Przejęcie gospodarstwa rolnego od krewnego – darowizna, dożywocie i podatki

Jaka forma przejęcia gospodarstwa jest zwykle brana pod uwagę?

W opisanej sytuacji najczęściej rozważa się trzy warianty:

• bezpośrednią darowiznę od brata mamy,
• umowę dożywocia,
• darowiznę najpierw na rzecz mamy, a następnie od mamy na rzecz dziecka.

Każda z tych umów dotyczących własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jeżeli w skład nieruchomości wchodzą grunty rolne, budynki gospodarcze i dom mieszkalny, notariusz będzie badał stan prawny nieruchomości, w tym księgę wieczystą, podstawę nabycia oraz dane z ewidencji gruntów. W praktyce trzeba też sprawdzić, czy nieruchomość tworzy gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 55³ Kodeksu cywilnego oraz jak jest sklasyfikowana dla celów podatkowych.

Darowizna gospodarstwa od brata mamy – jaki podatek?

Bezpośrednia darowizna od brata mamy na rzecz siostrzeńca lub siostrzenicy co do zasady podlega podatkowi od spadków i darowizn na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Dla celów tej ustawy nabywca od wujka należy do II grupy podatkowej zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Oznacza to, że nie ma tu zwolnienia przewidzianego dla tzw. grupy zerowej z art. 4a tej ustawy.

Podstawę opodatkowania stanowi czysta wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych, czyli wartość po potrąceniu długów i ciężarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podatek ustala się według skali dla II grupy podatkowej z art. 15 tej ustawy, po uwzględnieniu kwoty wolnej określonej w art. 9 ust. 1 pkt 2 tej ustawy.

W praktyce wysokość podatku zależy od aktualnej wartości rynkowej całej nieruchomości, treści aktu notarialnego oraz tego, czy nieruchomość jest dodatkowo obciążana prawami na rzecz zbywcy.

Służebność przy darowiźnie – czy obniża podatek?

Tak, co do zasady ustanowienie służebności osobistej, w tym służebności mieszkania, może obniżyć podstawę opodatkowania, ponieważ jest ciężarem obciążającym nieruchomość w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Jeżeli jednocześnie z darowizną ustanawiana jest służebność, jej wartość ustala się według zasad z art. 13 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 13 ust. 3 tej ustawy roczną wartość służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością, a przy prawie ustanowionym na czas nieokreślony przyjmuje się wartość za 10 lat.

Trzeba jednak odróżnić dwa skutki podatkowe:

• po stronie obdarowanego służebność może obniżać podstawę opodatkowania darowizny jako ciężar,
• po stronie osoby, na rzecz której ustanawia się nieodpłatną służebność, samo nabycie tego prawa co do zasady również mieści się w art. 1 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

W praktyce notariusz i urząd skarbowy oceniają treść całej czynności. Znaczenie ma to, kto jest nabywcą własności, kto nabywa służebność i jaką wartość mają poszczególne prawa.

Umowa dożywocia – kiedy bywa korzystniejsza?

Umowa dożywocia jest uregulowana w art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, strony mogą zawrzeć właśnie taką umowę.

Pod względem podatkowym dożywocie nie podlega podatkowi od spadków i darowizn, ponieważ nie jest darowizną. Podlega natomiast podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku wynosi 2% zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a tej ustawy, a podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości według art. 6 ust. 1 pkt 4 tej ustawy.

Podatek PCC pobiera notariusz jako płatnik przy sporządzeniu aktu notarialnego. Dla wielu rodzin dożywocie jest korzystniejsze niż darowizna w II grupie podatkowej, ale tylko wtedy, gdy strony rzeczywiście chcą wykonywać obowiązki charakterystyczne dla dożywocia.

To ważne: umowa dożywocia nie jest „tańszą darowizną”. Musi odzwierciedlać rzeczywistą treść świadczeń – mieszkanie, wyżywienie, opiekę, pomoc w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiednio do zwyczajów miejscowych, chyba że strony inaczej uregulują zakres obowiązków w umowie, co dopuszcza art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego.

Darowizna najpierw na mamę, potem na dziecko – czy to legalne i opłacalne?

Taki wariant jest co do zasady dopuszczalny, ale musi odpowiadać rzeczywistym, odrębnym czynnościom prawnym.

W pierwszym etapie brat mamy przekazuje nieruchomość swojej siostrze. Rodzeństwo należy do I grupy podatkowej zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, a dodatkowo może skorzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny z art. 4a ust. 1 tej ustawy, jeżeli zostaną spełnione warunki formalne.

W drugim etapie mama przekazuje nieruchomość swojemu dziecku. Także tutaj można stosować zwolnienie z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, bo relacja rodzic–dziecko mieści się w kręgu osób uprawnionych do zwolnienia.

Najważniejsze warunki zwolnienia z art. 4a ust. 1 ustawy są następujące:

• nabywcą musi być osoba wymieniona w tym przepisie, m.in. zstępny, wstępny, rodzeństwo,
• nabycie trzeba zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, chyba że umowa została zawarta w formie aktu notarialnego i wtedy co do zasady obowiązek zgłoszenia nie obciąża nabywcy, ponieważ notariusz przekazuje dane z aktu,
• w przypadkach dotyczących środków pieniężnych trzeba udokumentować ich przekazanie, ale przy nieruchomości ten warunek nie ma zastosowania.

Przy nieruchomościach przekazywanych aktem notarialnym najczęściej nie składa się SD-Z2 właśnie dlatego, że notariusz przesyła wypis aktu do urzędu skarbowego. Mimo to warto każdorazowo potwierdzić z notariuszem i doradcą podatkowym, czy w konkretnej sprawie nie są potrzebne dodatkowe działania.

Nie ma w przepisach podatkowych jednego ustawowego „bezpiecznego odstępu czasu” między pierwszą a drugą darowizną. Ryzyko pojawia się wtedy, gdy cały ciąg czynności jest z góry zaplanowany wyłącznie po to, by ominąć opodatkowanie właściwe dla darowizny od wujka do siostrzeńca. W skrajnych przypadkach organ może badać, czy nie dochodzi do unikania opodatkowania w rozumieniu art. 119a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa. Ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Jeżeli rozważasz taki model, dobrze jest zadbać o realność pierwszego nabycia przez mamę: faktyczne wejście do jej majątku, brak automatyzmu co do dalszego przekazania i gospodarcze uzasadnienie czynności.

Co z podatkiem rolnym i podatkiem od nieruchomości po przejęciu?

Po nabyciu gospodarstwa trzeba odróżnić podatki od samego nabycia od podatków związanych z późniejszym posiadaniem nieruchomości.

Grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne co do zasady podlegają podatkowi rolnemu na podstawie art. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, o ile nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Z kolei budynki mieszkalne lub części nieruchomości, które nie są objęte podatkiem rolnym, mogą podlegać podatkowi od nieruchomości na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. To, jaki podatek będzie należny od poszczególnych części nieruchomości, zależy od klasyfikacji gruntów, sposobu wykorzystania oraz danych ewidencyjnych.

Jeżeli przejmujesz gospodarstwo z budynkami gospodarczymi i domem, warto osobno sprawdzić, kiedy stosuje się podatek od gruntu rolnego, a kiedy podatek od nieruchomości.

Porównanie rozwiązań

Kiedy dochodzą dodatkowe ograniczenia dotyczące gruntów rolnych?

Jeżeli nabywana nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, trzeba dodatkowo ocenić, czy w konkretnej sprawie mają zastosowanie ograniczenia w nabywaniu takich nieruchomości, w tym przepisy dotyczące nabycia przez rolnika indywidualnego albo uprawnienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Nie każda rodzinna transakcja wywoła problem, ale przy większym areale, określonej lokalizacji albo szczególnym statusie działek trzeba to sprawdzić przed podpisaniem aktu. Ocena zależy od powierzchni, rodzaju nieruchomości, wyjątków ustawowych i relacji rodzinnych.

Jak przygotować się do aktu notarialnego?

Przed wizytą u notariusza warto ustalić:

• jaka jest dokładna struktura nieruchomości – grunty, budynki gospodarcze, dom mieszkalny,
• czy nieruchomość ma księgę wieczystą i czy jest wolna od obciążeń,
• czy zbywca ma otrzymać prawo dalszego zamieszkiwania albo opieki,
• czy rodzina chce prostą darowiznę, czy rzeczywiste dożywocie,
• czy planowane jest przekazanie dwuetapowe,
• jak nieruchomość jest klasyfikowana dla celów podatku rolnego i podatku od nieruchomości.

To pozwala porównać nie tylko podatki, lecz także późniejsze obowiązki rodzinne i ryzyko sporów.

FAQ

Czy darowizna gospodarstwa od wujka jest zwolniona z podatku?

Nie, co do zasady nie korzysta ze zwolnienia dla najbliższej rodziny z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Siostrzeniec i siostrzenica przy nabyciu od wujka należą zwykle do II grupy podatkowej.

Czy dożywocie zawsze jest lepsze niż darowizna?

Nie zawsze. Bywa korzystniejsze podatkowo, ale tylko wtedy, gdy strony rzeczywiście chcą wykonywać obowiązki dożywocia. Jeżeli celem jest wyłącznie przeniesienie własności bez realnej opieki i utrzymania, darowizna może lepiej odpowiadać stanowi faktycznemu.

Czy służebność mieszkania zmniejsza podatek?

Najczęściej tak, bo stanowi ciężar obciążający nieruchomość. Jej wartość trzeba jednak prawidłowo wyliczyć według art. 13 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Czy przy akcie notarialnym trzeba samodzielnie zgłaszać darowiznę na druku SD-Z2?

Przy darowiźnie nieruchomości zawartej w akcie notarialnym co do zasady nie ma takiej potrzeby, ponieważ notariusz przekazuje dane do urzędu skarbowego. W indywidualnej sprawie warto to jednak potwierdzić u notariusza.

Czy po przejęciu gospodarstwa płaci się jeszcze inne podatki?

Tak, po nabyciu mogą powstać obowiązki w podatku rolnym albo w podatku od nieruchomości – zależnie od klasyfikacji gruntów i sposobu wykorzystywania budynków.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 55³, art. 158, art. 908 § 1.

2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 1 ust. 1 pkt 2 i pkt 6, art. 4a ust. 1, art. 7 ust. 1, art. 9 ust. 1 pkt 2, art. 13 ust. 3, art. 14 ust. 3 pkt 1 i 2, art. 15.

3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e, art. 6 ust. 1 pkt 4, art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a.

4. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, w szczególności art. 119a § 1.

5. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, w szczególności art. 1.

6. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, w szczególności art. 2 ust. 1.

7. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 2 pkt 1.