Kwalifikacja najmu krótkoterminowego jako działalności gospodarczej
Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, wykonywanie działalności usługowej polegającej na wynajmie turystom na krótkotrwałe okresy mieszkania lub domku letniskowego – zgodnie z art. 5a pkt 6 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) – zalicza się do pozarolniczej działalności gospodarczej.
Oznacza to, że najem krótkoterminowy skierowany do turystów co do zasady spełnia przesłanki działalności gospodarczej, zwłaszcza gdy ma charakter zorganizowany i ciągły.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Możliwość rozliczania jako najem prywatny
Uchwała NSA z 24 maja 2021 r. wskazuje, że podatnik ma prawo zdecydować, w jakiej formie będzie rozliczał najem. Teoretycznie możliwe jest więc rozliczanie go jako najmu prywatnego.
Potwierdza to m.in. interpretacja indywidualna z września 2023 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.510.2023.1.PSZ), dotycząca współwłaściciela lokalu rekreacyjnego nad morzem, który – bez świadczenia dodatkowych usług (gastronomicznych, sprzątania, rekreacyjnych) i bez korzystania z firm zewnętrznych – planował wynajem krótkoterminowy poprzez portale internetowe.
Należy jednak podkreślić, że istnieje istotne ryzyko, iż organy podatkowe zakwalifikują taki model nie jako najem, lecz jako usługę krótkotrwałego zakwaterowania. Źródło przychodów „najem prywatny” obejmuje wyłącznie najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze. Usługi zakwaterowania wykraczają poza ten zakres.
Usługi zakwaterowania a PKWiU
Działalność polegająca na wynajmie domków turystom mieści się w grupowaniu 55.20.19.0 PKWiU – „Pozostałe usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania bez obsługi”.
Kod PKD 55.20.Z obejmuje obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Tego rodzaju aktywność nie jest najmem okazjonalnym ani najmem lokalu na cele mieszkaniowe – jest to świadczenie usług na cele turystyczne.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Obowiązki związane ze świadczeniem usług hotelarskich
W tekście jednolitym opublikowanym w Dz.U. nr 223 z 2004 r., poz. 2268 w art. 35 ust. 3 wskazano:
„Za inne obiekty, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, uważa się także wynajmowane przez rolników pokoje i miejsca na ustawienie namiotów w prowadzonych przez nich gospodarstwach rolnych, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia, o których mowa w art. 45 pkt 4, oraz wymagania określone w ust. 1 pkt 2”.
W praktyce oznacza to, że wynajem domków turystom może zostać uznany za świadczenie usług hotelarskich w innych obiektach.
Konsekwencją jest:
• obowiązek zgłoszenia obiektu do ewidencji innych obiektów świadczących usługi hotelarskie, prowadzonej przez właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta,
• spełnienie minimalnych wymagań co do wyposażenia,
• spełnienie wymagań sanitarnych, przeciwpożarowych i innych przewidzianych przepisami.
Wymagania te reguluje Rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie z dnia 19 sierpnia 2004 r. (Dz.U. z 2006 r. nr 22, poz. 169) z późn. zm.
Zgłoszenie do ewidencji jest obowiązkiem formalnym. Wystarczające jest posiadanie potwierdzenia nadania lub złożenia pisma. Co do zasady nie jest wydawana decyzja administracyjna o wpisie; na żądanie można uzyskać zaświadczenie w trybie Kodeksu postępowania administracyjnego.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Forma opodatkowania i VAT
Najem krótkoterminowy prowadzony w ramach działalności gospodarczej może być opodatkowany na zasadach ogólnych, podatkiem liniowym, ryczałtem albo kartą podatkową – w zależności od spełnienia ustawowych warunków.
Z podatku VAT zwolniona jest usługa najmu na cele mieszkaniowe. W przypadku najmu krótkoterminowego mamy do czynienia z celami turystycznymi. Stawka VAT dla usług związanych z zakwaterowaniem wynosi 8%.
Możliwe jest badanie prawa do zwolnienia podmiotowego z VAT. Od 1 stycznia 2026 r. limit zwolnienia wynosi 240 000 zł rocznej sprzedaży, z uwzględnieniem wyjątków wskazanych w ustawie o VAT.
Ryzyko uznania wynajmu za działalność gospodarczą
W przypadku niemal całorocznego wynajmu, prowadzonego za pośrednictwem portali takich jak Booking.com, organy podatkowe bardzo często uznają, że nie jest to wyłącznie udostępnienie nieruchomości.
W praktyce bowiem właściciel zazwyczaj zapewnia przekazanie kluczy, sprzątanie przed i po pobycie, wymianę pościeli czy ręczników. Mimo że głównym elementem jest udostępnienie lokalu, całość ma charakter usługi kompleksowej – krótkotrwałego zakwaterowania.
Taka usługa powinna być rozliczana w ramach działalności gospodarczej, niezależnie od woli podatnika.
FAQ – najczęściej zadane pytania
Czy najem krótkoterminowy zawsze oznacza działalność gospodarczą?
Nie. Decydują okoliczności – skala, powtarzalność i sposób organizacji wynajmu. Przy intensywnym wynajmie turystycznym ryzyko uznania za działalność jest wysokie.
Czy wynajem domków przez Booking wyklucza najem prywatny?
Nie automatycznie, ale korzystanie z portali rezerwacyjnych jest jednym z czynników wskazujących na zorganizowany charakter działalności.
Czy dwa domki to już działalność gospodarcza?
Sama liczba nieruchomości nie przesądza sprawy, ale przy kilku obiektach i regularnym wynajmie fiskus częściej uznaje działalność gospodarczą.
Czy przy najmie krótkoterminowym trzeba płacić VAT?
Co do zasady tak – usługi zakwaterowania podlegają VAT (8%), ale możliwe jest zwolnienie przy nieprzekroczeniu limitu obrotów.
Czy trzeba zgłosić domek do ewidencji obiektów turystycznych?
Tak, jeśli wynajem ma charakter usług zakwaterowania, należy zgłosić obiekt do ewidencji prowadzonej przez gminę.
Czy można rozliczać najem krótkoterminowy ryczałtem?
Tak, ale tylko jeśli zostanie on uznany za najem prywatny. W przypadku działalności gospodarczej dostępne są inne formy opodatkowania.
Czy sprzątanie i przekazywanie kluczy ma znaczenie podatkowe?
Tak. Takie czynności mogą świadczyć o świadczeniu usług zakwaterowania, a nie biernym najmie.
Podsumowanie
Najem krótkoterminowy domków turystycznych, prowadzony w sposób zorganizowany i niemal całoroczny, co do zasady spełnia przesłanki działalności gospodarczej. Choć orzecznictwo dopuszcza możliwość rozliczania najmu prywatnego, w praktyce organy podatkowe często kwalifikują takie działania jako usługi zakwaterowania. Wiąże się to z dodatkowymi obowiązkami rejestrowymi oraz potencjalnym rozliczaniem VAT według stawki 8%. Przy planowanej skali działalności należy liczyć się z koniecznością formalnego prowadzenia działalności gospodarczej.
Przykłady
Przykład 1
Pan Adam kupił dwa domki nad jeziorem i wynajmuje je przez większość roku za pośrednictwem portalu rezerwacyjnego. Sam organizuje sprzątanie i przekazuje klucze gościom. Urząd skarbowy uznał, że świadczy on usługi krótkotrwałego zakwaterowania, a nie najem prywatny, i zobowiązał go do rozliczania przychodów w ramach działalności gospodarczej.
Przykład 2
Pani Marta posiada apartament wakacyjny, który wynajmuje okazjonalnie kilka razy w roku, bez dodatkowych usług i bez reklamy. W jej przypadku możliwe było rozliczanie przychodu jako najmu prywatnego, ponieważ działalność nie miała charakteru zorganizowanego i ciągłego.
Przykład 3
Małżeństwo kupiło trzy domki w górach i korzysta ze zwolnienia z VAT, ponieważ ich roczny obrót nie przekracza 200 000 zł. Mimo to musieli zgłosić obiekt do ewidencji obiektów świadczących usługi hotelarskie i spełnić wymogi sanitarne oraz przeciwpożarowe.
Oferta porad prawnych
Oferujemy kompleksowe doradztwo w zakresie opodatkowania najmu prywatnego i działalności gospodarczej oraz analizę ryzyk podatkowych i formalnych. Pomagamy również w wyborze najkorzystniejszej formy rozliczeń i przygotowaniu do kontroli organów skarbowych.
Działalność gospodarcza na urlopie wychowawczym
.jpg "Obowiązek ujawnienia złoża w MPZP, kompetencje gminy, możliwość zakazu wydobycia")
