Udział w mieszkaniu a program Pierwsze Mieszkanie

Na czym dziś polega program „Pierwsze Mieszkanie”?

Program „Pierwsze Mieszkanie” został uregulowany w ustawie z 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Obejmuje on dwa instrumenty: Bezpieczny Kredyt 2% oraz Konto Mieszkaniowe.

Trzeba jednak wyraźnie zaznaczyć, że w praktyce najwięcej pytań dotyczy obecnie dostępu do preferencyjnego kredytu. Nabór do Bezpiecznego Kredytu 2% został wyczerpany, a sytuacja programu zależy od bieżących rozwiązań ustawowych i limitów budżetowych. Dlatego przy ocenie własnej sytuacji trzeba odróżnić warunki ustawowe uczestnictwa od faktycznej dostępności produktu w bankach.

W Pana pytaniu najistotniejszy jest warunek dotyczący wcześniejszego posiadania mieszkania albo udziału w nim.

Kiedy udział w mieszkaniu nie wyklucza z programu?

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 oraz odpowiednimi przepisami szczególnymi ustawy z 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, z programu mogą korzystać osoby, które co do zasady nie mają i nie miały prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu lub domu, z wyjątkami wskazanymi w ustawie. W tym kontekście znaczenie ma również zwrot dofinansowania z programu MdM po wynajęciu mieszkania.

Jednym z takich wyjątków jest posiadanie albo wcześniejsze posiadanie udziału nie wyższego niż 50% w prawie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli udział ten został nabyty w drodze dziedziczenia. Ustawa wiąże więc wyjątek nie tylko z wielkością udziału, ale również ze sposobem nabycia.

Innymi słowy: sam fakt, że udział wynosił 1/4 albo 1/2, nie wystarcza. Musi to być jeszcze udział odziedziczony, a nie otrzymany w drodze darowizny, podziału majątku, zniesienia współwłasności, umowy dożywocia czy sprzedaży.

Co oznacza „nabycie w drodze dziedziczenia”?

Pojęcie dziedziczenia nie jest dowolne. Wynika ono z przepisów Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. Z kolei zgodnie z art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a według art. 925 Kodeksu cywilnego spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

To oznacza, że dziedziczenie zawsze jest związane ze śmiercią spadkodawcy. Jeżeli ojciec żył i podczas rozwodu albo po rozwodzie przeniósł swój udział w mieszkaniu na dzieci, to nie doszło do dziedziczenia w rozumieniu art. 922 § 1, art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego.

W takiej sytuacji podstawą nabycia jest zazwyczaj umowa zawarta za życia właściciela, najczęściej darowizna. Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Czy „przepisanie” udziału przez ojca po rozwodzie to dziedziczenie?

Co do zasady – nie. Jeżeli ojciec po rozwodzie zrzekł się swojej części i przeniósł po 25% na Pana i brata, to z opisu wynika, że chodziło o czynność dokonaną za jego życia. Taka czynność nie jest dziedziczeniem, tylko najczęściej darowizną albo inną umową przenoszącą własność.

W prawie cywilnym bardzo ważna jest forma i podstawa prawna czynności, a nie potoczne określenie „przepisał mieszkanie”. O tym, jak należy zakwalifikować nabycie udziału, rozstrzyga przede wszystkim akt notarialny i jego treść.

Jeżeli z aktu wynika, że ojciec darował Panu udział, to taki udział nie mieści się w wyjątku przewidzianym dla udziału nabytego w drodze dziedziczenia. W efekcie może to wykluczać możliwość skorzystania z programu na warunkach ustawowych.

Dlaczego darowizna i dziedziczenie są traktowane odmiennie?

W ustawie wyjątek został sformułowany wąsko. Ustawodawca dopuścił szczególną sytuację, w której ktoś stał się współwłaścicielem mieszkania nie z własnej decyzji ekonomicznej, lecz wskutek śmierci spadkodawcy i zasad dziedziczenia. Nie rozszerzono tego wyjątku na nabycie udziału za życia właściciela.

Nie można więc utożsamiać darowizny z dziedziczeniem tylko dlatego, że obie sytuacje występują w rodzinie i prowadzą do nieodpłatnego nabycia. W prawie cywilnym są to odrębne instytucje, wynikające z różnych przepisów: dziedziczenie z art. 922 i nast. Kodeksu cywilnego, a darowizna z art. 888 i nast. Kodeksu cywilnego.

Jaki wniosek wynika z opisanej sytuacji?

Na podstawie przedstawionego opisu najbardziej prawdopodobny wniosek jest taki, że nie chodzi o udział nabyty w drodze dziedziczenia, lecz o udział nabyty od ojca za jego życia. Jeżeli tak było, to wyjątek przewidziany dla udziału odziedziczonego nie znajdzie zastosowania.

W konsekwencji sam fakt, że posiada Pan tylko 1/4 mieszkania, nie wystarczy do udziału w programie. Decydujące jest to, że udział najpewniej nie został nabyty po śmierci ojca, lecz wskutek czynności prawnej dokonanej za jego życia.

Ostrożnie trzeba jednak dodać, że ostateczna odpowiedź wymaga sprawdzenia dokumentu stanowiącego podstawę wpisu własności. Jeżeli bowiem opis nie oddaje w pełni stanu faktycznego i udział jednak został nabyty po zmarłym ojcu albo w wyniku działu spadku po nim, ocena mogłaby być inna.

Jak sprawdzić swoją sytuację przed złożeniem wniosku?

Przed złożeniem wniosku warto ustalić przede wszystkim:

• jaki dokument stanowi podstawę nabycia udziału – akt notarialny, postanowienie sądu spadku, akt poświadczenia dziedziczenia, dział spadku;
• czy udział został nabyty po śmierci właściciela, czy za jego życia;
• jaka była dokładna wysokość udziału;
• czy poza tym udziałem nie występują inne prawa do lokalu lub domu, które mogą mieć znaczenie ustawowe;
• czy w danym momencie produkt kredytowy jest faktycznie dostępny i na jakich zasadach bank prowadzi ocenę formalną.

W praktyce najlepiej porównać treść dokumentu z aktualnym brzmieniem ustawy oraz regulaminem banku obsługującego dany instrument. Bank bada bowiem spełnienie warunków ustawowych na podstawie konkretnych dokumentów, a nie wyłącznie oświadczeń opisowych.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak duże znaczenie ma sposób nabycia nawet niewielkiego udziału w mieszkaniu.

FAQ

Czy udział 25% w mieszkaniu zawsze wyklucza z programu?

Nie. Sam udział 25% nie wyklucza automatycznie. Znaczenie ma także sposób nabycia. Wyjątek dotyczy udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia, przy spełnieniu pozostałych warunków ustawowych.

Czy darowizna od ojca jest traktowana jak dziedziczenie?

Nie. Darowizna to umowa z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, zawierana za życia darczyńcy. Dziedziczenie następuje po śmierci spadkodawcy na podstawie art. 922 § 1, art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego.

Czy potoczne „przepisanie mieszkania” przesądza o ocenie prawnej?

Nie. To jedynie potoczne określenie. Liczy się rzeczywista podstawa prawna nabycia wskazana w akcie notarialnym lub orzeczeniu sądu.

Jakie dokumenty trzeba sprawdzić?

Przede wszystkim akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia, ewentualnie umowę działu spadku albo zniesienia współwłasności oraz odpis księgi wieczystej.

Czy dziś nadal można uzyskać Bezpieczny Kredyt 2%?

Dostępność tego instrumentu zależy od aktualnych rozwiązań ustawowych i oferty banków. Same warunki ustawowe to jedno, a faktyczne prowadzenie naboru przez banki – drugie. Przed złożeniem wniosku trzeba sprawdzić bieżący stan programu.

Źródła

• ustawa z 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (Dz.U. z 2024 r. poz. 581 ze zm.)
• art. 922 § 1, art. 924, art. 925 oraz art. 888 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.)