Podział majątku, darowizna i zniesienie współwłasności po rozstaniu

Jak uporządkować sytuację majątkową po rozstaniu?

W opisanym stanie faktycznym występują równocześnie trzy różne problemy prawne, które trzeba rozdzielić:

1. podział majątku wspólnego małżonków – dotyczy przede wszystkim mieszkania kupionego w trakcie małżeństwa;
2. rozliczenie majątku osobistego i nakładów – dotyczy środków ze sprzedaży działki należącej do żony oraz środków wspólnych przeznaczonych na spłatę kredytu związanego z Pana działką;
3. zniesienie współwłasności działki – dotyczy działki stanowiącej współwłasność Pana i ojca.

To ważne, ponieważ każdy z tych elementów opiera się na innej podstawie prawnej i może wymagać innej czynności.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Natomiast zgodnie z art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do majątku osobistego należą przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, a zgodnie z art. 33 pkt 2 tego aktu – także przedmioty nabyte przez darowiznę, chyba że darczyńca postanowił inaczej.

Oznacza to, że:

• mieszkanie kupione po ślubie co do zasady weszło do majątku wspólnego;
• Pana udział w działce kupionej przed ślubem należy co do zasady do majątku osobistego;
• działka darowana żonie przez jej rodziców należała co do zasady do jej majątku osobistego.

Co można podzielić, a czego nie?

Podziałowi majątku wspólnego podlega tylko to, co należy do majątku wspólnego małżonków. Nie podlega temu postępowaniu majątek osobisty jednego z małżonków ani udział osoby trzeciej, czyli w tym przypadku udział ojca w działce.

Dlatego nie da się jednym prostym ruchem „przepisać wszystkiego” bez wcześniejszego ustalenia, jaki składnik do jakiego majątku należy. W praktyce najczęściej stosuje się jedno z dwóch rozwiązań:

1. umowne – strony zawierają odpowiednie akty notarialne;
2. sądowe – po ustaniu wspólności ustawowej składają wniosek o podział majątku wspólnego, a odrębnie wniosek o zniesienie współwłasności albo prowadzą te sprawy równolegle.

Zgodnie z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego ani rozporządzać udziałem, który przypadnie mu po ustaniu wspólności. Dlatego pełny podział majątku wspólnego jest możliwy dopiero po ustaniu wspólności ustawowej, czyli np. po rozwodzie albo po zawarciu umowy majątkowej małżeńskiej ustanawiającej rozdzielność majątkową na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ewentualnie po ustanowieniu rozdzielności przez sąd na podstawie art. 52 § 1 tego aktu.

Jak rozliczyć nakłady między majątkiem wspólnym i osobistym?

W opisanej sytuacji pojawia się kilka możliwych rozliczeń:

• środki żony ze sprzedaży jej działki osobistej zostały przeznaczone częściowo na spłatę kredytu obciążającego Pana majątek osobisty;
• część pieniędzy z majątku osobistego żony została przeznaczona na remont mieszkania należącego do majątku wspólnego;
• środki wspólne mogły zostać przeznaczone na spłatę zobowiązania dotyczącego Pana majątku osobistego.

Podstawą rozliczeń jest art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tym przepisem każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może też żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Zwrotu dokonuje się co do zasady przy podziale majątku wspólnego.

W praktyce oznacza to, że żona może dochodzić rozliczenia tego, co z jej majątku osobistego zostało przeznaczone na Pana majątek osobisty, a Pan może być zobowiązany do rozliczenia nakładów z majątku wspólnego na swój majątek osobisty. Kluczowe są dowody: akty notarialne, historia rachunków, potwierdzenia przelewów, umowa kredytu, harmonogram spłat, faktury za remont.

Jeżeli strony są zgodne, rozliczenia te można ująć w umowie o podział majątku albo w ugodzie sądowej. Jeżeli nie ma zgody, sąd będzie badał wysokość i charakter nakładów. To zawsze zależy od konkretnego stanu faktycznego i jakości dowodów.

Czy można tak ustalić podział, aby mieszkanie przypadło Panu, a działka żonie?

Co do zasady tak, ale wymaga to odpowiedniej sekwencji czynności.

Jeżeli mieszkanie należy do majątku wspólnego, może zostać przyznane Panu na wyłączną własność w ramach umownego albo sądowego podziału majątku – z obowiązkiem spłaty żony albo bez spłaty, jeżeli strony tak rozliczą inne wzajemne należności.

Inaczej jest z działką. Skoro Pana udział w działce należy do Pana majątku osobistego, a drugi udział należy do ojca, to sama sprawa o podział majątku wspólnego nie wystarczy, aby działka przypadła żonie. Trzeba osobno rozporządzić:

• Pana udziałem,
• udziałem ojca.

Najczęściej stosowane rozwiązania to:

1. sprzedaż udziałów żonie,
2. darowizna udziału przez Pana na rzecz żony i odrębne odpłatne nabycie udziału ojca przez żonę,
3. zniesienie współwłasności, jeżeli wcześniej odpowiednio zostanie ukształtowany stan własności.

Jeżeli celem jest zachowanie pełnej przejrzystości i „oficjalnej” spłaty 50 000 zł dla ojca, zwykle najbardziej czytelna jest umowa, w której ojciec odpłatnie przenosi swój udział, albo umowa zniesienia współwłasności ze spłatą, jeśli stan prawny nieruchomości na to pozwala.

Zniesienie współwłasności działki – jak działa?

Zgodnie z art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a jeśli rzecz nie daje się podzielić – zgodnie z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego może zostać przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana.

W przypadku działki budowlanej najczęściej w grę wchodzą dwa warianty:

• fizyczny podział działki – jeśli jest prawnie i technicznie możliwy;
• przyznanie całej nieruchomości jednej osobie ze spłatą drugiej.

Jeżeli działka ma finalnie przypaść żonie, trzeba doprowadzić do tego, aby mogła ona stać się stroną czynności dotyczącej własności. Sam podział majątku wspólnego małżonków tego nie załatwi, bo ojciec nie jest stroną wspólności majątkowej małżeńskiej.

Czy darowizna między małżonkami jest dobrym rozwiązaniem?

Darowizna między małżonkami jest dopuszczalna, ale nie zawsze jest najprostsza i najbezpieczniejsza praktycznie. Własność nieruchomości można przenieść tylko w formie aktu notarialnego – art. 158 Kodeksu cywilnego.

Pod względem podatku od spadków i darowizn małżonek należy do tzw. grupy zerowej. Zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka jest zwolnione z podatku, jeżeli zostaną spełnione warunki ustawowe. W przypadku darowizny nieruchomości dokonanej aktem notarialnym zgłoszenie przez obdarowanego co do zasady nie jest potrzebne, ponieważ notariusz przekazuje dane wynikające z aktu.

To jednak nie rozwiązuje wszystkiego. Problemem pozostaje:

• udział ojca, którego żona nie nabędzie samą darowizną między małżonkami;
• rozliczenie kredytu wobec banku;
• rozliczenie nakładów i ewentualnych spłat między Państwem.

Dlatego dwie darowizny „na krzyż” nie zawsze są najlepszym rozwiązaniem. Mogą zwiększyć koszty notarialne i skomplikować rozliczenia.

Co z kredytem hipotecznym po podziale majątku?

To jedna z najczęściej pomijanych kwestii. Podział majątku nie zmienia automatycznie umowy kredytu. Nawet jeśli mieszkanie zostanie przyznane Panu, bank nadal może traktować oboje byłych małżonków jako współdłużników, jeżeli oboje podpisali umowę kredytową.

Wynika to z ogólnych zasad prawa zobowiązań, w szczególności z art. 353 § 1 Kodeksu cywilnego i konstrukcji solidarności dłużników z art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego, jeśli kredyt został zaciągnięty wspólnie. Zgoda wierzyciela, czyli banku, jest konieczna do skutecznego zwolnienia jednego z dłużników z długu. Przejęcie długu wymaga zastosowania art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego i zgody wierzyciela.

W praktyce oznacza to, że warto równolegle:

• złożyć do banku wniosek o przejęcie kredytu przez jednego z małżonków,
• zbadać zdolność kredytową osoby, która ma zatrzymać mieszkanie,
• w umowie lub ugodzie jasno zapisać, kto faktycznie spłaca raty do czasu zmiany umowy z bankiem.

Jeśli bank nie zgodzi się na zwolnienie jednego z małżonków, podział majątku będzie skuteczny między Państwem, ale nie wobec banku.

Podatek i opłaty – co trzeba uwzględnić?

W aktualnym stanie prawnym trzeba odróżnić kilka obciążeń:

1. Podział majątku wspólnego

Sam podział majątku wspólnego między małżonkami co do zasady nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, jeżeli mieści się w ramach tej instytucji i nie przybiera innej odpłatnej czynności.

2. Zniesienie współwłasności ze spłatą

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu podlegają umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat. Zgodnie z art. 4 pkt 5 tej ustawy obowiązek podatkowy ciąży na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział we współwłasności. Stawka podatku przy nieruchomości wynika z art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a tej ustawy i wynosi 2%.

W praktyce przy zniesieniu współwłasności działki na rzecz jednej osoby ze spłatą notariusz zwykle pobierze PCC od części odpowiadającej nabyciu ponad dotychczasowy udział.

3. Sprzedaż udziału przez ojca

Jeżeli ojciec sprzeda swój udział, może powstać problem podatku dochodowego od odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości, jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem terminu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Obecnie chodzi o odpłatne zbycie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jeżeli termin już upłynął, przychód z takiej sprzedaży co do zasady nie podlega temu podatkowi. Jeżeli nie upłynął – trzeba osobno przeanalizować skutki podatkowe, bo znaczenie ma dokładna data nabycia, sposób rozliczenia i treść czynności.

4. Taksa notarialna i opłaty sądowe

Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości przedmiotu czynności i jest określana na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Do taksy dochodzą zwykle VAT, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej oraz ewentualne wypisy aktu.

Jeżeli strony wybiorą drogę sądową, aktualne opłaty stałe reguluje ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Zgodnie z art. 38 ust. 1 tej ustawy od wniosku o podział majątku wspólnego pobiera się opłatę stałą 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału – 300 zł. Zgodnie z art. 39 ust. 1 od wniosku o zniesienie współwłasności pobiera się opłatę stałą 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności – 300 zł.

W starszych publikacjach bywał błędnie wskazywany art. 41 ustawy o kosztach sądowych – obecnie dla zniesienia współwłasności właściwy jest art. 39 tej ustawy.

Jakie rozwiązanie jest zwykle najbezpieczniejsze?

Przy zgodzie wszystkich zainteresowanych najczęściej najbezpieczniejszy model wygląda tak:

1. najpierw ustanie wspólność majątkowa małżeńska – przez rozwód albo umowę majątkową małżeńską ustanawiającą rozdzielność;
2. następnie małżonkowie dokonują podziału majątku wspólnego, w którym mieszkanie przypada Panu, z odpowiednim rozliczeniem nakładów i ewentualnych spłat;
3. osobno dochodzi do przeniesienia udziału ojca w działce na żonę albo do zniesienia współwłasności działki w taki sposób, aby żona stała się właścicielką całości za spłatą ojca;
4. równolegle uzgadniane są kwestie kredytu z bankiem.

Takie rozwiązanie jest zwykle bardziej przejrzyste niż mnożenie darowizn. Pozwala też lepiej udokumentować spłatę dla ojca i wzajemne rozliczenia między małżonkami.

Jeżeli rozważają Państwo wcześniejsze porozumienie jeszcze przed rozwodem, warto pamiętać, że czasem lepszym etapem przejściowym jest rozdzielność majątkowa i dopiero potem podział. W podobnych sytuacjach przydatny może być materiał: powrót do stanu sprzed.

FAQ

Czy po rozwodzie mieszkanie automatycznie przejdzie na jednego z małżonków?

Nie. Rozwód powoduje ustanie wspólności ustawowej, ale nie dokonuje sam przez się podziału majątku. Potrzebna jest umowa albo postępowanie sądowe.

Czy żona może przejąć działkę, której współwłaścicielem jest ojciec męża?

Tak, ale udział ojca musi zostać na nią skutecznie przeniesiony, np. przez sprzedaż, darowiznę albo zniesienie współwłasności z odpowiednią spłatą. Sam podział majątku małżonków tego nie zastąpi.

Czy spłata dla ojca musi być wpisana do aktu?

Jeżeli ma być prawnie bezpieczna i jednoznacznie powiązana z przeniesieniem udziału, najlepiej aby wynikała wprost z aktu notarialnego albo z postanowienia sądu. Ogranicza to ryzyko późniejszych sporów.

Czy darowizna między małżonkami zawsze jest bez podatku?

Co do zasady małżonkowie korzystają ze zwolnienia przewidzianego w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, ale trzeba zachować warunki ustawowe. Przy nieruchomości przekazywanej aktem notarialnym formalności zwykle obsługuje notariusz.

Czy podział majątku usuwa jednego z małżonków z kredytu?

Nie. Potrzebna jest zgoda banku. Bez niej były małżonek może nadal odpowiadać wobec banku, nawet jeśli nie jest już właścicielem mieszkania.

Źródła

• art. 31 § 1, art. 33 pkt 1 i 2, art. 35, art. 45 § 1, art. 47 § 1, art. 52 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy;
• art. 158, art. 210 § 1, art. 211, art. 212 § 2, art. 353 § 1, art. 366 § 1, art. 519 § 2 pkt 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny;
• art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f, art. 4 pkt 5, art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych;
• art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn;
• art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych;
• art. 38 ust. 1 i 2 oraz art. 39 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych;
• rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.