Odzyskanie części działki, którą przywłaszczył sobie sąsiad

Pozew o wydanie bezprawnie zajętej nieruchomości

Powinien Pan jako właściciel działki wystąpić z powództwem windykacyjnym, to jest pozwem o wydanie opisanej części nieruchomości.

Sądem właściwym będzie wydział cywilny sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Pozew powinien być należycie opłacony – opłatą sądową w wysokości 5% sumy odpowiadającej wartości trzymiesięcznego czynszu dzierżawy gruntu (czynsz ten można samemu wycenić w oparciu o ceny rynkowe dla tego rodzaju gruntów), nie mniej niż 30 zł i nie więcej niż 100 000 zł. Brak opłaty (wpisu sądowego) jest brakiem formalnym, którego nieuzupełnienie w wyznaczonym przez sąd terminie powoduje zwrot pozwu. Dowód uiszczenia opłaty należy załączyć do pozwu.

Podstawę prawną pozwu będzie stanowić art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „właściciel rzeczy może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana”. Na dowód swoich praw do tej części nieruchomości winien Pan do pozwu załączyć odpis z księgi wieczystej oraz dokumenty potwierdzające uiszczanie podatku.

W pozwie należy określić strony postępowania wraz z ich adresami zamieszkania i do doręczeń. Pan będzie powodem, a wujek – pozwanym.

Pozew do sądu należy złożyć w dwóch egzemplarzach.

Zasiedzenie w złej wierze 

Jeśli wujek będzie powoływał się na zasiedzenie, to musi złożyć do sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia.

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego „posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Oczywiście wujka należy uznać za posiadacza w złej wierze.

Aby osoba niebędąca właścicielem nieruchomości nabyła jej własność, muszą być spełnione pewne przesłanki.

Po pierwsze, posiadanie musi być nieprzerwane i samoistne, co w praktyce oznacza, że osoba powołująca się na zasiedzenie nie może mieć żadnego innego tytułu prawnego do zajmowanej nieruchomości.

Kim jest posiadacz samoistny?

Posiadaczem samoistnym jest osoba niebędąca właścicielem rzeczy, faktycznie władająca rzeczą tak jak właściciel, z wolą takiego władania. Posiadacz ten winien więc wykonywać wszelkie czynności wskazujące na niczym nieskrępowane swoje władztwo nad rzeczą. Przykładowo może tu chodzić o takie czynności, jak: uprawa ziemi, oddanie działki w dzierżawę, opłacanie za działkę podatków, ujawnianie swojego stanu posiadania w ewidencji gruntów, ponoszenie wydatków związanych z ubezpieczeniem budynków, zabudowywanie i rozbudowywanie budynków na gruncie. Czynności te bowiem świadczą, że posiadacz rzeczy zachowuje się tak, jakby był jej właścicielem, oczywiście pod warunkiem że nikt w tym mu nie przeszkadza.

Jak podważyć przed sądem samoistne posiadanie?

Natomiast w Państwa przypadku – z uwagi na to, że to Pan płacił podatek – są szanse na podważenie samoistnego posiadania wujka (trzeba wykazać przed sądem, iż wujek nie zachowywał się w tej kwestii jak właściciel). Moim zdaniem trzeba podtrzymywać, że w rzeczywistości chodziło o ustną umowę użyczenia między Panem a wujkiem. Wszak umowa użyczenia jest nieodpłatna. Biorący rzecz do używania zawsze jest posiadaczem zależnym (niesamoistnym) i jako taki nie nabędzie nieruchomości przez zasiedzenie.

Przesłanki te w postaci samoistnego posiadania i ciągłości posiadania muszą zostać spełnione łącznie.

Reasumując, uważam, że powinien Pan dochodzić swych praw do ziemi na drodze powództwa windykacyjnego; w razie zaś złożenia przez wujka wniosku o zasiedzenie – wykazywać przed sądem, iż wujka nie można uznać za posiadacza samoistnego, gdyż między wujkiem a Panem zawarto ustną umowę użyczenia.

Sądzę, że ma Pan szanse na odzyskanie opisywanej części gruntu.