Kolejność zaspokajania wierzycieli hipotecznych

Problem kolejności zaspokajania wierzycieli pojawia się najczęściej wtedy, gdy jedna nieruchomość albo udział w nieruchomości jest obciążony kilkoma długami: kredytem bankowym, hipoteką przymusową ZUS, alimentami albo egzekucją prowadzoną przez prywatnego wierzyciela.

Przyjmijmy stan faktyczny podobny do sprawy pana Grzegorza: jest on współwłaścicielem nieruchomości w 1/2 części. Drugi współwłaściciel zaciągnął kredyt hipoteczny, za zgodą pana Grzegorza, a hipoteka banku obciąża całą nieruchomość. Następnie ZUS wpisał hipotekę przymusową na udział dłużnika. Pan Grzegorz ma też prawomocny wyrok przeciwko temu współwłaścicielowi i prowadzi egzekucję z jego udziału. Pytanie brzmi: kto dostanie pieniądze z licytacji pierwszy?

Kolejność zaspokajania wierzycieli z kwoty uzyskanej z egzekucji

Jeżeli suma uzyskana z egzekucji nie wystarcza na wszystkich wierzycieli, organ egzekucyjny sporządza plan podziału. W przypadku egzekucji z nieruchomości znaczenie mają przede wszystkim przepisy art. 1025 i 1026 Kodeksu postępowania cywilnego.

Aktualnie art. 1025 § 1 K.p.c. przewiduje m.in. następującą kolejność zaspokojenia z kwoty uzyskanej z egzekucji:

• kategoria pierwsza - koszty egzekucyjne, z wyjątkiem kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym,
• kategoria druga - należności alimentacyjne wymagalne,
• kategoria 2¹ - należności alimentacyjne przyszłe w ustawowo określonej wysokości,
• kategoria trzecia - należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz niektóre inne należności wskazane w tym przepisie,
• kategoria czwarta - należności zabezpieczone hipoteką morską albo przywilejem na statku morskim,
• kategoria piąta - należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa ciążące na nieruchomości przed wpisem o wszczęciu egzekucji,
• kategoria siódma - należności publicznoprawne, do których stosuje się przepisy działu III Ordynacji podatkowej, o ile nie zostały zaspokojone w kategorii piątej,
• kategoria dziewiąta - należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję,
• kategoria dziesiąta - inne należności.

W praktyce oznacza to, że wierzyciel hipoteczny nie zawsze jest pierwszy w absolutnym sensie. Przed hipoteką mogą pojawić się m.in. koszty egzekucyjne i alimenty. Jednak wierzyciel hipoteczny co do zasady wyprzedza zwykłego wierzyciela, który ma wyrok, lecz nie ma zabezpieczenia na nieruchomości.

Bank, ZUS i wierzyciel bez hipoteki - kto będzie przed kim?

W opisanym przypadku bank ma hipotekę ustanowioną dla zabezpieczenia kredytu. ZUS ma hipotekę przymusową na udziale dłużnika. Pan Grzegorz ma natomiast wyrok i prowadzi egzekucję, ale nie ma hipoteki. Z tego powodu jego wierzytelność zasadniczo trafi do kategorii dziewiątej, czyli za wierzytelnościami hipotecznymi i za należnościami publicznoprawnymi z wcześniejszych kategorii.

Jeżeli zatem po potrąceniu kosztów egzekucyjnych oraz ewentualnych należności wyższej kategorii pozostaje kwota do podziału, najpierw ocenia się wierzycieli hipotecznych. W tej grupie sama nazwa wierzyciela nie rozstrzyga sprawy. Decydują przepisy o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych i wpisów w księdze wieczystej.

Jeżeli hipoteka banku została wpisana wcześniej niż hipoteka ZUS, bank ma pierwszeństwo przed ZUS w zakresie zabezpieczenia hipotecznego. Jeżeli suma uzyskana ze sprzedaży udziału dłużnika jest niższa niż dług wobec banku zabezpieczony hipoteką, w praktyce cała kwota przypadająca na kategorię hipoteczną może zostać przeznaczona dla banku.

Jeżeli dwie hipoteki zostały wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie, mają równe pierwszeństwo. Wtedy podział między nimi może wyglądać inaczej i wymaga sprawdzenia księgi wieczystej, daty wpływu wniosków oraz zakresu zabezpieczenia każdej hipoteki.

Pierwszeństwo hipotek wpisanych do księgi wieczystej

Zgodnie z art. 11 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ograniczone prawo rzeczowe ujawnione w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze. Z kolei art. 12 tej ustawy stanowi, że o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu, a prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo.

W postępowaniu egzekucyjnym tę zasadę uzupełnia art. 1026 § 1 K.p.c. Jeżeli suma nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich należności z tej samej kategorii, należności z kategorii czwartej i piątej zaspokaja się w kolejności odpowiadającej przysługującemu im pierwszeństwu. Pozostałe należności tej samej kategorii, co do zasady, dzieli się proporcjonalnie.

Dlatego przy kilku hipotekach trzeba ustalić nie tylko wysokość długów, ale przede wszystkim:

• czy dana hipoteka jest ujawniona w księdze wieczystej,
• na jakiej nieruchomości albo na jakim udziale została wpisana,
• kiedy złożono wniosek o jej wpis,
• czy wpis nastąpił przed zajęciem nieruchomości albo udziału w egzekucji,
• czy hipoteka zabezpiecza należność główną, odsetki i koszty w granicach sumy hipoteki.

Hipoteka przymusowa ZUS wpisana po zajęciu nieruchomości

Najważniejszy wyjątek dotyczy hipoteki przymusowej wpisanej po zajęciu nieruchomości albo udziału w nieruchomości. Aktualnie art. 930 § 3 K.p.c. wprost przewiduje, że obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne, a w razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.

To rozwiązanie odpowiada utrwalonej linii orzeczniczej. W uchwale z dnia 7 grudnia 2006 r., sygn. III CZP 108/06, Sąd Najwyższy wskazał, że do należności zabezpieczonych hipoteką przymusową wpisaną do księgi wieczystej po zajęciu nieruchomości nie stosuje się art. 1025 § 1 pkt 5 K.p.c.

W praktyce oznacza to, że jeśli ZUS wpisał hipotekę przymusową już po zajęciu udziału dłużnika, jego wierzytelność nie wyprzedzi banku jako wierzytelność hipoteczna z kategorii piątej. ZUS może nadal dochodzić należności, ale jego pozycję w planie podziału trzeba oceniać według właściwej kategorii wynikającej z rodzaju należności i przedstawionych dokumentów, a nie według pierwszeństwa hipoteki przymusowej wpisanej po zajęciu.

Egzekucja z udziału we współwłasności

Jeżeli egzekucja dotyczy tylko udziału dłużnika, a nie całej nieruchomości, plan podziału obejmuje sumę uzyskaną ze sprzedaży tego udziału. Ma to duże znaczenie dla drugiego współwłaściciela, który sam nie jest dłużnikiem osobistym wobec ZUS albo prywatnego wierzyciela.

Trzeba jednak pamiętać, że hipoteka ustanowiona za zgodą wszystkich współwłaścicieli na całej nieruchomości obciąża również udział dłużnika. Bank może więc uczestniczyć w podziale sumy uzyskanej z egzekucji z tego udziału, w granicach swojego zabezpieczenia i według przysługującego mu pierwszeństwa.

Jeżeli współwłaściciel rozważa sprzedaż udziału, zniesienie współwłasności albo egzekucję z udziału drugiej osoby, powinien wcześniej sprawdzić dział IV księgi wieczystej, daty wpisów hipotek i informację o wszczęciu egzekucji. Podobne problemy powstają przy sprawach takich jak sprzedaż mieszkania z hipoteką i zajęciem albo licytacja połowy domu (mąż).

Co z długiem, jeżeli pieniędzy z licytacji nie wystarczy?

Plan podziału rozstrzyga tylko o tym, jak rozdysponować kwotę uzyskaną w konkretnej egzekucji. Jeżeli dług jest wyższy niż suma wypłacona wierzycielowi, niezaspokojona część zadłużenia co do zasady nadal istnieje, chyba że z odrębnych przepisów, ugody albo innej podstawy wynika coś innego.

Wierzyciel hipoteczny może uzyskać zaspokojenie tylko w granicach zabezpieczenia i sumy uzyskanej z obciążonego przedmiotu. Jeżeli dłużnik odpowiada także osobiście, wierzyciel może dochodzić pozostałej części długu z innego majątku dłużnika. Inaczej może wyglądać sytuacja osoby, która jest tylko właścicielem obciążonej nieruchomości albo współwłaścicielem, ale nie jest dłużnikiem osobistym.

Osobnej analizy wymaga także sytuacja, gdy hipoteka ZUS dotyczy udziału nabytego w spadku, ponieważ trzeba wtedy uwzględnić zarówno przepisy o hipotece, jak i zasady odpowiedzialności spadkobierców za długi. Zobacz także omówienie sprawy: hipoteka ZUS na spadkowym.

Zarzuty do planu podziału

Jeżeli wierzyciel, dłużnik albo inna osoba uczestnicząca w podziale nie zgadza się z planem podziału, może wnieść zarzuty. Zgodnie z art. 1027 § 2 K.p.c. zarzuty przeciwko planowi podziału wnosi się do organu egzekucyjnego, który go sporządził, w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia tego planu.

W zarzutach można podnosić m.in. błędną kategorię zaspokojenia, nieuwzględnienie pierwszeństwa hipoteki, niewłaściwe zaliczenie odsetek lub kosztów, pominięcie wierzyciela albo nieprawidłowe ustalenie kwoty przypadającej konkretnemu uczestnikowi.

FAQ

Czy bank zawsze ma pierwszeństwo przed ZUS?

Nie zawsze. Bank ma pierwszeństwo wtedy, gdy jego hipoteka ma lepsze pierwszeństwo w księdze wieczystej albo gdy hipoteka ZUS nie korzysta z pierwszeństwa, np. została wpisana po zajęciu nieruchomości. Trzeba sprawdzić daty wpisów, wzmianki i podstawę należności ZUS.

Czy hipoteka przymusowa ZUS jest gorsza od hipoteki banku?

Nie z samej swojej natury. Hipoteka przymusowa również może dawać pierwszeństwo w kategorii piątej, jeżeli została skutecznie wpisana przed zajęciem i ma odpowiednie pierwszeństwo. Problem powstaje wtedy, gdy wpisano ją po zajęciu nieruchomości albo udziału.

Czy wierzyciel prowadzący egzekucję dostaje pieniądze przed wierzycielem hipotecznym?

Zasadniczo nie. Wierzyciel prowadzący egzekucję, który nie ma hipoteki ani innego uprzywilejowanego zabezpieczenia, trafia zwykle do kategorii dziewiątej. Wierzytelności hipoteczne są co do zasady w kategorii piątej.

Co decyduje o kolejności między kilkoma hipotekami?

Najczęściej decyduje chwila, od której liczy się skutki wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo.

Czy sprzedaż udziału w nieruchomości usuwa wszystkie długi?

Nie. Sprzedaż udziału i plan podziału rozliczają kwotę uzyskaną w tej konkretnej egzekucji. Jeżeli wierzyciel nie zostanie zaspokojony w całości, pozostała część długu może nadal obciążać dłużnika osobistego.

Ile jest czasu na zakwestionowanie planu podziału?

Zarzuty przeciwko planowi podziału wnosi się w terminie 2 tygodni od doręczenia planu. Pismo składa się do organu egzekucyjnego, który sporządził plan.

Podsumowanie

W sprawie podobnej do opisanej najważniejsze jest ustalenie, kiedy wpisano hipotekę banku, kiedy wpisano hipotekę ZUS oraz kiedy doszło do zajęcia nieruchomości albo udziału. Jeżeli bank ma wcześniejszą hipotekę, a suma z licytacji nie wystarcza nawet na jego wierzytelność, ZUS i zwykły wierzyciel egzekwujący mogą nie otrzymać wypłaty z tej egzekucji.

Jeżeli hipoteka przymusowa ZUS została wpisana po zajęciu nieruchomości, nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie. Z kolei wierzyciel bez hipoteki, nawet mający prawomocny wyrok, zwykle będzie zaspokajany dopiero w dalszej kolejności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity: Dz. U. z 2026 r. poz. 468 - tekst aktu
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 - tekst aktu
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r. poz. 341 z późn. zm. - tekst aktu
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2006 r., III CZP 108/06 - orzeczenie SN