Wynajem lokalu użytkowego za złotówkę a podatki

Czy można wynająć lokal użytkowy synowi za 1 zł?

Tak, samo prawo cywilne nie zakazuje zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego za symboliczny czynsz. Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący oddaje rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach albo w świadczeniach innego rodzaju.

Oznacza to, że czynsz w wysokości 1 zł formalnie spełnia element odpłatności. Nie można jednak kończyć analizy na zasadzie swobody umów. W obrocie gospodarczym, szczególnie między osobami powiązanymi rodzinnie, trzeba sprawdzić także skutki podatkowe. Jeżeli ojciec wynajmuje innym osobom podobne lokale za kilka tysięcy złotych, a synowi oddaje lokal za 1 zł, organ podatkowy może uznać, że cena nie odpowiada realiom rynkowym.

Najem za symboliczną kwotę a ryzyko kontroli skarbowej

Wynajęcie lokalu członkowi rodziny nie jest samo w sobie podejrzane ani zakazane. Problem pojawia się wtedy, gdy czynsz jest rażąco niższy od wartości rynkowej i nie ma racjonalnego uzasadnienia gospodarczego. W relacji ojciec - syn istnieje powiązanie rodzinne, a więc organ może szczególnie uważnie badać, czy warunki umowy zostały ustalone tak, jak ustaliłyby je osoby niepowiązane.

Jeżeli wynajmujący jest przedsiębiorcą albo najem ma związek z działalnością gospodarczą stron, aktualne pozostają zasady rynkowości transakcji między podmiotami powiązanymi. W podatkach dochodowych oznacza to ryzyko ustalenia przychodu lub kosztu według warunków rynkowych. W praktyce fiskus może pytać, dlaczego lokal o określonej powierzchni, standardzie i lokalizacji został udostępniony za 1 zł, skoro podobne lokale w tym samym budynku są wynajmowane np. za 2000 zł brutto lub więcej.

Nie każda obniżka czynszu będzie automatycznie zakwestionowana. Łatwiej bronić preferencyjnej stawki, gdy istnieją obiektywne przyczyny: lokal jest niewykończony, ma istotne wady techniczne, wymaga nakładów, jest wynajmowany na krótki okres próbny, najemca wykonuje realne prace adaptacyjne albo przejmuje dodatkowe obowiązki. Im bardziej czynsz odbiega od stawek rynkowych, tym lepsza dokumentacja jest potrzebna.

VAT przy najmie lokalu za 1 zł

Najem lokalu użytkowego jest co do zasady odpłatnym świadczeniem usług. Jeżeli wynajmujący jest czynnym podatnikiem VAT i lokal jest wynajmowany na cele działalności gospodarczej, najczęściej stosuje się stawkę 23% VAT. Przy czynszu 1 zł podatek VAT naliczony od czynszu będzie symboliczny, ale to nie oznacza pełnego bezpieczeństwa.

W ustawie o VAT istnieje mechanizm pozwalający organowi określić podstawę opodatkowania według wartości rynkowej, jeżeli między stronami istnieją powiązania, powiązania te miały wpływ na wynagrodzenie, a spełnione są dodatkowe warunki ustawowe, w szczególności dotyczące braku pełnego prawa do odliczenia VAT po jednej ze stron. Dlatego przy transakcjach rodzinnych trzeba sprawdzić nie tylko samą stawkę VAT, lecz także status podatkowy wynajmującego i najemcy oraz prawo do odliczenia podatku.

Osobno należy uregulować media, czynsz administracyjny, opłaty eksploatacyjne i ewentualne refakturowanie. Błędy w tym zakresie mogą tworzyć spór niezależnie od wysokości samego czynszu. Przydatne omówienie tego zagadnienia znajdziesz w artykule o tym, jak rozliczać opłaty przy najmie lokalu użytkowego.

Najem za 1 zł czy użyczenie lokalu?

Jeżeli strony w praktyce nie chcą odpłatnego najmu, tylko rodzinnego udostępnienia lokalu, należy rozważyć umowę użyczenia. Użyczenie polega na nieodpłatnym oddaniu rzeczy do używania. W takim przypadku nie udaje się czynszu, lecz od razu opisuje się bezpłatny charakter korzystania z lokalu i zasady ponoszenia kosztów.

Różnica między najmem i użyczeniem jest istotna nie tylko cywilnie, ale też podatkowo. Przy najmie powstaje przychód z czynszu po stronie wynajmującego. Przy użyczeniu po stronie korzystającego może powstać przychód z nieodpłatnego świadczenia, ustalany zasadniczo według równowartości czynszu, jaki należałby się przy normalnym najmie podobnego lokalu.

W praktyce wybór konstrukcji zależy od tego, kto jest stroną umowy: syn jako osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą, spółka cywilna, spółka jawna czy spółka z o.o. Więcej o granicy między tymi konstrukcjami wyjaśnia artykuł najem a użyczenie.

Użyczenie lokalu synowi a PIT

Jeżeli ojciec jako osoba fizyczna użycza lokal synowi jako osobie fizycznej prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą, po stronie syna może powstać przychód z nieodpłatnego świadczenia. Aktualna ustawa o PIT przewiduje jednak zwolnienie dla wartości świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I lub II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. Ojciec i syn należą do I grupy podatkowej.

To zwolnienie nie rozwiązuje jednak każdej sytuacji. Nie należy automatycznie przenosić go na przypadek, gdy lokal udostępnia spółka, gdy korzystającym jest spółka syna albo gdy w sprawie występują dodatkowe rozliczenia, świadczenia wzajemne, koszty adaptacji, refakturowanie lub najem dalszy. W takich wariantach konieczna jest osobna analiza PIT albo CIT.

Jeżeli lokal ma służyć działalności gospodarczej prowadzonej w rodzinie, pomocne może być szersze omówienie skutków podatkowych przy użyczenie w rodzinie - z DG.

Co z kosztami, amortyzacją i nakładami?

Przy najmie syn może rozliczać koszty tylko wtedy, gdy są poniesione w celu osiągnięcia przychodu, są właściwie udokumentowane i nie są wyłączone z kosztów podatkowych. Dotyczy to np. mediów, usług eksploatacyjnych, wyposażenia czy uzasadnionych wydatków adaptacyjnych.

Przy użyczeniu trzeba rozdzielić dwie kwestie. Korzystający zasadniczo nie amortyzuje samej nieruchomości, bo nie jest jej właścicielem. Może natomiast w określonych sytuacjach rozliczać koszty bieżącego używania lokalu oraz nakłady stanowiące inwestycję w obcym środku trwałym, jeżeli spełniają wymogi podatkowe. Warto więc w umowie precyzyjnie wskazać, kto ponosi media, remonty, naprawy, podatki lokalne, ubezpieczenie i koszty adaptacji.

Jak ograniczyć ryzyko przy symbolicznym czynszu?

Jeżeli mimo ryzyka strony chcą zawrzeć umowę najmu za 1 zł lub za inną bardzo niską kwotę, powinny zadbać o dokumenty. Umowa powinna być pisemna, określać powierzchnię lokalu, cel korzystania, okres najmu, zasady ponoszenia opłat, VAT, media, kaucję, obowiązki remontowe i warunki wypowiedzenia.

• Przygotuj porównanie stawek rynkowych dla podobnych lokali albo opisz, dlaczego lokal ma niższą wartość użytkową.
• Wskaż realne uzasadnienie niskiego czynszu, np. okres próbny, stan techniczny, nakłady po stronie najemcy albo ograniczenia w korzystaniu.
• Nie mieszaj w jednej umowie najmu, darowizny, użyczenia i rozliczeń rodzinnych bez jasnego opisu świadczeń.
• Jeżeli stroną ma być spółka syna, przeanalizuj skutki CIT, VAT i transakcji z podmiotem powiązanym.
• Ustal, czy lepszym rozwiązaniem jest rynkowy najem z ulgą czasową, niż symboliczny czynsz przez długi okres.

FAQ

Czy urząd skarbowy może zakazać najmu za 1 zł?

Urząd skarbowy nie unieważnia automatycznie umowy najmu tylko dlatego, że czynsz jest niski. Może jednak ocenić skutki podatkowe transakcji i w określonych sytuacjach ustalić przychód, koszt albo podstawę opodatkowania według wartości rynkowej.

Czy najem za 1 zł to nadal najem?

Co do zasady tak, jeżeli czynsz został rzeczywiście ustalony i ma być płacony. Jeżeli jednak odpłatność jest pozorna, a strony faktycznie chcą bezpłatnego korzystania z lokalu, właściwszą umową może być użyczenie.

Czy lepiej zawrzeć umowę użyczenia zamiast najmu?

Nie zawsze. Użyczenie jest logiczne, gdy celem jest bezpłatne udostępnienie lokalu, ale może powodować przychód z nieodpłatnego świadczenia po stronie korzystającego. Przy najmie problemem może być natomiast nierynkowy czynsz. Wybór zależy od stron umowy i sposobu wykorzystania lokalu.

Czy syn prowadzący działalność zapłaci PIT od użyczenia lokalu przez ojca?

Jeżeli ojciec jako osoba fizyczna użycza lokal synowi będącemu osobą fizyczną, trzeba zbadać zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT. Co do zasady ojciec i syn należą do I grupy podatkowej, ale zwolnienie nie powinno być automatycznie stosowane do spółek lub bardziej złożonych rozliczeń.

Czy przy symbolicznym czynszu trzeba naliczyć VAT?

Jeżeli najem lokalu użytkowego podlega VAT, podatek nalicza się od czynszu ustalonego w umowie. Przy powiązaniach rodzinnych trzeba jednak sprawdzić art. 32 ustawy o VAT, ponieważ w niektórych sytuacjach organ może odnieść się do wartości rynkowej.

Podsumowanie

Wynajem lokalu użytkowego synowi za przysłowiową złotówkę jest możliwy na gruncie prawa cywilnego, ale nie zawsze jest neutralny podatkowo. Największe ryzyko powstaje wtedy, gdy cena rażąco odbiega od warunków rynkowych, a strony są powiązane rodzinnie lub gospodarczo. W wielu przypadkach uczciwszym i czytelniejszym rozwiązaniem może być umowa użyczenia, ale także ona wymaga analizy PIT, CIT i VAT. Przed podpisaniem umowy warto ustalić cel transakcji, status podatkowy stron, sposób rozliczenia kosztów i dokumentację uzasadniającą przyjęte warunki.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 659 i art. 710 - ISAP
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 11, art. 21 ust. 1 pkt 125 oraz przepisy o cenach transferowych - ISAP
• Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, w szczególności przepisy o przychodach z nieodpłatnych świadczeń i cenach transferowych - ISAP
• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w szczególności art. 8 i art. 32 - ISAP
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 14 ust. 3 - ISAP