Użyczenie lokalu mieszkalnego – umowa, meldunek i podatki

Na czym polega użyczenie lokalu mieszkalnego?

Umowa użyczenia została uregulowana w art. 710 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. W przypadku mieszkania oznacza to, że właściciel albo inna osoba uprawniona pozwala drugiej osobie korzystać z lokalu bez czynszu.

Najważniejszą cechą użyczenia jest nieodpłatność. Jeżeli osoba korzystająca z mieszkania płaci właścicielowi wynagrodzenie za samo korzystanie z lokalu, nie jest to typowe użyczenie, lecz może być uznane za najem. Czym innym jest natomiast zwrot zwykłych kosztów utrzymania mieszkania, takich jak media, czynsz administracyjny, opłaty za śmieci, wodę, ogrzewanie czy energię elektryczną.

Biorący w używanie powinien korzystać z mieszkania zgodnie z umową, właściwościami lokalu i jego przeznaczeniem. Jeżeli umowa nie przewiduje innego sposobu korzystania, lokal mieszkalny powinien być używany na cele mieszkaniowe. Bez zgody użyczającego biorący nie powinien oddawać mieszkania do używania kolejnej osobie.

Kto może użyczyć mieszkanie i na co uważać przy współwłasności?

Najbezpieczniej, aby mieszkanie użyczał właściciel lokalu albo osoba, która ma wyraźne uprawnienie do dysponowania lokalem. W praktyce problemy pojawiają się szczególnie wtedy, gdy lokal jest objęty współwłasnością, należy do małżonków albo ktoś chce udostępnić mieszkanie osobie trzeciej bez uzgodnienia tego z pozostałymi uprawnionymi.

Jeżeli mieszkanie ma kilku współwłaścicieli, udostępnienie całego lokalu innej osobie może wymagać zgody pozostałych współwłaścicieli, zwłaszcza gdy wpływa na możliwość korzystania z mieszkania przez innych uprawnionych. W takich sytuacjach warto wcześniej ustalić zakres zgody i zasady ponoszenia kosztów.

Czy umowa użyczenia mieszkania musi być pisemna?

Przepisy nie wymagają dla umowy użyczenia lokalu mieszkalnego formy aktu notarialnego ani nawet zwykłej formy pisemnej. Umowa ustna może być ważna. Mimo to w praktyce zdecydowanie warto sporządzić dokument pisemny, ponieważ ułatwia on wykazanie, kto, od kiedy, na jakich zasadach i na jaki czas może korzystać z mieszkania.

W umowie warto wskazać co najmniej:

• dane użyczającego i biorącego w używanie,
• dokładny adres lokalu,
• czas trwania umowy albo informację, że jest zawarta na czas nieoznaczony,
• cel korzystania z mieszkania, na przykład wyłącznie cele mieszkaniowe,
• zasady ponoszenia opłat eksploatacyjnych i mediów,
• zakaz oddawania lokalu osobom trzecim bez zgody użyczającego,
• zasady wypowiedzenia albo żądania zwrotu lokalu,
• stan lokalu, wyposażenie i sposób rozliczenia ewentualnych szkód.

Nie ma obowiązku potwierdzania takiej umowy u notariusza. Czasem można rozważyć notarialne poświadczenie podpisów albo daty, ale zwykle wystarcza zwykła umowa pisemna podpisana przez strony.

Czy użyczenie mieszkania trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Co do zasady samej umowy użyczenia lokalu mieszkalnego nie zgłasza się do urzędu skarbowego tak jak najmu prywatnego. Użyczający, który bezpłatnie udostępnia prywatne mieszkanie i nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia, zasadniczo nie uzyskuje z tego tytułu przychodu w PIT.

Trzeba jednak odróżnić sytuację użyczającego od sytuacji osoby, która korzysta z mieszkania. Dla biorącego w używanie bezpłatne korzystanie z lokalu może być nieodpłatnym świadczeniem. Wartość takiego świadczenia ustala się, co do zasady, według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu.

Istotne zwolnienie przewiduje art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT. Zwolniona z podatku jest wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. W praktyce oznacza to, że użyczenie mieszkania między wieloma osobami bliskimi, na przykład między rodzeństwem, rodzicami i dziećmi albo dziadkami i wnukami, zwykle nie rodzi PIT po stronie biorącego.

Inaczej może być, gdy mieszkanie jest użyczane osobie niespokrewnionej albo przedsiębiorcy, który wykorzystuje lokal w działalności gospodarczej. W takim przypadku warto osobno ocenić skutki podatkowe, w tym sposób ustalenia wartości przychodu oraz ujęcia kosztów.

Użyczenie lokalu pod działalność gospodarczą

Jeżeli lokal mieszkalny ma być wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej, trzeba zachować większą ostrożność. Po pierwsze, umowa powinna wyraźnie dopuszczać taki sposób korzystania z lokalu. Po drugie, należy sprawdzić regulamin wspólnoty albo spółdzielni, przeznaczenie lokalu oraz ewentualne ograniczenia administracyjne lub budowlane. Po trzecie, po stronie przedsiębiorcy korzystającego z lokalu może powstać przychód z nieodpłatnego świadczenia.

Użyczenie lokalu na firmę może mieć też znaczenie praktyczne: adres może pojawić się w CEIDG, KRS, korespondencji urzędowej, dokumentach księgowych albo w oznaczeniach firmy. Dlatego w umowie warto jasno określić, czy lokal może być używany wyłącznie jako adres rejestrowy, czy również jako miejsce faktycznego wykonywania działalności.

Czy od umowy użyczenia płaci się PCC albo VAT?

Umowa użyczenia nie została wymieniona w katalogu czynności podlegających podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Z tego względu typowa umowa użyczenia mieszkania nie podlega PCC.

VAT zwykle nie występuje przy prywatnym użyczeniu mieszkania przez osobę, która nie działa jako podatnik VAT w tym zakresie. Inaczej może być przy przedsiębiorcach i czynnościach związanych z działalnością gospodarczą. Nieodpłatne świadczenie usług może podlegać VAT, jeżeli spełnione są warunki z art. 8 ust. 2 ustawy o VAT, w szczególności gdy świadczenie następuje na cele inne niż działalność gospodarcza podatnika, a przy nabyciu towarów lub usług związanych z tym świadczeniem przysługiwało prawo do odliczenia VAT. W takich przypadkach konieczna jest indywidualna analiza.

Kto ponosi koszty użyczonego mieszkania?

Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej obciążają biorącego w używanie. Przy mieszkaniu będą to najczęściej bieżące opłaty związane z korzystaniem z lokalu: prąd, gaz, woda, ogrzewanie, wywóz odpadów, internet, czynsz administracyjny w części eksploatacyjnej oraz inne bieżące koszty ustalone w umowie.

Nie wszystkie wydatki są jednak zwykłymi kosztami utrzymania. Większe remonty, nakłady zwiększające wartość lokalu albo wydatki wynikające z wad mieszkania powinny być uregulowane w umowie albo uzgodnione odrębnie. Jeżeli biorący bez zgody właściciela dokonuje kosztownych przeróbek, może mieć później problem z ich rozliczeniem.

Dla bezpieczeństwa warto do umowy dołączyć protokół przekazania lokalu, opis wyposażenia, stan liczników i dokumentację fotograficzną. Ułatwia to rozliczenie mediów, szkód oraz zwrot mieszkania po zakończeniu użyczenia.

Czy osoba mieszkająca w użyczonym lokalu musi się zameldować?

Obowiązek meldunkowy nadal istnieje. Obywatel polski przebywający w Polsce powinien zameldować się w miejscu pobytu stałego albo czasowego najpóźniej w 30. dniu od przybycia do tego miejsca. Przy cudzoziemcach terminy i zasady zależą od statusu pobytowego, obywatelstwa oraz planowanego czasu pobytu.

Obowiązek meldunkowy dotyczy przede wszystkim osoby, która faktycznie mieszka w lokalu. Właściciel mieszkania nie musi sam zgłaszać umowy użyczenia do urzędu gminy tylko dlatego, że udostępnił lokal. Umowa użyczenia może jednak być dokumentem potwierdzającym tytuł do lokalu przy meldunku.

Trzeba podkreślić, że meldunek ma charakter ewidencyjny. Nie daje własności, nie tworzy umowy najmu i sam w sobie nie przesądza o prawie do dalszego zajmowania mieszkania. Może jednak komplikować spór praktycznie, jeżeli osoba zameldowana i mieszkająca w lokalu nie chce się wyprowadzić po zakończeniu umowy.

Jak zakończyć użyczenie mieszkania?

Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, co do zasady kończy się z upływem tego czasu. Jeżeli zawarto ją na czas nieoznaczony, zastosowanie ma art. 715 Kodeksu cywilnego: użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł taki użytek uczynić. W praktyce warto w umowie wprost określić termin wypowiedzenia, aby uniknąć sporu.

Użyczający może żądać zwrotu lokalu przed terminem w sytuacjach wskazanych w art. 716 Kodeksu cywilnego, między innymi gdy biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową, właściwościami albo przeznaczeniem, powierza ją innej osobie bez uprawnienia albo gdy lokal stanie się potrzebny użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

Po zakończeniu użyczenia biorący powinien zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia wynikającego z prawidłowego korzystania. Jeżeli odmawia wyprowadzki, właściciel nie powinien stosować gróźb, odcinać mediów, wymieniać zamków pod nieobecność lokatora ani usuwać rzeczy na własną rękę. W razie sporu właściwą drogą może być wezwanie do opuszczenia lokalu, a następnie postępowanie sądowe o wydanie albo opróżnienie lokalu.

FAQ – najczęstsze pytania

Czy umowa użyczenia mieszkania może być ustna?

Tak, przepisy nie wymagają formy pisemnej. Umowa ustna może być ważna, ale w razie sporu trudniej udowodnić jej treść. Dlatego przy mieszkaniu warto zawsze sporządzić pisemną umowę i protokół przekazania lokalu.

Czy użyczenie mieszkania trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego?

Samej umowy użyczenia zwykle nie zgłasza się do urzędu skarbowego. Trzeba jednak sprawdzić skutki podatkowe po stronie osoby korzystającej z lokalu, ponieważ bezpłatne używanie mieszkania może być dla niej nieodpłatnym świadczeniem.

Czy biorący w użyczenie płaci podatek?

Może powstać u niego przychód odpowiadający wartości rynkowego czynszu. Jeżeli jednak świadczenie pochodzi od osoby z I albo II grupy podatkowej, na przykład od rodzica, dziecka, rodzeństwa, dziadka, wnuka albo niektórych dalszych krewnych, zwykle zastosowanie może mieć zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT.

Czy osoba mieszkająca w użyczonym mieszkaniu musi się zameldować?

Tak, jeżeli faktycznie zamieszkuje w lokalu i spełnia przesłanki pobytu stałego albo czasowego. Obywatel polski powinien zameldować się najpóźniej w 30. dniu od przybycia do miejsca pobytu. Przy cudzoziemcach zasady zależą od ich statusu i długości pobytu.

Czy meldunek daje prawo do mieszkania?

Nie. Meldunek jest czynnością ewidencyjną i potwierdza fakt pobytu pod określonym adresem. Sam meldunek nie daje prawa własności, prawa najmu ani samodzielnego tytułu do dalszego zajmowania lokalu.

Kto płaci czynsz administracyjny i media przy użyczeniu?

Zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej obciążają biorącego w używanie. W umowie warto jednak dokładnie wskazać, które opłaty ponosi osoba mieszkająca w lokalu, a które pozostają po stronie właściciela.

Czy można użyczyć mieszkanie na firmę?

Tak, ale umowa powinna wyraźnie dopuszczać wykorzystanie lokalu na cele działalności gospodarczej. Trzeba też sprawdzić skutki podatkowe, regulacje wspólnoty albo spółdzielni oraz to, czy charakter działalności nie koliduje z przeznaczeniem mieszkania.

Co zrobić, gdy osoba po zakończeniu użyczenia nie chce się wyprowadzić?

Najpierw należy wezwać ją do opuszczenia i wydania lokalu. Jeżeli to nie pomaga, właściwą drogą może być postępowanie sądowe. Nie należy samodzielnie wymieniać zamków, usuwać rzeczy ani odcinać mediów, ponieważ może to narazić właściciela na odpowiedzialność.

Podsumowanie

Użyczenie lokalu mieszkalnego jest prostym sposobem bezpłatnego udostępnienia mieszkania rodzinie, znajomemu albo innej osobie. Nie wymaga aktu notarialnego i może być zawarte ustnie, ale w praktyce najbezpieczniejsza jest pisemna umowa z jasnym określeniem zasad korzystania z lokalu, opłat, czasu trwania i zwrotu mieszkania.

Podatkowo trzeba rozróżnić sytuację użyczającego i biorącego. Użyczający prywatne mieszkanie zwykle nie płaci podatku z samego faktu użyczenia, ale biorący może uzyskać przychód z nieodpłatnego świadczenia, chyba że korzysta ze zwolnienia, na przykład jako osoba bliska z I albo II grupy podatkowej. Meldunek jest natomiast obowiązkiem ewidencyjnym osoby faktycznie mieszkającej w lokalu i nie daje jej samodzielnego prawa do mieszkania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 710-719.
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350, w szczególności art. 11 i art. 21 ust. 1 pkt 125.
3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959, w szczególności art. 1.
4. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535, w szczególności art. 8 ust. 2.
5. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności - Dz.U. 2010 nr 217 poz. 1427, w szczególności przepisy o obowiązku meldunkowym.