Zakup mieszkania na firmę, zasady podatkowe, działalność pielęgniarska

Możliwość zakupu mieszkania na firmę

Nie ma prawnych przeciwwskazań, aby przedsiębiorca nabył mieszkanie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Jest to rozwiązanie często stosowane w praktyce. Zakup może dotyczyć zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego, przy czym forma sprzedaży ma znaczenie podatkowe.

Podatek VAT i podatek od czynności cywilnoprawnych

Jeżeli mieszkanie nabywane jest od dewelopera lub przedsiębiorcy będącego czynnym podatnikiem VAT, w cenę lokalu wliczony jest już podatek VAT i nie występuje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego od osoby fizycznej, transakcja nie jest objęta VAT, a nabywca ma obowiązek zapłaty podatku PCC w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości.

Podatek PCC obliczany jest co do zasady od ceny wskazanej w akcie notarialnym. Jest on pobierany przez notariusza przy zawarciu umowy i przekazywany do właściwego urzędu skarbowego.

Sposoby nabycia mieszkania

Przedsiębiorca ma dwie podstawowe możliwości. Może kupić mieszkanie bezpośrednio na firmę albo nabyć je jako osoba fizyczna, a następnie wprowadzić do majątku działalności gospodarczej.

W przypadku zakupu mieszkania wyłącznie do celów prywatnych przedsiębiorca płaci PCC i nie ma prawa do odliczenia podatku VAT. Natomiast wprowadzenie prywatnego mieszkania do majątku firmy wymaga złożenia oświadczenia o przekazaniu nieruchomości do działalności gospodarczej. Oświadczenie powinno zawierać datę przekazania, dane nieruchomości oraz jej wartość, niezbędną do ujęcia w ewidencji środków trwałych.

Koszty uzyskania przychodu

Wydatki związane z mieszkaniem, które w całości lub w części służy prowadzeniu działalności gospodarczej, mogą stanowić koszty uzyskania przychodu, o ile istnieje związek pomiędzy poniesionym wydatkiem a przychodami firmy. Do takich kosztów mogą należeć wydatki na remont, zakup materiałów, odsetki od kredytu hipotecznego, czynsz, media, opłaty za wywóz śmieci, podatek od nieruchomości, a także zakup mebli i wyposażenia.

Amortyzacja mieszkań po zmianach w przepisach

Od 2023 r. obowiązuje zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych, wprowadzony Polskim Ładem. Oznacza to, że nie można amortyzować mieszkań i budynków mieszkalnych, niezależnie od daty ich nabycia czy sposobu wykorzystania. Wynika to ze zmian w art. 22c pkt 2 ustawy o PIT oraz art. 16c pkt 2a ustawy o CIT.

Wyjątek może wystąpić w sytuacji, gdy mniej niż połowa powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne. Wówczas budynek może zostać zakwalifikowany jako niemieszkalny i podlegać amortyzacji podatkowej. Należy jednak pamiętać, że przepisy te są przedmiotem zapowiadanych zmian.

Podatek od nieruchomości

W przypadku wykorzystywania mieszkania na cele działalności gospodarczej przedsiębiorca może korzystać z obniżonej stawki podatku od nieruchomości w części związanej z prowadzeniem firmy.

Zmiana sposobu użytkowania lokalu i działalność medyczna

W przypadku działalności pielęgniarskiej może być konieczne zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego. Naczelny Sąd Administracyjny wskazuje, że przesłanka z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. d ustawy o podatkach i opłatach lokalnych dotyczy także pomieszczeń, które nie są wykorzystywane bezpośrednio do udzielania świadczeń zdrowotnych, lecz są z tą działalnością funkcjonalnie powiązane.

Zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego:

„1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:
2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
3) podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

2. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.”

Konieczne może być również dostosowanie lokalu do wymogów sanitarno-technicznych oraz uzyskanie opinii właściwego organu potwierdzającej spełnienie warunków do udzielania świadczeń zdrowotnych. Szczegółowe wymagania określają przepisy dotyczące pomieszczeń i urządzeń podmiotów wykonujących działalność leczniczą.

Działalność pielęgniarki może być prowadzona wyłącznie w ramach działalności leczniczej i obejmuje m.in. udzielanie świadczeń zdrowotnych, ratowanie i przywracanie zdrowia oraz wykonywanie czynności związanych z leczeniem.

FAQ – najczęściej zadane pytania

Czy mogę kupić mieszkanie na jednoosobową działalność pielęgniarską?
Tak. Przedsiębiorca może nabyć lokal mieszkalny na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej – zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Czy przy zakupie zapłacę VAT albo PCC?
Zakup od dewelopera (czynnego podatnika VAT) obejmuje VAT w cenie i nie podlega PCC. Przy zakupie z rynku wtórnego od osoby fizycznej należy zapłacić 2% PCC, pobierany przez notariusza.

Czy mogę kupić mieszkanie prywatnie i wprowadzić je do firmy?
Tak. Wymaga to złożenia oświadczenia o przekazaniu nieruchomości do działalności oraz ujęcia jej w ewidencji środków trwałych według ustalonej wartości.

Czy wydatki na mieszkanie mogą być kosztem podatkowym?
Tak, w części, w jakiej lokal jest wykorzystywany w działalności. Kosztem mogą być m.in. odsetki od kredytu, czynsz, media, remonty czy wyposażenie – pod warunkiem związku z przychodem.

Czy mogę amortyzować mieszkanie wykorzystywane w działalności?
Co do zasady nie. Od 2023 r. obowiązuje zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych. Wyjątek może dotyczyć lokali spełniających kryteria budynku niemieszkalnego.

Czy zmieni się podatek od nieruchomości?
Jeżeli część lokalu jest wykorzystywana na działalność, gmina może zastosować wyższą stawkę podatku od nieruchomości dla tej części.

Czy prowadzenie działalności pielęgniarskiej w mieszkaniu wymaga formalności budowlanych?
Może wymagać zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu oraz dostosowania go do wymogów sanitarno-technicznych właściwych dla działalności leczniczej.

Czy samo przechowywanie dokumentacji i praca administracyjna oznacza działalność w lokalu?
Tak, jeżeli lokal jest funkcjonalnie powiązany z działalnością medyczną, może być uznany za wykorzystywany na cele działalności gospodarczej, nawet jeśli nie są w nim bezpośrednio udzielane świadczenia zdrowotne.