Zwrot dofinansowania MdM po wynajmie mieszkania

Wynajęcie mieszkania z MdM a obowiązek zwrotu dopłaty

W opisanym stanie faktycznym kluczowe znaczenie ma art. 14 ust. 1 pkt 2 ustawy z 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Przepis ten przewidywał, że jeżeli nabywca w okresie 5 lat od dnia ustanowienia lub przeniesienia własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego dokonał wynajęcia lub użyczenia tego lokalu albo domu, powstawał obowiązek zwrotu części finansowego wsparcia.

Dla umowy przenoszącej własność zawartej w styczniu 2018 r. pięcioletni okres ograniczeń liczony był co do zasady do stycznia 2023 r. Jeżeli więc najem nastąpił w tym okresie, samo naruszenie warunków programu wywoływało obowiązek rozliczenia dopłaty, nawet jeśli ujawnienie tego faktu nastąpiło później.

Nie chodzi przy tym o zwrot całej dopłaty w każdym przypadku. Zgodnie z art. 14 ust. 2 tej samej ustawy kwotę zwrotu ustala się proporcjonalnie do liczby pełnych miesięcy pozostających od dnia wystąpienia zdarzenia do końca pięcioletniego okresu.

Jaki jest termin na zwrot dofinansowania z MdM?

Zgodnie z art. 14 ust. 3 ustawy z 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi zwrot części finansowego wsparcia powinien nastąpić w terminie 60 dni od dnia wystąpienia zdarzenia, które uzasadnia zwrot. Jeżeli więc podstawą jest wynajem, termin liczy się od dnia zawarcia umowy najmu albo od dnia faktycznego oddania lokalu do używania, jeżeli z okoliczności wynika, że to wtedy doszło do realizacji zakazanego działania.

W praktyce dokładna data może wymagać ustalenia na podstawie umowy, protokołu wydania lokalu, potwierdzeń przelewów czynszu czy zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego. Gdy stan faktyczny jest sporny, ta data ma znaczenie zarówno dla wyliczenia kwoty zwrotu, jak i dla oceny przedawnienia.

Jeżeli interesuje Panią również sprzedaż lokalu objętego finansowaniem jeszcze przed pełnym zakończeniem inwestycji, warto porównać tę sytuację z materiałem: sprzedaż mieszkania od dewelopera przed przeniesieniem własności.

Czy po upływie 5 lat obowiązek zwrotu wygasa?

Nie automatycznie. Pięcioletni termin z art. 14 ust. 1 ustawy o MdM określa okres, w którym określone działania są zakazane pod rygorem zwrotu części wsparcia. Jeżeli naruszenie nastąpiło w tym czasie, obowiązek zwrotu powstaje. Późniejszy upływ 5 lat nie usuwa już powstałego zobowiązania.

Inaczej mówiąc: 5-letni okres nie jest terminem, po którego upływie bank lub Skarb Państwa tracą wszelkie uprawnienia, lecz okresem, w którym badane jest, czy doszło do naruszenia warunków programu. Dopiero od chwili, gdy obowiązek zwrotu stał się wymagalny, należy analizować przepisy o przedawnieniu.

Przedawnienie roszczenia o zwrot dopłaty z MdM

Ustawa o MdM nie zawiera odrębnego, szczególnego terminu przedawnienia dla roszczenia o zwrot części finansowego wsparcia w omawianej sytuacji. Dlatego co do zasady trzeba sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego o przedawnieniu.

Podstawowe znaczenie mają:

• art. 117 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego – roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu, a po upływie terminu przedawnienia można uchylić się od ich zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia;
• art. 118 Kodeksu cywilnego – jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata; koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż 2 lata;
• art. 120 § 1 Kodeksu cywilnego – bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne.

W praktyce najczęściej przyjmuje się, że wymagalność roszczenia o zwrot następuje po bezskutecznym upływie 60 dni od dnia zdarzenia, które rodzi obowiązek zwrotu, skoro ustawa daje taki termin na spełnienie świadczenia. To oznacza, że od tej chwili może rozpocząć się bieg przedawnienia.

Czy termin przedawnienia wynosi 3 czy 6 lat?

To jest punkt, który może zależeć od oceny konkretnego stanu faktycznego. Możliwe są dwa główne podejścia.

Pierwsze podejście: roszczenie jest związane z wykonywaniem działalności gospodarczej przez bank, więc obowiązuje termin 3-letni z art. 118 Kodeksu cywilnego. Taki pogląd bywa praktycznie podnoszony, zwłaszcza gdy bank dochodzi należności wynikającej z obsługi kredytu preferencyjnego i rozliczenia wsparcia.

Drugie podejście: roszczenie nie ma charakteru typowo bankowego lub stricte gospodarczego po stronie beneficjenta i należy stosować ogólny termin 6-letni z art. 118 Kodeksu cywilnego.

Nie można więc bez analizy dokumentów przesądzić jednego wariantu w każdej sprawie. Znaczenie ma m.in. to, kto formalnie dochodzi zwrotu, na jakiej podstawie, jak skonstruowana była umowa kredytowa oraz czy doszło do przerwania biegu przedawnienia np. przez uznanie długu, wszczęcie mediacji albo postępowania sądowego.

Zobacz również:

Jak liczyć przedawnienie w praktyce?

Jeżeli przykładowo mieszkanie zostało wynajęte w czerwcu 2019 r., to 60-dniowy termin na zwrot upływałby co do zasady w sierpniu 2019 r. Od tej chwili należałoby liczyć bieg przedawnienia. Gdyby zastosowanie miał termin 3-letni z art. 118 Kodeksu cywilnego, to po nowelizacji zasad liczenia terminów jego koniec przypadałby na ostatni dzień roku kalendarzowego. Gdyby stosować termin 6-letni, koniec wypadłby odpowiednio później.

Trzeba jednak pamiętać, że sam upływ czasu nie działa automatycznie poza sądem. Jeżeli sprawa trafi do sądu, konsument może skorzystać z ochrony wynikającej z art. 117 § 2¹ Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym po upływie terminu przedawnienia nie można domagać się zaspokojenia roszczenia przysługującego przeciwko konsumentowi. Mimo to daty i charakter roszczenia nadal trzeba prawidłowo ustalić.

Odsetki za brak terminowego zwrotu

Jeżeli obowiązek zwrotu powstał i nie został wykonany w terminie, bank może domagać się również odsetek za opóźnienie. Podstawą jest art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, a jeżeli stopa odsetek nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie.

Wysokość tych odsetek zmienia się w czasie, dlatego w konkretnej sprawie trzeba sprawdzić stawki obowiązujące w poszczególnych okresach opóźnienia. Jeżeli bank wyliczył odsetki w zbyt wysokiej kwocie, można żądać szczegółowego rozliczenia.

Co warto zrobić, jeśli najem nie został zgłoszony?

Jeżeli naruszenie warunków MdM rzeczywiście miało miejsce, najbezpieczniej jest ustalić:

• dokładną datę rozpoczęcia najmu,
• czy najem nastąpił jeszcze w 5-letnim okresie z art. 14 ust. 1 ustawy o MdM,
• jaką kwotę zwrotu należałoby wyliczyć proporcjonalnie według art. 14 ust. 2 ustawy,
• czy roszczenie nie jest już przedawnione,
• czy bank podejmował czynności przerywające bieg przedawnienia.

W razie pisma z banku nie warto ograniczać się do ogólnej odpowiedzi. Najlepiej poprosić o wskazanie podstawy prawnej, daty naruszenia przyjętej przez bank, sposobu obliczenia należności głównej i odsetek oraz informacji, czy i kiedy roszczenie stało się wymagalne.

FAQ

Czy po 5 latach od zakupu mieszkania z MdM bank nie może już nic żądać?

Nie. Po 5 latach kończy się okres ograniczeń programu, ale jeżeli naruszenie nastąpiło wcześniej, roszczenie o zwrot mogło już powstać. Wtedy trzeba badać jego przedawnienie.

Czy trzeba zwracać całą dopłatę?

Nie zawsze. Zgodnie z art. 14 ust. 2 ustawy o MdM zwrot jest proporcjonalny do liczby pełnych miesięcy pozostałych do końca 5-letniego okresu.

Od kiedy liczyć termin 60 dni?

Co do zasady od dnia wystąpienia zdarzenia powodującego obowiązek zwrotu, np. od dnia wynajęcia mieszkania. W razie sporu trzeba ustalić tę datę na podstawie dokumentów i okoliczności faktycznych.

Czy przedawnienie wynosi zawsze 3 lata?

Nie ma tu całkowitej pewności dla każdej sprawy. W praktyce można spotkać argumenty zarówno za terminem 3-letnim, jak i 6-letnim z art. 118 Kodeksu cywilnego, zależnie od konstrukcji roszczenia i okoliczności sprawy.

Czy bank może naliczyć odsetki?

Tak, jeżeli zwrot nie nastąpił w terminie. Podstawą jest art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• Ustawa z 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, w szczególności art. 14 ust. 1 pkt 2, ust. 2 i ust. 3.
• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 117 § 1, § 2 i § 2¹, art. 118, art. 120 § 1 oraz art. 481 § 1 i § 2.