Użyczenie lokalu mieszkalnego

Na czym polega umowa użyczenia mieszkania?

Przez umowę użyczenia – zgodnie z art. 710 K.c. – rozumie się umowę, na podstawie której użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Jak widać, cechą charakterystyczną umowy użyczenia jest jej nieodpłatność, co oznacza, że użyczający nie osiąga żadnych korzyści finansowych i zysku, a biorący w użyczenie nie musi płacić czynszu. Użyczenie jest więc umową jednostronnie zobowiązującą, ponieważ obowiązki użyczającego (polegające na wydaniu mieszkania, i to w odpowiednim stanie) nie pokrywają się z obowiązkami biorącego w użyczenie, który powinien jedynie utrzymać rzecz w odpowiednim stanie. W umowie użyczenia osoba biorąca rzecz w używanie nie może jej oddać innej osobie w używanie bez zgody użyczającego.

Jeżeli umowa użyczenia nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może jej używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Jeżeli więc użyczony zostanie lokal mieszkalny, a w umowie nie została określona inna możliwość korzystania, to biorący w użyczenie może lokal wykorzystywać tylko w celach mieszkalnych. Ponadto bez zgody użyczającego biorący w użyczenie nie może oddać rzeczy osobie trzeciej do używania i zobowiązany jest ponosić zwykłe koszty utrzymania rzeczy mu użyczonej. Dający rzecz do użyczenia nie musi być jej właścicielem; wystarczy, żeby był posiadaczem samoistnym lub zależnym albo nawet tylko dzierżycielem.

W jakiej formie należy zawrzeć umowę użyczenia lokalu mieszkalnego?

Zawarcie umowy użyczenia nie wymaga co prawda zachowania formy szczególnej, co oznacza, że umowa ustna byłaby tu również ważna, jednakże dla celów dowodowych należałoby zachować formę pisemną. Nie ma natomiast obowiązku zawierania umowy użyczenia lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza, mimo że umowa dotyczy nieruchomości. Ale jeżeli np. użyczający i biorący do używania zechcą taka umowę potwierdzić u notariusza, to wystarczy potwierdzenie daty pewnej.

Trzeba pamiętać, że od 1 stycznia 2009 r. można bezpłatnie udostępniać nieruchomości (w tym mieszkanie) każdemu, w oparciu o umowę użyczenia czy bez takiej umowy zawartej na piśmie, bez negatywnych konsekwencji podatkowych.

Czy na osobie użyczającej lokal mieszkalny ciąży obowiązek podatkowy?

To oznacza, że na osobie użyczającej lokal mieszkalny nie ciąży obowiązek podatkowy z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych. Jest to skutek uchylenia art. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w skrócie: U.p.d.o.f.) ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw.

Natomiast w stosunku do biorącego w używanie przepisy się nie zmieniły i w związku z tym zawarcie umowy użyczenia wiąże się dla niego z obowiązkiem podatkowym w podatku dochodowym od osób fizycznych. Umowa użyczenia lokalu mieszkalnego będzie w tym przypadku świadczeniu nieodpłatnym, a stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem jest wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Biorący w użyczenie powinien zatem ustalić przychód z tytułu otrzymanego nieodpłatnego świadczenia. Jest nim równowartość czynszu, który przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu zgodnie z art. 11 ust. 2a pkt 3 U.p.d.o.f., który stanowi, że jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku, wartość pieniężną tego nieodpłatnego świadczenia ustala się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku.

Nie należy tu zapominać o krewnych pierwszego i drugiego stopnia. Nadal bowiem obowiązuje art. 21 ust. 1 pkt 125 U.p.d.o.f. Na jego podstawie zwolniona od podatku jest wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, otrzymanych od osób zaliczonych do pierwszej i drugiej grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Do grupy I zalicza się małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów. Do grupy II zalicza się zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych. W związku z tym gdyby Pani siostra jako użyczająca użyczała nieruchomości osobie spokrewnionej w I lub II stopniu, wartość otrzymanego przez nią świadczenia byłaby zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym.

Kto ponosi koszty eksploatacyjne użyczonego mieszkania?

Proszę pamiętać, że zgodnie z treścią art. 713 K.c. (stanowiącego, że zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej obciążają biorącego w używanie), koszty eksploatacyjne, fundusz remontowy, koszty zarządu, gaz, energia elektryczna etc . ponosi w całości biorący do użyczenia lokal mieszkalny. To stanowisko potwierdza np. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 2 lutego 2012 r. (sygn. IBPBII/2/415-1210/11/HS): „Właściciel mieszkania, który oddaje je do bezpłatnego używania innej osobie fizycznej, nie jest zobowiązany do zapłaty innych podatków w związku z zawarciem umowy użyczenia, w tym w szczególności do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera umowy użyczenia, jako umowy podlegającej podatkowi)”.

Do umowy użyczenia, jako czynności nieodpłatnej, ma zastosowanie art. 8 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem użyczenie lokalu będzie podlegało opodatkowaniu VAT tylko wówczas, gdy świadczenie to jest związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, a podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z tymi usługami w całości lub części.

 Czy osoby zamieszkujące w użyczonym mieszkaniu mają obowiązek zameldowania się w nim?

Zasadniczo osoby zamieszkujące w użyczonym mieszkaniu mają obowiązek zameldować się w nim. Natomiast nie trzeba zgłaszać do US umów, które nie powodują powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli jednak użyczający nie należy do I lub II grupy podatkowej, a np. zostaje mu użyczone mieszkanie na działalność gospodarczą, ma obowiązek zgłosić do US otrzymywany przychód (wartość czynszu). Do urzędu gminy takiej umowy nie trzeba zgłaszać. 

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350