Umowa najmu okazjonalnego przy prowadzeniu usług w lokalu mieszkalnym, ryzyka, ograniczenia i praktyczne pułapki

Prowadzenie działalności w lokalu mieszkalnym

Prowadzenie opisanej działalności co do zasady nie wymaga spełnienia szczególnych warunków formalnych ani odrębnego zgłoszenia samego faktu jej rozpoczęcia. Należy jednak mieć na uwadze, że w określonych sytuacjach wymagane może być stanowisko organów inspekcji sanitarnej. Może to wynikać z przepisów ustawy Prawo budowlane, w szczególności na etapie zmiany sposobu użytkowania lokalu zgodnie z art. 71 ustawy, w przypadku konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego na podstawie art. 56 ustawy lub w razie odstępstw od warunków technicznych czy przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy, takich jak np. wysokość pomieszczeń.

Przeznaczenie lokalu i zapisy w umowie

Istotne znaczenie ma odpowiednie określenie przeznaczenia lokalu w umowie najmu. Wysokość podatku od nieruchomości zależy od tego, czy lokal jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe, czy na prowadzenie działalności gospodarczej, przy czym obowiązek podatkowy obciąża właściciela nieruchomości. Z punktu widzenia najemcy kluczowe jest, aby w umowie znalazł się wyraźny zapis umożliwiający prowadzenie ściśle określonej działalności gospodarczej. Pozwala to uniknąć zarzutu korzystania z lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem. Jeżeli w lokalu ma być zarejestrowana działalność gospodarcza, zgoda właściciela powinna być jednoznacznie ujęta w treści umowy.

Przeróbki i stan lokalu po zakończeniu najmu

Umowa najmu powinna precyzyjnie regulować zakres dopuszczalnych przeróbek w lokalu. Należy określić, jakie zmiany i instalacje są dozwolone, a także w jakim stanie lokal powinien zostać zwrócony po zakończeniu najmu. Takie postanowienia chronią interesy obu stron i zapobiegają ewentualnym sporom w przyszłości.

najem okazjonalny a działalność gospodarcza

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie przez właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:
„Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.”

Kluczowe znaczenie ma fakt, że najem okazjonalny dotyczy wyłącznie lokalu mieszkalnego. Jeżeli umowa przewiduje prowadzenie w lokalu działalności gospodarczej, nie może ona mieć charakteru najmu okazjonalnego.

Najem instytucjonalny i umowa cywilna

Alternatywą dla najmu okazjonalnego jest najem instytucjonalny, jednak on również odnosi się wyłącznie do lokali mieszkalnych. Zgodnie z art. 19f ust. 1 tej samej ustawy:
„Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.”

W opisanej sytuacji właściwą formą jest zatem tzw. zwykła umowa najmu, regulowana przepisami Kodeksu cywilnego.