Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kto ma pierwszeństwo przy hipotece?

Autor: Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 29.12.2015

Jestem współwłaścicielem 1/2 nieruchomości. Mój wspólnik zaciągną kredyt hipoteczny (za moją zgodą) w kwocie np. 200 tys. zł. Zabezpieczeniem jest hipoteka na całej nieruchomości. Obecnie do hipoteki wpisał się ZUS za długi wspólnika w kwocie ok 80 tys. zł, ale tylko na udziałach wspólnika. Nieruchomość będzie poddana licytacji z mojego pozwu (ponieważ też mam wyrok prawomocny za długi w stosunku do mnie), jednak kwota uzyskana z licytacji (licytowane będą tylko udziały wspólnika) prawdopodobnie będzie mniejsza niż 200 000 zł. Kto w tym przypadku otrzyma pieniądze jako pierwszy – bank czy ZUS?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Generalnie w postępowaniu egzekucyjnym, w sytuacji gdy suma uzyskana z egzekucji nie pozwala na zaspokojenie wszystkich wierzycieli, dokonuje się planu podziału.

 

Precyzyjnie reguluję tę kwestię art. 1025 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, iż „z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:

 

1) koszty egzekucyjne;

2) należności alimentacyjne;

3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika;

4) należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;

5) należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu;

6) należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej;

7) należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.), o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej;

8) (uchylony);

9) należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję;

10) inne należności”.

 

Wspomina Pan, że są 2 hipoteki – banku i ZUS-u oraz trzecim wierzycielem jest Pan, ale nie posiada Pan zabezpieczenia hipotecznego, a zatem należy Pan do 9. kategorii wierzycieli, będąc wierzycielem, który prowadzi egzekucję.

 

Z kolei art. 1026 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że jeżeli suma objęta podziałem nie wystarcza na zaspokojenie w całości wszystkich należności i praw tej samej kategorii, należności zaliczone w artykule poprzedzającym do kategorii czwartej i piątej będą zaspokojone w kolejności odpowiadającej przysługującemu im pierwszeństwu, inne zaś należności – stosunkowo do wysokości każdej z nich.

 

Tłumacząc to na język polski, najpierw będą musieli być zaspokojeni wierzyciele hipoteczni, oczywiście po komorniku, a dopiero wierzycieli tacy jak Pan. W przypadku hipotek decyduje ich pierwszeństwo. Tu należy sięgnąć do przepisów prawa materialnego regulujących kolizje praw rzeczowych. Regułę ogólną zawiera art. 249 Kodeksu cywilnego, według którego „jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej”.

 

Co do hipotek, to jak się przyjmuje w nauce prawa (tak np. H. Ciepła, Komentarz do kodeksu postępowania cywilnego), ustawowa kolejność zaspokojenia należności zabezpieczonych hipotecznie przedstawia się następująco:

 

  • Należności zabezpieczone hipotekami wpisanymi do księgi wieczystej mają pierwszeństwo zaspokojenia przed należnościami zabezpieczonymi hipotekami niewpisanymi do tej księgi, bez względu na czas powstania hipotek. Tu zacytuję przepis art. 11 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który mówi, że ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze.
  • O pierwszeństwie zaspokojenia należności zabezpieczonych hipotekami wpisanymi do księgi wieczystej decyduje dzień, od którego liczy się skutki dokonanego wpisu (art. 12 ust. 1 mówi bowiem tak:
    „1. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu.
    2. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo”.
    Tym samym należność zabezpieczona hipoteką wpisaną na podstawie wniosku złożonego wcześniej będzie zatem zaspokojona przed należnością zabezpieczoną hipoteką wpisaną na podstawie wniosku złożonego później.
  • Należności zabezpieczone hipotekami wpisanymi do księgi wieczystej na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo.
  • Należności zabezpieczone hipotekami niewpisanymi do księgi wieczystej podlegają zaspokojeniu w kolejności powstania hipotek – jak mówi art. 249 Kodeksu cywilnego.

 

W Pana przypadku decydujące zatem będzie to, który wniosek wpłynął wcześniej do wydziału ksiąg wieczystych, czy banku, czy ZUS-u, i tu zdecydowanie podejrzewam, że banku, bo tak jest najczęściej w realiach tego rodzaju spraw.

 

Hipoteka ZUS jest hipoteką przymusową i dlatego jest jeszcze jedna bardzo ważna rzecz, o której muszę Panu napisać. Otóż, jak stanowi uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2006 roku wydana w sprawie o sygn. Ak tIII CZP 108/06:

 

„Do należności zabezpieczonych hipoteką przymusową, wpisaną do księgi wieczystej po zajęciu nieruchomości, nie stosuje się art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c. Teza ta oznacza, że prawa ustanowione po zajęciu nie korzystają z przysługującego im pierwszeństwa i mogą być zaspokojone w postępowaniu podziałowym po zaspokojeniu wszystkich innych należności”.

 

W Pana przypadku zatem, jeśli ZUS wpisał się na hipotekę już po zajęciu udziałów w nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, nie będzie w ogóle podlegał zaspokojeniu w kategorii piątej jak bank, a będzie mógł zostać zaspokojony, jeśli złoży tytuł jako wierzyciel egzekwujący. W takim przypadku pieniądze otrzyma tylko bank.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 - 2 =

»Podobne materiały

Egzekucja długów przez dwóch komorników

Czy jest możliwa równoczesna egzekucja długów przez dwóch komorników? Jeden zajmuje pensję, a drugi – mimo powiadomienia o już istniejącej egzekucji – ma zamiar wycenić oraz zająć ruchomości. Powiadomiłem listownie drugiego komornika o braku majątku, który pozwoliłby na egzekucję długu (

 

Odpowiedzialność poręczyciela wekslowego

Został wydany nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym z weksla in blanco. Adwokat zapomniał pozwać solidarnie wystawcę weksla i poręczyciela. Czy jest możliwe nadanie klauzuli wykonalności również na poręczyciela? Czy trzeba będzie złożyć kolejny pozew, aby pociągnąć do odpowiedzialności poręczyciela

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »