Najem prywatny a działalność gospodarcza

Cechy działalności gospodarczej

Rozumiem, że chciałaby Pani wynajmować te dwa mieszkania jednocześnie. Oczywiście jest taka możliwość i w tym celu nie musi Pani zakładać działalności gospodarczej. W pierwszej kolejności wskazać należy, że definicja działalności gospodarczej zawarta jest w ustawie Prawo przedsiębiorców. W oparciu o art. 3 „działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły”. Jako pierwszą cechę pozwalającą odróżnić działalność gospodarczą od innych aktywności ustawodawca wskazuje zorganizowanie, które, zgodnie z uzasadnieniem projektu Prawa przedsiębiorców, należy rozumieć jako wykorzystanie konkretnych składników materialnych (np. nieruchomości lub ruchomości) lub składników niematerialnych (np. know-how, dobre imię, prawa na dobrach niematerialnych), które są przez daną osobę łączone w sensie funkcjonalno-gospodarczym w jeden uporządkowany kompleks, zdatny do tego, aby przy jego wykorzystaniu można było uczestniczyć w obrocie gospodarczym.

Zewnętrznym przejawem zorganizowania mogą być także działania formalizujące daną działalność, czyniące ją widoczną i rozpoznawalną dla otoczenia (np. otwarcie lokalu usługowego lub zamieszczenie logo). Kolejną cechą pozwalającą na odróżnienie działalności gospodarczej od innych aktywności jest jej zarobkowy charakter. W tym miejscu konieczne jest podkreślenie, że zarobkowość należy rozważyć w dwóch aspektach – subiektywnym i obiektywnym. Oba te aspekty mają znaczenie dla rozstrzygnięcia, czy została spełniona omawiana przesłanka. Do zaklasyfikowania aktywności jako działalności gospodarczej konieczne jest także wykonywanie jej we własnym imieniu. Jak wskazano w uzasadnieniu projektu Prawa przedsiębiorców, oznacza to, że podmiot organizujący taką działalność czyni to na swoją rzecz i jednocześnie ponosi odpowiedzialność za zaciągnięte w związku z tym zobowiązania.

Najem prywatny

Sprawa, którą Pani opisała, była także rozpoznawana w drodze tzw. interpretacji indywidualnej:

„Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 3 sierpnia 2017 r. (data wpływu 10 sierpnia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania tym podatkiem przychodów z najmu – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania tym podatkiem przychodów z najmu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej posiada aktualnie zdolność kredytową pozwalającą jej na zakup mieszkań. Wnioskodawczyni planuje zakupić dwa mieszkania, w celu zabezpieczenia przyszłych potrzeb mieszkaniowych swoich dzieci, jak również w celu ulokowania kapitału na czas przejścia Wnioskodawczyni w przyszłości na emeryturę (tj. na cele prywatne i osobiste). Mieszkania te nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Do czasu przejścia na emeryturę lub przekazania mieszkań na potrzeby mieszkaniowe dzieci Wnioskodawczyni planuje wynajmować ww. dwa mieszkania. Wnioskodawczyni nie planuje zakupu większej ilości mieszkań w celu ich wynajmowania. Planowane umowy najmu będą miały charakter okazjonalny, incydentalny, nieregularny. Wynajem mieszkań ma pozwolić na pokrycie kosztów ich utrzymania oraz przynieść dodatkowe środki utrzymania, m.in. pozwalające na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkań.

Umowę najmu Wnioskodawczyni ma zamiar zawrzeć jako osoba prywatna, nieprowadząca działalności gospodarczej. Najem mieszkań nie będzie miał charakteru profesjonalnego i zorganizowanego. Aktywność Wnioskodawczyni ograniczy się jedynie do zawarcia umów najmu dwóch mieszkań oraz pobierania z tego tytułu czynszu oraz kosztów zużytych mediów. Potencjalni najemcy będą pozyskiwani poprzez zamieszczanie prywatnych ogłoszeń lub za pośrednictwem agencji nieruchomości. W trakcie realizacji umów najmu nie będą podejmowane przez Wnioskodawczynię dodatkowe działania związane z przedmiotem najmu. W ten sposób najem mieszkań stanie się czynnością rozporządzającą majątkiem prywatnym. Wnioskodawczyni zamierza wynajmować mieszkania osobom fizycznym, nieprowadzącym działalności gospodarczej (np. studentom) na ich cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawczyni wynajmując dwa mieszkania, które będą należały do jej majątku prywatnego będzie mogła skorzystać ze zryczałtowanej formy opodatkowania – według stawki 8,5%, tj. zgodnie z art. 2 ust. la w zw. z art. 6 ust. 1a w zw. z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

• pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza,
• pkt 6 – najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Analizowany przepis zawiera ponadto przesłankę negatywną – uzyskiwane przychody nie mogą być zaliczone do innych źródeł przychodów, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Stosownie natomiast do treści art. 14 ust. 1 ww. ustawy – za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest dzierżawa, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Decydujące znaczenie dla kwalifikacji przychodów z najmu będą zatem miały obiektywne kryteria wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego (winno być: zdarzenia przyszłego), przedmiotem najmu będą składniki majątku prywatnego, niezwiązane w żaden sposób z działalnością gospodarczą. Najem mieszkań nie będzie wypełniał opisanych powyżej przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej. W związku z powyższym przychody uzyskane z tytułu najmu mieszkań będą mogły zostać zaliczone do źródła przychodów, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, jak wynika z utrwalonego stanowiska organów podatkowych, zarówno rodzaj, jak i ilość wynajmowanych lokali nie jest przesłanką bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do określonego źródła przychodu. Ustawodawca w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wskazał bowiem, aby były to jedyne i ostateczne przesłanki, które determinują kwalifikację tego rodzaju przysporzeń majątkowych do określonego źródła przychodów. W świetle przedstawionego stanu faktycznego (winno być: zdarzenia przyszłego) ilość mieszkań przeznaczonych do najmu, jak również ostateczny cel zakupu mieszkań świadczą o prywatnym i przejściowym charakterze planowanego najmu, wykluczającym uznanie go za prowadzenie działalności gospodarczej.

Oczywiście warto byłoby również wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie interpretacji indywidualnej w Pani sprawie. Wówczas będzie Pani miała pewność co do prawidłowego stanowiska, a organy podatkowe nie będą mogły tego zakwestionować.

Źródła:

Ustawa z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców - Dz.U. 2018 poz. 646