Czy można zmusić współwłaściciela do sprzedaży udziału w nieruchomości?

Nie można wymusić zwykłej sprzedaży, ale można żądać zniesienia współwłasności

Jeżeli jedna ze współwłaścicielek nie chce sprzedać swojego udziału albo żąda ceny wyraźnie zawyżonej, nie ma przepisu, który pozwalałby zmusić ją do zawarcia zwykłej umowy sprzedaży z konkretną osobą. Współwłaściciel ma prawo rozporządzać swoim udziałem, ale co do zasady sam decyduje, czy chce go sprzedać i za jaką cenę.

Realnym instrumentem prawnym w takiej sytuacji jest żądanie zniesienia współwłasności. Uprawnienie to wynika wprost z art. 210 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Oznacza to, że nawet przy braku zgody siostry można wszcząć postępowanie sądowe i doprowadzić do zakończenia współwłasności.

W opisanym stanie faktycznym najpierw trzeba jednak prawidłowo ustalić, kto i w jakich udziałach jest właścicielem nieruchomości. Jeżeli nieruchomość należała do małżonków objętych wspólnością ustawową, to po śmierci matki do spadku weszła co do zasady 1/2 udziału w nieruchomości. Dziedziczenie ustawowe przez męża i dwoje dzieci następuje po równych częściach, z zastrzeżeniem że udział małżonka nie może być mniejszy niż 1/4 – art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego. Przy trojgu spadkobierców każdy dziedziczy po 1/3 spadku, czyli po 1/6 całej nieruchomości. W efekcie ojciec ma zwykle 4/6, a każda z córek po 1/6.

Jak sąd może znieść współwłasność nieruchomości?

Sposoby zniesienia współwłasności określa art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego. W praktyce są trzy podstawowe rozwiązania:

W sprawie dotyczącej domu letniskowego lub całorocznego najczęściej rozważane jest przyznanie całej nieruchomości jednemu współwłaścicielowi za spłatą, bo fizyczny podział takiego domu bywa niemożliwy albo prowadziłby do powstania części niefunkcjonalnych. Podstawę prawną stanowi art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

W postępowaniu sąd bada nie tylko same udziały, ale także możliwość sfinansowania spłaty, dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości i to, czy przyznanie całości jednej osobie jest realne. Jeżeli kilka osób chce przejąć nieruchomość, znaczenie mają konkretne okoliczności sprawy.

Kto ustala wartość nieruchomości i wysokość spłaty?

Jeżeli strony dojdą do porozumienia, wartość nieruchomości i kwotę spłaty mogą ustalić same w umowie. Jeżeli sprawa trafi do sądu, to w praktyce wartość nieruchomości najczęściej ustala biegły sądowy z zakresu szacowania nieruchomości. Sąd opiera się na opinii biegłego, choć nie jest nią automatycznie związany i może ją oceniać jak każdy inny dowód.

Podstawą procesową dopuszczenia dowodu z opinii biegłego jest art. 278 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych sąd zasięga opinii biegłych. Wycena jest więc dokonywana nie przez samych współwłaścicieli, ale przez osobę posiadającą wiadomości specjalne.

Wysokość spłaty co do zasady odpowiada wartości udziału danego współwłaściciela. Jeżeli więc siostra ma 1/6 udziału, punktem wyjścia jest 1/6 wartości nieruchomości, z uwzględnieniem okoliczności wpływających na realną wartość prawa. W niektórych sprawach znaczenie mogą mieć także nakłady poniesione przez poszczególnych współwłaścicieli, rozliczenia pożytków, kosztów utrzymania nieruchomości lub sposób korzystania z niej. Tego rodzaju rozliczenia mogą być zgłaszane w postępowaniu o zniesienie współwłasności, ale ich zasadność zależy od dowodów i konkretnego stanu faktycznego.

Czy dożywocie albo opieka nad ojcem obniża kwotę spłaty?

Tu trzeba rozdzielić dwie różne sytuacje.

Po pierwsze, ojciec może sprzedać albo darować swój udział i jednocześnie zastrzec na swoją rzecz określone uprawnienia. Jeżeli miałaby to być klasyczna umowa o dożywocie, jej podstawę stanowi art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien – w braku odmiennej umowy – przyjąć go jako domownika, dostarczać wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Po drugie, dożywocie ustanowione na rzecz ojca nie obniża automatycznie spłaty należnej siostrze. Siostra ma własny udział i co do zasady powinna otrzymać ekwiwalent odpowiadający wartości tego udziału. To, że Państwo przejmą wobec ojca obowiązki opiekuńcze, może mieć wpływ na rozliczenia z samym ojcem, jeśli on zgodzi się na korzystniejsze warunki przeniesienia swojego udziału. Nie daje to jednak podstawy, aby sąd sam z siebie obniżył należność przypadającą innemu współwłaścicielowi.

Inaczej może być tylko wtedy, gdy określone obciążenie prawne dotyczy całej nieruchomości i realnie wpływa na jej wartość rynkową. Przykładowo ujawnione w księdze wieczystej prawo dożywocia lub służebność osobista mieszkania mogą wpływać na wycenę całej nieruchomości, a przez to pośrednio także na wysokość spłat. Zależy to jednak od treści prawa, zakresu obciążenia oraz opinii biegłego.

Czy ojciec może sprzedać nieruchomość bez zgody córek?

Nie może samodzielnie sprzedać całej nieruchomości, jeśli nie jest jej jedynym właścicielem. Może natomiast sprzedać swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wynika to z art. 198 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

W praktyce oznacza to, że ojciec może zawrzeć notarialną umowę sprzedaży swojego udziału 4/6 albo inną umowę rozporządzającą tym udziałem. Nie może jednak skutecznie sprzedać udziałów należących do córek, chyba że posiadałby od nich odpowiednie pełnomocnictwa. Jeżeli pełnomocnictwo dotyczyłoby sprzedaży nieruchomości lub udziału w nieruchomości, powinno mieć co najmniej formę aktu notarialnego, ponieważ sama umowa sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego – art. 158 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jak wygląda procedura sądowego zniesienia współwłasności?

Sprawa toczy się w trybie nieprocesowym przed sądem rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości. Wniosek o zniesienie współwłasności powinien wskazywać wszystkich współwłaścicieli, wielkość udziałów oraz proponowany sposób zniesienia współwłasności.

Podstawy proceduralne wynikają przede wszystkim z art. 617–625 Kodeksu postępowania cywilnego. W toku postępowania sąd może:

• ustalić skład i wartość nieruchomości,
• przeprowadzić dowód z dokumentów, zeznań i opinii biegłego,
• rozstrzygnąć o sposobie zniesienia współwłasności,
• ustalić wysokość i terminy spłat, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia.

Ważny jest art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego, który pozwala sądowi oznaczyć termin i sposób uiszczenia spłat lub dopłat, wysokość i termin odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. Sąd może więc rozłożyć spłatę na raty, jeżeli przemawiają za tym okoliczności sprawy. Nie jest to jednak automatyczne – trzeba wykazać, że taki model jest uzasadniony i realny.

Co warto zrobić przed skierowaniem sprawy do sądu?

Zanim zostanie złożony wniosek, warto uporządkować dokumenty i ocenić, czy sprawa jest już gotowa do postępowania:

• ustalić, czy zostało przeprowadzone stwierdzenie nabycia spadku albo sporządzono akt poświadczenia dziedziczenia,
• sprawdzić treść księgi wieczystej i zgodność wpisów z aktualnym stanem własności,
• rozważyć prywatną wycenę rzeczoznawcy jako punkt odniesienia do negocjacji,
• zgromadzić dowody nakładów i kosztów ponoszonych na nieruchomość,
• przygotować realny plan sfinansowania spłaty, jeśli celem jest przyznanie całości jednej osobie.

Jeżeli po śmierci matki nie przeprowadzono jeszcze formalności spadkowych, w praktyce często najpierw trzeba potwierdzić nabycie spadku, a dopiero potem przejść do działu spadku i ewentualnie zniesienia współwłasności. W części spraw oba zagadnienia można połączyć w jednym postępowaniu, ale zależy to od stanu dokumentów i tego, jaki majątek wchodzi w skład spadku.

FAQ

Czy siostrę da się zmusić do sprzedaży udziału mojej żonie?

Nie wprost. Nie ma roszczenia o zawarcie zwykłej umowy sprzedaży z konkretną osobą. Można jednak żądać zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy sąd może przyznać cały dom jednej osobie?

Tak. Jeżeli podział fizyczny nieruchomości jest niemożliwy albo niecelowy, sąd może przyznać całość jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych na podstawie art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego.

Kto ustala wartość nieruchomości w sprawie sądowej?

Zwykle biegły rzeczoznawca majątkowy powołany przez sąd. Podstawą jest art. 278 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy ojciec może bez zgody córek sprzedać swój udział?

Tak. Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego. Nie może jednak samodzielnie sprzedać całej nieruchomości.

Czy opieka nad ojcem obniży spłatę dla drugiej współwłaścicielki?

Co do zasady nie. Może wpływać na rozliczenia z ojcem, ale nie daje automatycznej podstawy do obniżenia spłaty należnej siostrze za jej własny udział.

Źródła

• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, art. 198, art. 210 § 1, art. 211, art. 212 § 2–3, art. 908 § 1, art. 931 § 1.
• Ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 278 § 1 oraz art. 617–625.