Użyczenie lokalu użytkowego i jego dalszy wynajem a podatki

Nieodpłatne użyczenie lokalu użytkowego

Umowa użyczenia została uregulowana w art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy.

Jeżeli właściciel chce nieodpłatnie oddać lokal użytkowy zaufanej osobie, może to zrobić. Trzeba jednak bardzo precyzyjnie opisać w umowie, czy biorący może oddać lokal dalej innej osobie, w tym odpłatnie wynająć go lekarzowi, kosmetyczce, spółce albo innemu przedsiębiorcy. Ma to znaczenie, ponieważ art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.

W praktyce oznacza to, że dalszy najem lokalu przez biorącego w użyczenie jest możliwy, ale powinien wynikać wprost z umowy. Najbezpieczniej zapisać, że właściciel wyraża zgodę na odpłatne oddanie lokalu w najem lub podnajem wskazanemu rodzajowi najemców, określić minimalne warunki umowy z najemcą oraz obowiązki dotyczące podatków, mediów, remontów, ubezpieczenia i odpowiedzialności za szkody.

Co powinna zawierać umowa użyczenia lokalu?

Umowa użyczenia nie musi mieć formy aktu notarialnego, ale ze względów dowodowych powinna być sporządzona na piśmie. Warto wskazać w niej co najmniej: dane stron, dokładny opis lokalu, czas trwania umowy, cel korzystania z lokalu, zasady ponoszenia opłat, możliwość dalszego wynajmu, zasady rozwiązania umowy oraz odpowiedzialność za szkody.

Jeżeli biorący ma dalej wynajmować lokal, właściciel powinien zastrzec sobie prawo akceptacji najemcy albo przynajmniej rodzaju działalności prowadzonej w lokalu. Ma to znaczenie nie tylko podatkowe, lecz także praktyczne: działalność medyczna, gastronomiczna, usługowa lub handlowa może wymagać określonego standardu lokalu, zgód administracyjnych, odbiorów technicznych albo dostosowania instalacji.

Zobacz również: użyczenie nieruchomości oraz różnice między użyczeniem a odpłatnym wynajmem.

Podatek dochodowy po stronie właściciela lokalu

Samo nieodpłatne oddanie własnego lokalu do używania innej osobie zasadniczo nie oznacza jeszcze, że właściciel uzyskuje czynsz lub inny przychód pieniężny. Przychód w PIT może jednak powstać, jeżeli biorący w użyczenie pokrywa za właściciela wydatki, które normalnie obciążałyby właściciela, np. podatek od nieruchomości, składkę ubezpieczeniową albo inne ciężary właścicielskie. Wtedy trzeba ocenić, czy właściciel uzyskał przysporzenie majątkowe w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Inaczej należy traktować opłaty eksploatacyjne związane z faktycznym korzystaniem z lokalu przez biorącego, np. prąd, woda, ogrzewanie lub wywóz odpadów, jeżeli umowa jasno wskazuje, że biorący ponosi je we własnym imieniu albo jedynie zwraca koszty zużycia. W takim przypadku rozliczenie może być neutralne dla właściciela, ale zależy to od konstrukcji umowy, sposobu fakturowania i tego, kto jest stroną umów z dostawcami mediów.

Przychód z nieodpłatnego świadczenia po stronie biorącego

Osoba, która korzysta z cudzego lokalu bez płacenia czynszu, może uzyskać przychód z nieodpłatnego świadczenia. Podstawą jest art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, zgodnie z którym przychodami są między innymi otrzymane świadczenia w naturze i inne nieodpłatne świadczenia. Wartość takiego świadczenia ustala się według zasad z art. 11 ust. 2a ustawy o PIT, najczęściej według cen rynkowych stosowanych przy najmie podobnych lokali.

Jeżeli biorący wykorzystuje lokal w działalności gospodarczej, przychód z nieodpłatnego świadczenia może być przychodem z działalności gospodarczej na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 8 ustawy o PIT. Przychodem jest wtedy wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczona zgodnie z art. 11 ust. 2-2b ustawy o PIT.

Zwolnienie może mieć zastosowanie, gdy świadczenie pochodzi od osoby zaliczonej do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Wynika to z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT. Do grup tych należą między innymi małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, teściowie, zięć, synowa oraz dalsi krewni wskazani w art. 14 ust. 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli lokal użycza osoba obca, zwolnienie co do zasady nie obejmie wartości nieodpłatnego korzystania.

Dalszy wynajem lokalu przez biorącego a ryczałt

Jeżeli biorący w użyczenie, za zgodą właściciela, wynajmie lokal odpłatnie osobie trzeciej, np. lekarzowi na gabinet, to czynsz otrzymywany od najemcy będzie jego przychodem. Dla osoby fizycznej kluczowe jest ustalenie, czy najem jest najmem prywatnym, czy elementem działalności gospodarczej.

Przychody z najmu prywatnego, podnajmu, dzierżawy i umów podobnych są objęte ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym. Stawki określa art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy: 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Przy najmie małżeńskim trzeba dodatkowo uwzględnić szczególne zasady limitu z art. 12 ust. 13 tej ustawy.

Stawka ryczałtu nie zależy od tego, czy lokal jest mieszkalny, czy użytkowy. Znaczenie ma przede wszystkim kwalifikacja źródła przychodu. Jeżeli wynajmowanie lokali ma charakter zorganizowany, ciągły, zarobkowy i jest prowadzone jako działalność gospodarcza, sposób opodatkowania trzeba ocenić według przepisów dotyczących działalności gospodarczej, a nie wyłącznie najmu prywatnego.

Zobacz również: DG w cudzym mieszkaniu oraz podatkowe skutki korzystania z lokalu należącego do innej osoby.

VAT przy wynajmie lokalu użytkowego

Najem jest odpłatnym świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Jeżeli jest wykonywany przez podatnika działającego w tym charakterze, podlega VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Definicję podatnika i działalności gospodarczej zawiera art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Zwolnienie przewidziane dla najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe wynika z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Nie obejmuje ono co do zasady najmu lokalu użytkowego na gabinet lekarski, biuro, salon usługowy albo inną działalność gospodarczą. Taki najem zwykle podlega stawce podstawowej 23%, wynikającej z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Wynajmujący może jednak korzystać ze zwolnienia podmiotowego, jeżeli spełnia warunki z art. 113 ust. 1 albo art. 113 ust. 9 ustawy o VAT i nie przekroczył limitu wartości sprzedaży określonego w tych przepisach. Na dzień aktualizacji artykułu limit ten wynosi 200 000 zł rocznie. Przy rozpoczęciu najmu w trakcie roku limit ustala się proporcjonalnie, zgodnie z art. 113 ust. 9 ustawy o VAT.

Jeżeli wynajmujący korzysta ze zwolnienia podmiotowego, co do zasady nie dolicza VAT do czynszu. Jeżeli jest czynnym podatnikiem VAT albo utraci zwolnienie, powinien wystawiać faktury zgodnie z zasadami z art. 106b ustawy o VAT i rozliczać podatek należny.

Podatek od nieruchomości przy lokalu wykorzystywanym na działalność

Osobną kwestią jest podatek od nieruchomości. Podatnikiem jest właściciel nieruchomości, co wynika z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Jeżeli lokal jest faktycznie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, może być opodatkowany według stawek właściwych dla budynków lub ich części związanych z działalnością gospodarczą. Kategorie i maksymalne stawki wynikają z art. 5 ust. 1 tej ustawy, a konkretne stawki ustala rada gminy w uchwale. W przypadku lokalu zajętego na świadczenia zdrowotne trzeba dodatkowo sprawdzić szczególne zasady opodatkowania; omawiamy je w poradzie o preferencyjnej stawce podatku od nieruchomości dla gabinetu lekarskiego.

Właściciel powinien zgłosić zmianę sposobu wykorzystania lokalu w informacji albo deklaracji na podatek od nieruchomości, jeżeli ma ona wpływ na wysokość podatku. Obowiązek informacyjny dla osób fizycznych wynika z art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Termin na złożenie informacji wynosi 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie lub zmianę obowiązku podatkowego.

Zobacz również: użyczenie pod DG i wpływ takiego udostępnienia na podatek od nieruchomości.

Czy użyczenie i najem podlegają PCC?

Umowa użyczenia oraz umowa najmu nie zostały wymienione w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Katalog ten zawiera art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Z tego powodu samo zawarcie umowy użyczenia albo najmu nie powoduje obowiązku zapłaty PCC.

Najważniejsze różnice podatkowe

FAQ

Źródła

• Art. 710 i art. 712 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: ISAP.
• Art. 11 ust. 1 i ust. 2a, art. 14 ust. 2 pkt 8 oraz art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych: ISAP.
• Art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a i art. 12 ust. 13 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym: ISAP.
• Art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 8 ust. 1, art. 15 ust. 1 i ust. 2, art. 41 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 113 ust. 1 i ust. 9 oraz art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług: ISAP.
• Art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 5 ust. 1 i art. 6 ust. 6 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych: ISAP.
• Art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych: ISAP.