Problem z instalacją elektryczną sąsiada przeprowadzoną przez mój dom

Samowolne odcięcie instalacji obciążone ryzykiem odszkodowawczym

Z całą pewnością wykluczone jest to, abym doradzał Panu odcinanie jakichkolwiek instalacji. Udzielanie odpowiedzi z zakresu prawa różni się od brania na siebie ryzyka, np. dotyczącego odpowiedzialności odszkodowawczej lub nawet odpowiedzialności karnej. Zapewne zdaje Pan sobie sprawę z możliwych skutków braku energii elektrycznej; samo popsucie artykułów spożywczych (np. z zamrażarki) może skutkować obowiązkiem wypłacenia znacznego odszkodowania, z uwagi na tak zwany delikt prawa cywilnego – art. 415 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.). Odszkodowanie może wiązać się również z innymi skutkami (np. brakiem lub ograniczeniem możliwości zarobkowania wskutek odcięcia energii elektrycznej). Roszczenia odszkodowawcze mógłby mieć także dostawca energii elektrycznej. Gdyby wystąpiły szkody na osobie (nie tylko śmierć człowieka wskutek porażenia elektrycznego), to w grę wchodziłaby także odpowiedzialność karna.

Zamówienie usług remontowych to Pan sprawa, więc trudno byłoby obciążać częścią kosztów kogoś innego (np. koncern energetyczny lub właściciela nieruchomości sąsiedniej). Być może zasadne okaże się podpisanie odpowiedniej treści aneksu do umowy „o remont”. Być może uda się wypracować wariant do zaakceptowania przez obie strony umowy.

Podejmowanie „kroków prawnych” należało rozpocząć odpowiednio wcześniej – być może nawet w poprzednim roku. Wprawdzie trudno pochwalać bierność właściciela nieruchomości sąsiedniej oraz określonych osób ze spółki energetycznej, ale takowa bierność wpisuje się w „logikę kapitalizmu”; jednym z przejawów „logiki kapitalizmu” jest dążenie do maksymalizacji własnych korzyści (np. zysków), w tym przez ograniczenie własnych nakładów (np. wydatków finansowych).

Ustalenie faktów co do własności instalacji elektrycznej (instalacja główna, przyłącze)

Pańskie słowa wskazują na to, że jakieś próby porozumienia się były podejmowane już dość dawno temu. W tym czasie trzeba było przynajmniej ustalić niewątpliwie status kłopotliwego odcinka instalacji elektrycznej (część instalacji głównej albo przyłącze). Za przyłącza (zwłaszcza prowadzące do odbiorców indywidualnych) na ogół odpowiadają odbiorcy. Przynajmniej byłoby wiadomo, który podmiot (właściciela nieruchomości sąsiedniej lub spółkę branży energetycznej) wskazywać w pismach (np. kierowanych do „nadzoru budowlanego”) lub pozywać, np. o zaprzestanie korzystania z nieruchomości albo o zmianę sposobu wykonywania służebności, jeżeli służebność ustanowiono albo doszło do zasiedzenia służebności.

Zasiedzenie służebności przesyłu

Wspominam o ewentualności zasiedzenia służebności z uwagi na art. 292 K.c., który stanowi: „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”. Jeżeli przebieg odnośnej części instalacji trwa przynajmniej 30 lat, to należy zakładać, że doszło do zasiedzenia służebności gruntowej (w przypadku przyłącza) albo służebności przesyłu (art. 305¹ do art. 305⁴ K.c.); wprawdzie przepisy o służebności przesyłu (w przypadku instalacji należącej do spółki branży energetycznej) wprowadzono stosunkowo niedawno, ale odpowiednie stosowanie do tej służebności przepisów o służebnościach gruntowych (art. 285 i następne K.c.) pozwala na wykładnię, według której doszło do zasiedzenia służebności przesyłu. Terminy zasiedzenia nieruchomości uregulowano w art. 172 K.c. (terminy te mają odpowiednie zastosowanie do zasiedzenia służebności); do częstego zasiedzenia (jak i zasiedzenia służebności) dochodzi po 30 latach (do zasiedzenia służebności wystarcza posiadanie zależne o cechach określonego w art. 352 K.c. posiadania służebności), zaś do rzadkiego w praktyce zasiedzenia (jak i zasiedzenia służebności) dochodzi po 20 latach – wcześniej (to jest przed końcem września 1990 roku) terminy zasiedzenia (jak również zasiedzenia służebności) były o 10 lat krótsze. Zupełnie nie można wykluczyć (choć opis sytuacji na to nie wskazuje) także ustanowienia służebności (np. w związku z budową budynku albo z jakimiś podziałami) – być może uda się to ustalić, np. w domowych zasobach lub w dokumentach księgi wieczystej.

Uprawnienie właściciela do wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości

Prawdopodobnie dla Pana marginalne (zwłaszcza w zestawieniu z potencjalnym zagrożeniem oraz z kosztami prac remontowych) ma uprawnienie do wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości (prawdopodobnie nie tylko z domu); niemniej jednak o tym aspekcie wspominam – być może okaże się on jednym z argumentów na rzecz szybkiego podejmowania właściwych decyzji (czy to przez właściciela nieruchomości sąsiedniej, czy to przez decydentów w spółce branży energetycznej). Niestety, wciąż brak oficjalnych („urzędowych”) stawek wynagrodzenia za korzystanie z cudzych nieruchomości (np. w związku z umieszczeniem urządzeń energetycznych). To utrudnia dochodzenie roszczeń lub wiąże się z wydatkami (np. na wykonaną przez rzeczoznawcę majątkowego wycenę).

Mobilizujące kontrole organów administracji publicznej

Do szybszego podejmowania decyzji mogłyby przyczynić się akty władcze (np. decyzje lub zarządzenia) organów administracji publicznej, np. „nadzoru budowlanego” lub Powiatowego Komendanta Państwowej Straży Pożarnej. Zawnioskowanie o przeprowadzenie kontroli – w tym o przeprowadzenie dowodu z oględzin miejsca – może okazać się bardzo ważne. Proszę zwrócić uwagę także na to, że w trakcie kontroli może dojść do ujawnienia nie tylko okoliczności wskazywanych we wnioskach lub skargach (do określonych instytucji). Ewentualny bałagan przy pracach remontowych to pierwszy przykład, na który uczulam. Niebezpieczny (zwłaszcza zagrażający pożarem lub porażeniem elektrycznym) odcinek instalacji elektrycznej może skłonić organ kontrolujący nie tylko do nakazania wprowadzenia zmian w jakości lub w przebiegu instalacji elektrycznej, ale również do czasowego wyłączenia z użytkowania określonych pomieszczeń, w których zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzkiego występują). W poważniejszych sytuacjach (zwłaszcza dotyczących zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzkiego) w grę może wchodzić także powiadomienie organów ścigania lub „sądu opiekuńczego” (jednego z wydziałów w sądzie rejonowym), gdyby w takich warunkach żyły dzieci lub osoby znacznie niepełnosprawne.

Z całą pewnością przyda się opracowanie realistycznej strategii działania. Podejmowanie działań nagłych (szczególnie impulsywnych) może wywołać bardzo poważne skutki, być może nie tylko skutki prawne. Odcięcie kabla zasilającego dom to poważna sprawa. Skutki „bawienia się z prądem” mogą być tragiczne (np. śmierć na miejscu lub trwałe kalectwo); prawdopodobnie takie skutki byłyby znacznie bardziej dolegliwe od skutków prawnych, np. wytoczenia (przewidzianego w art. 344 K.c.) powództwa o przywrócenie bezprawnie naruszonego posiadania (czyli skutku dość lekkiego).

Ugoda z sąsiadem

Być może udałoby się wypracować porozumienie; proszę pamiętać o tym, że ustawowa regulacja ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) zakłada wzajemne ustępstwa. Do ugody mogłoby dojść nie tylko po skierowaniu (do sądu rejonowego) zawezwania do próby ugodowej – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Ugoda możliwa byłaby np. w procesie cywilnym, np. z zakresu: ochrony własności (art. 222 K.c.), zmiany sposobu wykonywania służebności (art. 291 K.c.), zniesienia służebności (art. 294 K.c. lub art. 295 K.c.) – ale również w postępowaniu administracyjnym (np. prowadzonym przez: „nadzór budowlany”, Państwową Straż Pożarną lub Urząd Regulacji Energetyki, gdyby i temu organowi przedstawiono tę poważną sprawę), ponieważ także w postępowaniach administracyjnych są proceduralne możliwości zawarcia ugody.

Opóźnienie w podejmowaniu konkretnych kroków prawnych może skutkować niezbyt szybkim (zwłaszcza kompleksowym) załatwieniem sprawy – z tym związana jest zachęta do podpisania odpowiedniej treści aneksu do umowy z wykonawcą robót budowlanych (w ich szerokim, kodeksowym, ujęciu).