Użyczenie lokalu rodzinie na działalność gospodarczą a podatek

Na czym polega umowa użyczenia lokalu?

Umowa użyczenia jest umową nieodpłatną. Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. Przedmiotem użyczenia może być także lokal mieszkalny albo jego część.

Umowa użyczenia lokalu nie wymaga aktu notarialnego. Dla celów dowodowych i podatkowych warto jednak zawrzeć ją na piśmie. W umowie należy wskazać strony, adres lokalu, zakres używania, cel użyczenia, zasady ponoszenia opłat eksploatacyjnych, czas trwania umowy oraz sposób jej rozwiązania. Jeżeli lokal ma być wykorzystywany na działalność noclegową, dobrze doprecyzować, czy przedsiębiorca może przyjmować gości, reklamować lokal i ponosić koszty dostosowania lokalu.

Bezpłatne użyczenie lokalu a PIT właściciela

Właściciel, który użycza prywatne mieszkanie członkowi rodziny bez wynagrodzenia, co do zasady nie uzyskuje przychodu z najmu ani z innego odpłatnego świadczenia, ponieważ nie otrzymuje czynszu ani ekwiwalentu pieniężnego. Obecnie w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma odpowiednika dawnego art. 16 ustawy o PIT, który przewidywał przychód po stronie właściciela z tytułu nieodpłatnego udostępnienia nieruchomości.

Inaczej trzeba ocenić sytuację, gdy użyczenie jest elementem działalności gospodarczej właściciela, lokal stanowi składnik majątku firmowego albo właściciel jest podatnikiem VAT i oddanie lokalu ma związek z prowadzonym przedsiębiorstwem. Wtedy konieczna jest odrębna analiza, zwłaszcza pod kątem art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, który w określonych przypadkach traktuje nieodpłatne świadczenie usług jak odpłatne świadczenie usług.

Przychód przedsiębiorcy z nieodpłatnego użyczenia lokalu

U przedsiębiorcy, który bezpłatnie korzysta z cudzego lokalu w działalności gospodarczej, może powstać przychód z nieodpłatnego świadczenia. Wynika to z art. 14 ust. 2 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, który zalicza do przychodów z działalności gospodarczej wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Wartość takiego świadczenia ustala się według zasad z art. 11 ust. 2a pkt 3 ustawy o PIT, czyli w przypadku udostępnienia lokalu według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby przy zawarciu umowy najmu tego lokalu. W praktyce punktem odniesienia jest rynkowy czynsz za podobny lokal w tej samej miejscowości i o podobnym standardzie.

Zwolnienie z PIT przy użyczeniu między członkami rodziny

Jeżeli przedsiębiorca otrzymuje nieodpłatne świadczenie od osoby zaliczonej do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, może zastosować zwolnienie z PIT. Podstawą jest art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten zwalnia z PIT wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 20 tej ustawy.

Zakres I i II grupy podatkowej określa art. 14 ust. 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Do I grupy podatkowej należą m.in. małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie. Siostra i brat należą więc do I grupy podatkowej. Oznacza to, że użyczenie mieszkania siostrze na działalność gospodarczą może korzystać ze zwolnienia z PIT po stronie siostry.

Do II grupy podatkowej należą m.in. zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków oraz małżonkowie innych zstępnych. Jeżeli użyczenie następuje na rzecz osoby spoza I lub II grupy podatkowej, przedsiębiorca powinien co do zasady rozpoznać przychód z nieodpłatnego świadczenia.

Czy od umowy użyczenia płaci się PCC albo podatek od spadków i darowizn?

Umowa użyczenia lokalu nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności opodatkowanych PCC, a umowy użyczenia w tym katalogu nie ma.

Samo użyczenie lokalu nie jest także darowizną w rozumieniu art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, ponieważ właściciel nie przenosi na biorącego własności lokalu ani nie dokonuje trwałego przysporzenia majątkowego w formie darowizny. Z tego powodu typowa umowa użyczenia nie podlega podatkowi od spadków i darowizn. Trzeba jednak uważać, aby w umowie nie wprowadzić postanowień, które w rzeczywistości przewidują darowiznę pieniędzy, wyposażenia albo nakładów.

Podatek od nieruchomości przy działalności w mieszkaniu

Najczęściej pomijanym skutkiem użyczenia mieszkania na firmę jest podatek od nieruchomości. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych rada gminy może ustalić wyższą stawkę podatku od nieruchomości dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

W przypadku lokalu mieszkalnego zasadnicze znaczenie ma to, czy lokal albo jego konkretna część jest faktycznie zajęta na działalność gospodarczą. Jeżeli przedsiębiorca wykorzystuje wyodrębniony pokój jako biuro, magazyn, gabinet albo część noclegową dla klientów, gmina może opodatkować tę powierzchnię wyższą stawką. Jeżeli natomiast działalność ma charakter wyłącznie rejestrowy i lokal nie jest faktycznie zajęty na firmę, ocena może być inna.

Osoba fizyczna będąca właścicielem nieruchomości ma obowiązek złożyć informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych do organu podatkowego gminy. Zgodnie z art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych informację składa się w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo zmianę obowiązku podatkowego. Rozpoczęcie wykorzystywania mieszkania na działalność gospodarczą może być taką okolicznością.

Użyczenie lokalu na krótkotrwały nocleg turystyczny

Jeżeli siostra ma prowadzić działalność w zakresie obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania, trzeba sprawdzić nie tylko podatki dochodowe, ale także przepisy administracyjne. W zależności od faktycznego sposobu wykorzystania lokalu może powstać obowiązek zgłoszenia obiektu do ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie. Wynika to z art. 35 ust. 2 oraz art. 38 ust. 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych.

Dodatkowo art. 71 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane przewiduje obowiązek zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jeżeli podjęcie albo zaniechanie działalności zmienia warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska albo wielkość lub układ obciążeń. Nie każda rejestracja działalności w mieszkaniu oznacza zmianę sposobu użytkowania, ale działalność noclegowa może taki obowiązek wywołać, zwłaszcza gdy lokal jest faktycznie udostępniany turystom.

Koszty mediów i opłat eksploatacyjnych w użyczonym lokalu

Przedsiębiorca może zaliczać do kosztów uzyskania przychodów wydatki ponoszone w związku z działalnością gospodarczą, jeżeli spełniają warunki z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten wymaga, aby koszt został poniesiony w celu osiągnięcia przychodów albo zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem wydatków wymienionych w art. 23 ustawy o PIT.

W praktyce siostra może rozliczać np. energię elektryczną, wodę, ogrzewanie, Internet lub czynsz administracyjny w części przypadającej na działalność, jeżeli umowa użyczenia nakłada na nią obowiązek ponoszenia tych opłat i wydatek jest prawidłowo udokumentowany. Najbezpieczniej, gdy faktury są wystawiane bezpośrednio na przedsiębiorcę. Jeżeli faktury pozostają na właściciela, warto w umowie wskazać zasady refakturowania lub rozliczania kosztów oraz posiadać dowody zapłaty i zestawienia zużycia.

Jeżeli przedsiębiorca opodatkowuje działalność ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, nie pomniejsza przychodu o koszty. Wynika to z konstrukcji ryczałtu określonej w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym, w której podatek oblicza się od przychodu, a nie od dochodu.

Czy trzeba zgłaszać umowę użyczenia do urzędu skarbowego?

Typowej umowy użyczenia lokalu członkowi rodziny nie zgłasza się do urzędu skarbowego tylko z tego powodu, że została zawarta. Nie składa się deklaracji PCC, ponieważ umowa użyczenia nie podlega PCC. Nie składa się też zgłoszenia SD-Z2, ponieważ nie jest to darowizna.

Nie oznacza to jednak braku jakichkolwiek obowiązków. Przedsiębiorca powinien mieć umowę w dokumentacji firmowej, a właściciel powinien rozważyć zgłoszenie zmiany do gminy dla celów podatku od nieruchomości. Jeżeli działalność noclegowa powoduje obowiązki administracyjne, zgłoszeń dokonuje się do właściwych organów, a nie do urzędu skarbowego.

Co powinna zawierać umowa użyczenia lokalu na firmę?

Dobra umowa użyczenia powinna jasno rozdzielać uprawnienia właściciela i przedsiębiorcy. W szczególności warto uregulować:

• dokładne oznaczenie lokalu i powierzchni przekazanej do używania,
• cel użyczenia, np. prowadzenie działalności gospodarczej albo działalności noclegowej,
• czas trwania umowy oraz zasady wypowiedzenia,
• zgodę albo zakaz dalszego oddawania lokalu innym osobom,
• obowiązek ponoszenia mediów, czynszu administracyjnego, Internetu i innych opłat,
• zasady dokumentowania kosztów, refakturowania i rozliczeń między stronami,
• odpowiedzialność za szkody, wyposażenie i nakłady w lokalu,
• obowiązek uzyskania wymaganych zgłoszeń, wpisów i zezwoleń związanych z działalnością.

Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej, chyba że strony umówią się inaczej. Dlatego warto wprost wpisać do umowy, które opłaty ponosi przedsiębiorca i w jakim terminie.

FAQ

Czy umowa użyczenia mieszkania siostrze musi być u notariusza?

Nie. Art. 710 Kodeksu cywilnego nie wymaga aktu notarialnego dla umowy użyczenia. Wystarczy zwykła forma pisemna, która jest zalecana ze względów dowodowych i podatkowych.

Czy siostra zapłaci PIT od bezpłatnego korzystania z lokalu?

Jeżeli siostra prowadzi działalność w użyczonym lokalu, co do zasady powstaje przychód z art. 14 ust. 2 pkt 8 ustawy o PIT. Ponieważ rodzeństwo należy do I grupy podatkowej, przychód ten może być zwolniony z PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT.

Czy właściciel musi zapłacić podatek, skoro nie pobiera czynszu?

Przy prywatnym użyczeniu lokalu bez wynagrodzenia właściciel co do zasady nie uzyskuje przychodu. Trzeba jednak osobno sprawdzić VAT, jeżeli lokal jest składnikiem majątku firmowego właściciela albo użyczenie pozostaje w związku z jego działalnością gospodarczą.

Czy od umowy użyczenia trzeba zapłacić PCC?

Nie. Umowa użyczenia nie jest wymieniona w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, więc nie podlega PCC i nie składa się deklaracji PCC-3.

Czy można odliczać prąd i inne media w użyczonym mieszkaniu?

Tak, jeżeli wydatki są związane z działalnością, spełniają warunki z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT i są udokumentowane. Najlepiej, gdy umowa użyczenia określa obowiązek ponoszenia opłat, a przedsiębiorca posiada faktury, refaktury, dowody zapłaty albo inne wiarygodne dokumenty księgowe.

Czy działalność noclegowa w mieszkaniu wymaga dodatkowych zgłoszeń?

Może wymagać. Przy świadczeniu usług hotelarskich w innym obiekcie niż hotel trzeba sprawdzić wpis do ewidencji prowadzonej przez gminę na podstawie ustawy o usługach hotelarskich. Należy też ocenić, czy sposób korzystania z lokalu nie wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania z art. 71 Prawa budowlanego.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji brat może zawrzeć z siostrą pisemną umowę użyczenia mieszkania na działalność gospodarczą. Sama umowa nie wymaga aktu notarialnego, nie podlega PCC i nie musi być zgłaszana do urzędu skarbowego jako darowizna. Po stronie siostry wartość nieodpłatnego korzystania z lokalu zasadniczo jest przychodem z działalności, ale przy użyczeniu od brata może korzystać ze zwolnienia z PIT, ponieważ rodzeństwo należy do I grupy podatkowej.

Najważniejsze praktyczne ryzyka dotyczą nie samego PIT, lecz podatku od nieruchomości, dokumentowania kosztów mediów oraz dodatkowych wymogów przy działalności noclegowej. Dlatego przed rozpoczęciem działalności warto przygotować precyzyjną umowę, ustalić zasady rozliczania opłat i sprawdzić obowiązki w gminie.

Źródła

• Art. 710–719 oraz art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 11 ust. 2a pkt 3, art. 14 ust. 2 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 125, art. 21 ust. 20, art. 22 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 14 ust. 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b oraz art. 6 ust. 6 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
• Art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
• Art. 35 ust. 2 i art. 38 ust. 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych.
• Art. 71 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.