Przejęcie gospodarstwa rolnego, darowizna, dożywocie i podatki

Podatek przy darowiźnie z ustanowieniem służebności

W przypadku darowizny nieruchomości, obciążonej dodatkowo służebnością, podatek ustalany jest zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, podatkowi podlega nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych tytułem:

• darowizny i polecenia darczyńcy (art. 1 ust. 1 pkt 2),

• nieodpłatnej renty, użytkowania oraz służebności (art. 1 ust. 1 pkt 6).

Podstawę opodatkowania stanowi czysta wartość nieruchomości, czyli wartość rynkowa pomniejszona o ciężary i zobowiązania. Jeżeli w akcie darowizny ustanowiona zostanie służebność mieszkania, jej wartość będzie odliczona od wartości darowizny.

Roczna wartość użytkowania i służebności wynosi 4% wartości nieruchomości, pomnożona przez 10, jeśli służebność ustanawiana jest na czas nieoznaczony (art. 13 ust. 3 ustawy).

Obdarowany w tym przypadku zaliczany jest do II grupy podatkowej. Podatek wynosi:

• 1644,50 zł od wartości przekraczającej 20 556 zł,

• plus 12% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Podatek przy umowie dożywocia

Alternatywą jest umowa dożywocia, która nie podlega podatkowi od spadków i darowizn, ale od czynności cywilnoprawnych. Podatek w takim przypadku wynosi 2% wartości nieruchomości. Wysokość tego podatku często jest niższa niż w przypadku darowizny.

Rozwiązanie z darowizną przez mamę

Możliwym rozwiązaniem jest przekazanie nieruchomości w darowiźnie najpierw mamie, a następnie przez nią mnie. W takim przypadku mamy do czynienia z darowizną w tzw. grupie „0”, czyli zwolnioną z podatku, pod warunkiem że zostanie zgłoszona w urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy.
Warto jednak zadbać o odpowiedni odstęp czasu pomiędzy tymi dwiema darowiznami, aby uniknąć zarzutu obejścia prawa podatkowego.

FAQ – najczęściej zadane pytania

Czy przejęcie gospodarstwa rolnego w darowiźnie zawsze wiąże się z podatkiem?
Nie zawsze. Jeśli darowizna odbywa się między najbliższą rodziną (np. rodzic–dziecko), może być zwolniona z podatku po zgłoszeniu jej w urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy.

Czy ustanowienie służebności mieszkania wpływa na wysokość podatku?
Tak. Wartość służebności zmniejsza podstawę opodatkowania darowizny, ponieważ traktowana jest jako ciężar obciążający nieruchomość.

Czym różni się darowizna od umowy dożywocia pod względem podatków?
Darowizna podlega podatkowi od spadków i darowizn, natomiast umowa dożywocia jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości.

Czy umowa dożywocia może być korzystniejsza podatkowo?
W wielu przypadkach tak, ponieważ 2% podatku od czynności cywilnoprawnych bywa niższe niż podatek od darowizny w II grupie podatkowej.

Czy można uniknąć podatku poprzez darowiznę w rodzinie?
Często stosowanym rozwiązaniem jest przekazanie nieruchomości najpierw osobie z najbliższej rodziny (np. mamie), a następnie dalsza darowizna na rzecz dziecka – w tzw. grupie „0”, która może być zwolniona z podatku po spełnieniu warunków formalnych.

Czy ważny jest odstęp czasu między kolejnymi darowiznami?
Tak. Zbyt szybkie przekazanie nieruchomości dalej może zostać uznane za próbę obejścia przepisów podatkowych, dlatego warto zachować rozsądny odstęp czasu między darowiznami.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207