.
Udzieliliśmy ponad 127,5 tys. porad prawnych i mamy 14 468 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Kto ma pierwszeństwo przy hipotece?

Jestem współwłaścicielem 1/2 nieruchomości. Mój wspólnik zaciągną kredyt hipoteczny (za moją zgodą) w kwocie np. 200 tys. zł. Zabezpieczeniem jest hipoteka na całej nieruchomości. Obecnie do hipoteki wpisał się ZUS za długi wspólnika w kwocie ok 80 tys. zł, ale tylko na udziałach wspólnika. Nieruchomość będzie poddana licytacji z mojego pozwu (ponieważ też mam wyrok prawomocny za długi w stosunku do mnie), jednak kwota uzyskana z licytacji (licytowane będą tylko udziały wspólnika) prawdopodobnie będzie mniejsza niż 200 000 zł. Kto w tym przypadku otrzyma pieniądze jako pierwszy – bank czy ZUS?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Kto ma pierwszeństwo przy hipotece?

Kolejność zaspokajania wierzytelności z kwoty uzyskanej z egzekucji komorniczej

Generalnie w postępowaniu egzekucyjnym, w sytuacji gdy suma uzyskana z egzekucji nie pozwala na zaspokojenie wszystkich wierzycieli, dokonuje się planu podziału.

 

Precyzyjnie reguluję tę kwestię art. 1025 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, iż „z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:

 

1) koszty egzekucyjne;

2) należności alimentacyjne;

3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika;

4) należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;

5) należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu;

6) należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej;

7) należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.), o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej;

8) (uchylony);

9) należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję;

10) inne należności”.

 

Wspomina Pan, że są 2 hipoteki – banku i ZUS-u oraz trzecim wierzycielem jest Pan, ale nie posiada Pan zabezpieczenia hipotecznego, a zatem należy Pan do 9. kategorii wierzycieli, będąc wierzycielem, który prowadzi egzekucję.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Suma uzyskana z egzekucji nie wystarcza na zaspokojenie w całości wszystkich należności

Z kolei art. 1026 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że jeżeli suma objęta podziałem nie wystarcza na zaspokojenie w całości wszystkich należności i praw tej samej kategorii, należności zaliczone w artykule poprzedzającym do kategorii czwartej i piątej będą zaspokojone w kolejności odpowiadającej przysługującemu im pierwszeństwu, inne zaś należności – stosunkowo do wysokości każdej z nich.

 

Tłumacząc to na język polski, najpierw będą musieli być zaspokojeni wierzyciele hipoteczni, oczywiście po komorniku, a dopiero wierzycieli tacy jak Pan. W przypadku hipotek decyduje ich pierwszeństwo. Tu należy sięgnąć do przepisów prawa materialnego regulujących kolizje praw rzeczowych. Regułę ogólną zawiera art. 249 Kodeksu cywilnego, według którego „jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej”.

Kolejność zaspokojenia należności zabezpieczonych hipotecznie

Co do hipotek, to jak się przyjmuje w nauce prawa (tak np. H. Ciepła, Komentarz do kodeksu postępowania cywilnego), ustawowa kolejność zaspokojenia należności zabezpieczonych hipotecznie przedstawia się następująco:

 

  • Należności zabezpieczone hipotekami wpisanymi do księgi wieczystej mają pierwszeństwo zaspokojenia przed należnościami zabezpieczonymi hipotekami niewpisanymi do tej księgi, bez względu na czas powstania hipotek. Tu zacytuję przepis art. 11 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który mówi, że ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze.
  • O pierwszeństwie zaspokojenia należności zabezpieczonych hipotekami wpisanymi do księgi wieczystej decyduje dzień, od którego liczy się skutki dokonanego wpisu (art. 12 ust. 1 mówi bowiem tak:
    „1. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu.
    2. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo”.
    Tym samym należność zabezpieczona hipoteką wpisaną na podstawie wniosku złożonego wcześniej będzie zatem zaspokojona przed należnością zabezpieczoną hipoteką wpisaną na podstawie wniosku złożonego później.
  • Należności zabezpieczone hipotekami wpisanymi do księgi wieczystej na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo.
  • Należności zabezpieczone hipotekami niewpisanymi do księgi wieczystej podlegają zaspokojeniu w kolejności powstania hipotek – jak mówi art. 249 Kodeksu cywilnego.

 

W Pana przypadku decydujące zatem będzie to, który wniosek wpłynął wcześniej do wydziału ksiąg wieczystych, czy banku, czy ZUS-u, i tu zdecydowanie podejrzewam, że banku, bo tak jest najczęściej w realiach tego rodzaju spraw.

 

Hipoteka ZUS jest hipoteką przymusową i dlatego jest jeszcze jedna bardzo ważna rzecz, o której muszę Panu napisać. Otóż, jak stanowi uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2006 roku wydana w sprawie o sygn. Ak tIII CZP 108/06:

 

„Do należności zabezpieczonych hipoteką przymusową, wpisaną do księgi wieczystej po zajęciu nieruchomości, nie stosuje się art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c. Teza ta oznacza, że prawa ustanowione po zajęciu nie korzystają z przysługującego im pierwszeństwa i mogą być zaspokojone w postępowaniu podziałowym po zaspokojeniu wszystkich innych należności”.

 

W Pana przypadku zatem, jeśli ZUS wpisał się na hipotekę już po zajęciu udziałów w nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, nie będzie w ogóle podlegał zaspokojeniu w kategorii piątej jak bank, a będzie mógł zostać zaspokojony, jeśli złoży tytuł jako wierzyciel egzekwujący. W takim przypadku pieniądze otrzyma tylko bank.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Radca prawny Katarzyna Siwiec

Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej przedsiębiorców z różnych branż. W obecnej praktyce zawodowej zajmuje się m.in. problematyką najmu lokali użytkowych.

 

Udziela porad prawnych z zakresu szeroko pojętego prawa cywilnego, procedur cywilnych, w tym postępowania egzekucyjnego. W kręgu jej zainteresowań pozostają zagadnienia z prawa spółek handlowych, prawa pracy i ubezpieczeń społecznych oraz prawa i procedur administracyjnych.

 

Sporządza umowy, pisma przedsądowe i procesowe.

https://www.linkedin.com/in/katarzyna-siwiec-radca-prawny/


.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu