Czy można pobudować dom na działce usługowej i w nim zamieszkać?

Nowy plan zagospodarowania dla działki

Póki co plan jest wyłożony, nie wiem, czy jest już uchwała ostateczna, czy plan jest w toku uchwalania. Nie wiem, jaka jest treść studium uwarunkowań.

Ale prawdą jest, że jeśli pan jest już uchwalony, dokończono procedurę jego uchwalania, dopóki zapisy w planie się nie zmienią, można zabudować działkę tylko tak, jak zezwala na to treść planu. Plan zawsze jest taki jak studium. Na etapie uchwalania studium należało walczyć o inne przeznaczenie działki w planie zagospodarowania przestrzennego.

Obecnie – może Pani i powinna złożyć uwagi i prośbę o zmianę, ale zakończyłoby się to na niczym, jeśli studium takie przeznaczenie ukierunkowało.

Obowiązkiem organu wykonawczego gminy jest sporządzenie analizy dotyczącej m.in. stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań planistycznych z ustaleniami studium przed podjęciem przez radę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 14 ust. 5 tej ustawy). W konsekwencji, sporządzenie projektu planu miejscowego następuje m.in. zgodnie z zapisami studium (art. 15 ust. 1). Wreszcie, zgodnie z art. 20 ust. 1 zd. 1 ustawy plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium. W ramach uprawnień wynikających z władztwa planistycznego gmina może zmienić w planie miejscowym dotychczasowe przeznaczenie określonych obszarów, ale tylko w granicach zakreślonych ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok NSA z 2 października 2014 r., sygn. akt II OSK 1599/14). Z mocy art. 28 ust. 1 naruszenie zasad sporządzania planu miejscowego skutkuje nieważnością uchwały rady gminy w całości lub części.

Wniosek o zmianę plany

Proszę wnioskować o zmianę – jeśli jest to zgodne ze studiu, albo przynajmniej da się podciągnąć pod treść studium. Jakkolwiek.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 powyższego przepisu w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowania i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Bowiem potem będzie Pani czekała na zmianę planu. A te są kosztowne i rzadko przeprowadzane w jakiejkolwiek gminie.

Zgodnie z art. 32 ustawy „w celu oceny aktualności studium i planów miejscowych wójt (burmistrz albo prezydent miasta) jest zobowiązany dokonywać analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym gminy, oceniać postępy w opracowywaniu planów miejscowych i opracowywać wieloletnie programy ich sporządzania w nawiązaniu do ustaleń studium, z uwzględnieniem decyzji zamieszczonych w rejestrach oraz wniosków w sprawie sporządzenia lub zmiany planu miejscowego”. Takie wyniki analiz, po uzyskaniu opinii gminnej lub innej właściwej komisji urbanistyczno-architektonicznej, wójt (burmistrz albo prezydent miasta) przekazuje radzie gminy co najmniej raz w czasie kadencji rady. Rada gminy podejmuje uchwałę w sprawie aktualności studium i planów miejscowych, a w przypadku uznania ich za nieaktualne, w całości lub w części, podejmuje działania, o których mowa w art. 27. Na organie wykonawczym gminy ciąży obowiązek regularnej, okresowej weryfikacji aktualności studium.

Jak Pani widzi – wystarczy przejrzenie aktualności raz w okresie kadencji rady – czyli raz na 4 lata.

Warunki zabudowy działki usługowej

Na chwilę obecną mogłaby Pani wystąpić o warunki zabudowy. Nie ma planu, więc warunki zabudowy są konieczne, aby wszcząć procedurę administracyjną – budowlaną.

Studium nie jest aktem prawa miejscowego. To tylko wyznaczenie kierunków – plan już owszem. Ale na etapie studium czy przed uchwaleniem planu, nadal trzeba mieć WZ.

Zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie stanowią podstawy normatywnej dla rozstrzygnięcia administracyjnego, jakim jest decyzja o ustaleniu warunków zabudowy. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie ma mocy prawnej aktu powszechnie obowiązującego i nie może stanowić podstawy do wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (por. wyroki NSA: z dnia 30 października 2008 r., sygn. akt II OSK 1294/07; z dnia 31 marca 2008 r., sygn. akt II OSK 317/07, z dnia 23 czerwca 2010 r., sygn. akt II OSK 1025/09; z dnia 15 września 2016 r,. sygn. akt II OSK 3075/14).

„Dokonując wykładni językowej przepisu art. 9 ust. 4 ustawy, należy stwierdzić, że ustalenia studium wiążą wyłącznie organ przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jako akt planistyczny studium określa politykę przestrzenną gminy i wiąże wewnętrznie organy gminy w ich planach przy sporządzaniu projektów planów miejscowych. Jako akt kierownictwa wewnętrznego określa tylko kierunki i sposoby działania organów i jednostek pozostających w systemie organizacyjnym gminy przy sporządzaniu projektu przyszłego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego” (patrz wyrok NSA z dnia 29 września 2016 r., sygn. akt II OSK 2576/14).

Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy ma jedynie ustalić, czy wnioskowana inwestycja w danym terenie jest możliwa do zrealizowania w świetle przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie jest jednak uprawniony (ani tym bardziej obowiązany) ustalać żadnych szczególnych warunków dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, które wkraczałyby w zakres zastrzeżony dla projektu budowlanego – w tym dla projektu zagospodarowania działki lub terenu. Obowiązkiem organów jest wydanie decyzji określającej warunki zabudowy, jeżeli tylko wniosek o jej wydanie spełnia warunki o których mowa w art. 61 ust. 1.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zamieszkanie w budynku

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ww. ustawy żądana decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w pięciu poniższych punktach:

1. co najmniej jedna z sąsiednich działek, dostępnych z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane i umownie zabezpieczone uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. dla zmiany przeznaczenia terenu, na którym ma być realizowana inwestycja nie jest wymagana zgoda na zmianę gruntów rolnych / leśnych na cele nierolnicze / nieleśne;
5. wydana decyzja o warunkach zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) decyzją o warunkach zabudowy ustala się wymagania dotyczące nowej zabudowy w zakresie: linii zabudowy; wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i ponownie przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1–5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeśli będzie Pani miała prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę – plan nie ma dla Pani znaczenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 października 2014 r., sygn. akt II OSK 1599/14
3. Wyrok Naczelnego Sądu Apelacyjnego z dnia 30 października 2008 r., sygn. akt II OSK 1294/07
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 marca 2008 r., sygn. akt II OSK 317/07
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 czerwca 2010 r., sygn. akt II OSK 1025/09
6. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 września 2016 r,. sygn. akt II OSK 3075/14
7. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 września 2016 r., sygn. akt II OSK 2576/14