Wycena nakładów przy rozwodzie – jak rozliczyć remont domu z darowizny

Majątek osobisty a majątek wspólny

Jeżeli nieruchomość została otrzymana przez jednego z małżonków w darowiźnie od rodziców, to co do zasady należy ona do jego majątku osobistego. Wynika to wprost z art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym do majątku osobistego należą przedmioty majątkowe nabyte przez darowiznę, chyba że darczyńca postanowił inaczej.

Z kolei art. 31 § 1 i § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność ustawowa obejmująca m.in. pobrane wynagrodzenie za pracę, dochody z innej działalności zarobkowej, dochody z majątku wspólnego oraz dochody z majątku osobistego małżonków.

To oznacza, że sam dom może być wyłącznie Pani własnością, ale środki wydawane na jego remont w czasie małżeństwa mogły pochodzić z majątku wspólnego. Wtedy pojawia się roszczenie o rozliczenie nakładów.

Kiedy były małżonek może żądać zwrotu nakładów?

Podstawą jest art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Z przepisu wynika, że każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty. Zwrotu dokonuje się co do zasady przy podziale majątku wspólnego.

W praktyce, jeśli z wynagrodzeń małżonków, wspólnych oszczędności albo innych składników majątku wspólnego finansowano remont domu należącego wyłącznie do jednego z nich, to drugi małżonek może domagać się rozliczenia tych nakładów w sprawie o podział majątku.

Jeżeli potrzebujesz porównać ten mechanizm z innymi sprawami o ustalenie wartości składników majątku, zobacz także: sposób ustalania wartości.

Jak ustala się wysokość rozliczenia?

Najważniejsze jest to, że nie wystarcza jednostronne stwierdzenie typu „moja praca była warta 200 tys. zł”. W sprawie o podział majątku sąd ustala wysokość nakładów na podstawie materiału dowodowego, a w sprawach dotyczących nieruchomości bardzo często korzysta z opinii biegłego. Gdy spór dotyczy już samej wartości nieruchomości, osobno omawiamy ustalanie wartości mieszkania przy podziale majątku po rozwodzie.

W orzecznictwie przyjmuje się, że przy rozliczaniu nakładów znaczenie ma nie abstrakcyjna cena prac, ale ich realny wpływ na majątek osobisty jednego z małżonków. Ma to szczególne znaczenie wtedy, gdy część prac dotyczyła tylko części budynku, część elementów już się zużyła, a część nakładów była zwykłym utrzymaniem nieruchomości.

W praktyce sąd bada przede wszystkim:

Czy własna praca małżonka podlega rozliczeniu?

Tak, ale nie w prosty sposób jako osobna „stawka za roboczogodziny” według prywatnej kalkulacji. Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że osobiste świadczenia małżonka przy remoncie mogą być traktowane jako element nakładu. Tak wskazano m.in. w postanowieniu Sądu Najwyższego z 10 lipca 1976 r., sygn. III CRN 126/76.

Jednocześnie w praktyce sądowej zwykle nie dochodzi do podwójnego rozliczenia: raz przez doliczenie wzrostu wartości nieruchomości, a drugi raz przez osobne „wynagrodzenie” za tę samą pracę. Dlatego argument drugiej strony, że sama praca była warta określoną sumę, nie jest jeszcze wystarczający.

Jeżeli spór dotyczy głównie metodologii wyceny, przydatne może być również opracowanie o tym, czym jest sądowa wycena nieruchomości przy podziale majątku.

Jakie znaczenie ma to, że remont dotyczył tylko części domu?

Ma bardzo duże znaczenie. Jeżeli remont obejmował tylko parter, a w budynku wyodrębnione funkcjonalnie było także piętro zajmowane przez rodziców, to nie można automatycznie przyjmować, że wszystkie prace zwiększyły wartość całego domu w takim samym zakresie.

Sąd powinien ustalić, jaki był rzeczywisty zakres nakładów i jaki był ich wpływ na wartość całej nieruchomości. W sprawach tego typu liczy się stan konkretnego budynku, układ pomieszczeń, standard wykończenia, przydatność rozwiązań technicznych i ich aktualna wartość.

To samo dotyczy sytuacji, gdy część pomieszczeń wymaga już kolejnego remontu. Nakład historyczny nie zawsze odpowiada obecnej korzyści majątkowej.

Czy zużycie i amortyzacja mają znaczenie?

Tak. W języku prawnym i w praktyce sądowej przy nakładach na nieruchomość istotne jest zużycie techniczne elementów oraz aktualny wpływ wykonanych prac na wartość nieruchomości. Nie chodzi więc o prostą sumę wszystkich dawnych rachunków.

Jeżeli remont był wykonywany wiele lat temu, to biegły zwykle uwzględnia aktualny stan tych elementów. Inaczej oceniana będzie nowa instalacja fotowoltaiczna, a inaczej kuchnia wykonana kilkanaście lat temu, której standard jest już przestarzały lub która wymaga odnowienia.

Czy ulga termomodernizacyjna albo dofinansowanie obniżają roszczenie?

Mogą mieć znaczenie. Jeżeli część wydatków została faktycznie zrekompensowana w drodze ulgi podatkowej lub dofinansowania, to w sporze można argumentować, że rzeczywisty ciężar ekonomiczny nakładu był niższy. To nie jest jednak kwestia całkowicie automatyczna – dużo zależy od tego, kto skorzystał z ulgi, z jakich środków finansowano inwestycję i jak wpływa to na rozliczenia między małżonkami.

W takiej sytuacji warto przedstawić deklaracje podatkowe, potwierdzenia skorzystania z ulgi oraz dokumenty dotyczące inwestycji. Jeżeli rozliczenie obejmuje także inne inwestycje, pomocny bywa materiał o tym, jak rozlicza się nakłady na majątek wspólny przy podziale majątku.

Czy fakt wspólnego mieszkania w domu eliminuje roszczenie męża?

Nie eliminuje go automatycznie. Samo korzystanie z domu należącego do drugiego małżonka nie powoduje z mocy prawa utraty roszczenia z art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Trzeba więc ostrożnie podchodzić do twierdzenia, że „remont się zwrócił, bo mąż tam mieszkał”.

Jednocześnie okoliczność wspólnego zamieszkiwania może mieć znaczenie przy ocenie konkretnego stanu faktycznego, zwłaszcza gdy druga strona próbuje zawyżyć żądanie albo przypisać sobie pełen koszt prac, z których sama przez lata korzystała. Taki argument może wspierać obronę, ale zwykle nie zastępuje analizy finansowania i opinii biegłego.

Kto musi udowodnić wysokość nakładów?

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Jeżeli więc były małżonek żąda określonej kwoty, powinien wykazać:

• jakie prace zostały wykonane,
• kiedy zostały wykonane,
• z jakich środków je sfinansowano,
• jaka była ich wartość,
• jaki miały wpływ na wartość nieruchomości.

Najczęstsze dowody to: faktury, rachunki, przelewy, umowy z wykonawcami, zdjęcia przed i po remoncie, świadkowie, dokumentacja techniczna oraz opinia biegłego sądowego.

W jakim postępowaniu rozlicza się nakłady?

Co do zasady w sprawie o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej. Najczęściej wspólność ustaje z dniem uprawomocnienia się wyroku rozwodowego, chyba że wcześniej ustanowiono rozdzielność majątkową umową albo wyrokiem sądu.

Podstawę ustania wspólności ustawowej po rozwodzie stanowi art. 37 § 1 w zw. z ogólną konstrukcją ustroju wspólności ustawowej z art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, natomiast tryb sądowego podziału majątku wynika z art. 566 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego oraz z przepisów o dziale spadku stosowanych odpowiednio, w szczególności art. 567 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli strony są zgodne, możliwy jest również umowny podział majątku, a gdy w skład majątku wchodzi nieruchomość – w formie aktu notarialnego.

Co to oznacza w opisanej sytuacji?

W opisanym stanie faktycznym najbezpieczniej przyjąć, że:

• dom otrzymany od rodziców stanowi Pani majątek osobisty, o ile darowizna nie była dokonana do majątku wspólnego,
• nakłady z pieniędzy zarobionych w trakcie małżeństwa co do zasady podlegają rozliczeniu,
• mąż nie może skutecznie oprzeć żądania wyłącznie na swojej subiektywnej wycenie pracy,
• trzeba oddzielić wydatki rzeczywiście poniesione od elementów już zużytych albo częściowo zrefundowanych,
• istotne będzie, czy prace dotyczyły całego domu czy tylko parteru, oraz jaki jest aktualny efekt tych prac.

Dlatego kwota 200 tys. zł nie powinna być przyjmowana bezkrytycznie. Najczęściej prawidłowa wycena wymaga opinii biegłego i dokładnej analizy dokumentów. W wielu sprawach końcowa wartość roszczenia okazuje się istotnie niższa niż pierwotne żądanie drugiej strony.

FAQ

Czy dom z darowizny wchodzi do podziału majątku po rozwodzie?

Nie, co do zasady nie. Taki dom należy do majątku osobistego na podstawie art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Do rozliczenia mogą jednak wejść nakłady poczynione na ten dom z majątku wspólnego.

Czy były mąż może żądać zwrotu za swoją pracę przy remoncie?

Może powoływać się na osobistą pracę jako element nakładu, ale nie oznacza to automatycznie prawa do dowolnie ustalonego wynagrodzenia. Sąd bada rzeczywisty wpływ tych prac na wartość nieruchomości.

Czy trzeba mieć wszystkie faktury?

Nie zawsze, ale brak dokumentów utrudnia udowodnienie roszczenia. Pomocne są też przelewy, zdjęcia, wiadomości, świadkowie i opinia biegłego.

Czy ulga termomodernizacyjna wpływa na rozliczenie?

Może wpływać, ponieważ sąd może brać pod uwagę, jaki był rzeczywisty ciężar ekonomiczny inwestycji. Wiele zależy od tego, kto skorzystał z ulgi i jak finansowano przedsięwzięcie.

Czy rozlicza się także stare remonty sprzed wielu lat?

Tak, ale ich wartość nie jest liczona tak, jakby wszystko było nowe. Uwzględnia się aktualny stan techniczny, stopień zużycia i realny wpływ na wartość domu.

Czy rozliczenie następuje już w wyroku rozwodowym?

Najczęściej nie. Zwykle następuje w osobnym postępowaniu o podział majątku wspólnego, chyba że sprawa jest niesporna i sąd rozstrzygnie ją łącznie.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31 § 1–2, art. 33 pkt 2, art. 45 § 1 – ISAP.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, art. 6 – ISAP.

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 566 i art. 567 § 3 – ISAP.

4. Postanowienie Sądu Najwyższego z 10 lipca 1976 r., III CRN 126/76.

5. Uchwała Sądu Najwyższego z 16 grudnia 1980 r., III CZP 46/80.

6. Uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z 29 września 2011 r., IV CSK 632/10.