wykonał zobowiązanie albo naraził go na szkodę, na przykład konieczność zatrudnienia droższego fachowca.

Ryzyko jest większe, gdy wykonawca sam opuścił lokal bez wezwania, nie zostawił informacji, nie opisał przyczyn przerwania prac i nie zabezpieczył mieszkania po robotach rozbiórkowych. W takiej sytuacji nawet słuszna obawa o zapłatę może zostać oceniona negatywnie, jeżeli wykonawca działał chaotycznie i bez uprzedzenia drugiej strony.

Ryzyko jest mniejsze, gdy wykonawca ma korespondencję potwierdzającą ustalenia, brak płatności, wezwanie do zapłaty, wyznaczony termin oraz oświadczenie o odstąpieniu od umowy po bezskutecznym upływie tego terminu.

Co powinno znaleźć się w wezwaniu do klienta?

Wezwanie nie musi być długie, ale powinno być konkretne. Warto wskazać:

• datę i sposób zawarcia ustnych ustaleń,
• zakres umówionych prac,
• wysokość ustalonego wynagrodzenia, zaliczki albo zadatku,
• informację, że płatność nie została dokonana,
• termin zapłaty lub potwierdzenia dalszej współpracy,
• numer rachunku bankowego, jeżeli chodzi o płatność,
• ostrzeżenie, że po bezskutecznym upływie terminu wykonawca odstąpi od umowy albo nie będzie kontynuował prac z przyczyn leżących po stronie zamawiającego.

Wezwanie najlepiej wysłać tak, aby zachować dowód doręczenia albo przynajmniej dowód wysłania: e-mailem, SMS-em, komunikatorem, listem poleconym albo kilkoma kanałami jednocześnie. W sprawach remontowych praktyczna dokumentacja często ma większe znaczenie niż sam tytuł pisma.

FAQ

Czy ustna umowa o remont jest ważna?

Tak, co do zasady może być ważna. Jeżeli strony uzgodniły zakres prac, wynagrodzenie i podstawowe warunki wykonania, brak podpisu nie przekreśla umowy. Problemem jest głównie udowodnienie treści tych ustaleń.

Czy mogę przerwać remont, jeżeli klient nie wpłacił zaliczki?

Najbezpieczniej najpierw wezwać klienta do zapłaty i wyznaczyć odpowiedni termin. Jeżeli zaliczka była warunkiem kontynuowania prac albo była potrzebna do zakupu materiałów, jej brak może uzasadniać odstąpienie od umowy po bezskutecznym wezwaniu.

Czy brak zadatku oznacza, że umowa nie została zawarta?

Nie zawsze. Jeżeli strony uzgodniły wszystkie istotne warunki i wykonawca rozpoczął prace, umowa mogła zostać zawarta mimo braku wpłaty. Jeżeli jednak wpłata miała być warunkiem finalnego zawarcia umowy, można twierdzić, że doszło jedynie do negocjacji.

Jaką formę powinno mieć odstąpienie od umowy?

Dla celów dowodowych najlepiej złożyć je w formie, którą można później wykazać: e-mailem, listem poleconym, SMS-em albo komunikatorem. W treści należy wskazać podstawę odstąpienia, wcześniejsze wezwanie, termin i fakt bezskutecznego upływu tego terminu.

Czy wykonawca może żądać zapłaty za już wykonaną część remontu?

Może, jeżeli wykaże, jakie prace wykonał, jaka była ich wartość oraz że przerwanie prac nastąpiło z przyczyn dotyczących zamawiającego. Warto przygotować zdjęcia, zestawienie prac, rachunki i korespondencję z klientem.

Czy klient może żądać odszkodowania za przerwanie prac?

Może próbować, zwłaszcza gdy wykonawca bez uprzedzenia opuścił plac robót i nie dał klientowi terminu na zapłatę lub współdziałanie. Dlatego przed przerwaniem remontu warto wysłać formalne wezwanie i zabezpieczyć dowody przyczyn swojej decyzji.

Podsumowanie

Ustna umowa o remont może wiązać strony, zwłaszcza gdy wykonawca rozpoczął prace, a klient udostępnił mieszkanie. Nie należy więc automatycznie zakładać, że brak pisemnej umowy pozwala bez konsekwencji zakończyć współpracę. Jeżeli klient nie wpłacił uzgodnionej kwoty, wykonawca powinien najpierw udokumentować ustalenia, wezwać do zapłaty lub współdziałania i wyznaczyć odpowiedni termin. Jeżeli problem polega już na tym, że po wykonaniu prac klient odmawia rozliczenia, osobno wyjaśniamy jak dochodzić zapłaty za remont mieszkania.

Jeżeli termin minie bezskutecznie, wykonawca może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy, powołując się na brak współdziałania zamawiającego. Równolegle powinien przygotować rozliczenie prac już wykonanych i kosztów poniesionych na potrzeby remontu. W sporach o cenę za usługę szczególne znaczenie mają dowody: wiadomości, kosztorysy, zdjęcia i potwierdzenia wcześniejszych ustaleń.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, w szczególności art. 60, art. 394, art. 627, art. 628, art. 639, art. 640, art. 642 i art. 648 – ISAP Sejm.