Zlikwidowanie służebności przejazdu – kiedy jest możliwe?

Czy można zlikwidować służebność przejazdu?

Tak, ale co do zasady wymaga to zgody uprawnionego albo orzeczenia sądu. Jeżeli służebność przejazdu została ujawniona w księdze wieczystej, właściciel nieruchomości obciążonej nie może jej po prostu wykreślić ani zakazać sąsiadowi przejazdu. Wpis w aktualnej księdze wieczystej nie musi oznaczać, że służebność dopiero powstała. Jeżeli wynikała już ze starej księgi wieczystej, jej ujawnienie w nowej księdze może być jedynie uporządkowaniem stanu wpisów.

W opisanej sytuacji najważniejsze jest ustalenie, jaki charakter ma prawo sąsiadów: czy jest to służebność gruntowa przechodu i przejazdu, służebność drogi koniecznej, czy inny wpis w księdze wieczystej. Jeżeli prawo jest ważne i nadal zapewnia jedyny realny dostęp do posesji, sąd nie zniesie go automatycznie tylko dlatego, że przejazdy są dla właścicieli działki obciążonej uciążliwe.

Szansa na zlikwidowanie służebności rośnie wtedy, gdy nieruchomość sąsiadów może korzystać z innego odpowiedniego dojazdu, na przykład bezpośrednio z drogi gminnej, a przejazd przez działkę teściowej przestał być obiektywnie potrzebny. Trzeba jednak przygotować dowody, że taki dostęp nie jest tylko teoretyczny.

Służebność gruntowa, droga konieczna i wpis w księdze wieczystej

Służebność przejazdu najczęściej jest służebnością gruntową. Oznacza to, że obciąża jedną nieruchomość, a służy każdoczesnemu właścicielowi innej nieruchomości. Nie jest więc przypisana wyłącznie do konkretnej osoby, lecz do nieruchomości władnącej.

Jeżeli służebność została ustanowiona jako droga konieczna, jej celem jest zapewnienie nieruchomości odpowiedniego dostępu do drogi publicznej albo do należących do niej budynków gospodarskich. Sąd, oceniając zniesienie takiego prawa, będzie badał nie tylko wygodę właścicieli działki obciążonej, lecz także to, czy nieruchomość sąsiada zachowa odpowiedni i legalny dostęp do drogi.

Jeżeli właściciel działki obciążonej uważa, że wpis w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, właściwym środkiem może być powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. To jednak inny rodzaj sprawy niż zniesienie ważnie istniejącej służebności. W praktyce najpierw trzeba odpowiedzieć na pytanie, czy służebność faktycznie istnieje, a dopiero potem, czy są podstawy do jej wygaśnięcia, zniesienia albo zmiany.

Wygaśnięcie służebności przejazdu

Wygaśnięcie służebności oznacza, że prawo przestaje istnieć z powodu zdarzenia przewidzianego w ustawie. Najczęściej wskazuje się tu art. 293 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat.

W sprawach przejazdu trzeba jednak ostrożnie oceniać ten argument. Jeżeli sąsiedzi faktycznie stale przejeżdżali przez działkę, nie ma podstaw do twierdzenia, że służebność wygasła z powodu niewykonywania. Samo to, że prawo nie było przez lata wpisane w aktualnej księdze wieczystej albo że właściciel działki obciążonej nie zwracał uwagi na stary wpis, nie oznacza jeszcze wygaśnięcia służebności.

Do wygaśnięcia może dojść również przez tak zwaną konfuzję, czyli połączenie w jednej osobie własności nieruchomości obciążonej i władnącej. W przypadku służebności osobistej szczególne znaczenie ma natomiast śmierć uprawnionego, ale przy typowej służebności przejazdu na rzecz nieruchomości mówimy zwykle o służebności gruntowej, a nie osobistej.

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem

Art. 294 Kodeksu cywilnego pozwala właścicielowi nieruchomości obciążonej żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a jednocześnie nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

W praktyce trzeba więc wykazać dwie rzeczy. Po pierwsze, że po ustanowieniu służebności nastąpiła obiektywna zmiana stosunków, na przykład zmienił się sposób zabudowy, natężenie ruchu, bezpieczeństwo korzystania z podwórza albo możliwość dojazdu od innej strony. Po drugie, że mimo tej zmiany sąsiedzi mogą prawidłowo korzystać ze swojej nieruchomości bez przejazdu przez działkę obciążoną.

Uciążliwość powinna być konkretna i udowodniona. W opisanej sprawie znaczenie mogą mieć bliskość domu, małe dzieci, wcześniejsze niebezpieczne zdarzenia, przebieg drogi przez niewielką działkę, intensywność przejazdów oraz możliwość urządzenia bezpieczniejszego dojazdu od strony drogi gminnej.

Zniesienie służebności bez wynagrodzenia

Art. 295 Kodeksu cywilnego przewiduje dalej idące rozwiązanie: jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia.

To przesłanka surowsza niż w art. 294 Kodeksu cywilnego. Nie wystarczy wykazać, że przejazd przez cudzą działkę jest mniej wygodny dla właściciela działki obciążonej albo że sąsiad mógłby ponieść koszty wykonania własnego zjazdu. Trzeba wykazać, że służebność nie daje już nieruchomości władnącej realnej korzyści gospodarczej, bo istnieje inny odpowiedni dostęp.

Jeżeli nieruchomość sąsiada graniczy z drogą gminną, kluczowe będzie ustalenie, czy można legalnie i technicznie wykonać zjazd. Zgodnie z ustawą o drogach publicznych budowa lub przebudowa zjazdu wymaga decyzji zarządcy drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu albo jego przebudowę. Dlatego w sprawie sądowej duże znaczenie mogą mieć: mapa, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, dokumenty planistyczne, stanowisko zarządcy drogi, decyzja dotycząca zjazdu, opinia geodety lub biegłego oraz dokumentacja fotograficzna.

Czy sama możliwość wykonania innego wjazdu wystarczy?

Sama teoretyczna możliwość wykonania wjazdu z innej strony zwykle nie przesądza sprawy. Sąd będzie badał, czy alternatywny dostęp jest odpowiedni, realny i zgodny z przepisami. Inaczej wygląda sytuacja, gdy sąsiad ma prostą możliwość urządzenia zjazdu z drogi gminnej, a inaczej, gdy wymagałoby to bardzo kosztownych robót, naruszenia przepisów technicznych, uzyskania niepewnej decyzji administracyjnej albo wykonania zjazdu w miejscu niebezpiecznym.

Właściciel działki obciążonej powinien więc zebrać dowody nie tylko na uciążliwość przejazdu, ale także na realność alternatywnego dojazdu. Przydatne mogą być pisma do zarządcy drogi, odpowiedź gminy, szkic proponowanego zjazdu, zdjęcia terenu, dokumentacja pokazująca położenie bram i budynków, a w procesie także wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego.

Jeżeli alternatywny dojazd istnieje tylko potencjalnie, sąd może uznać, że służebność nadal jest potrzebna. Jeżeli jednak zostanie wykazane, że sąsiad może uzyskać legalny dojazd bez korzystania z cudzej działki, a dotychczasowa służebność stała się nadmiernie uciążliwa, szanse na jej zniesienie albo zmianę są znacznie większe.

Zmiana przebiegu lub sposobu wykonywania służebności

Nie zawsze trzeba zaczynać od żądania całkowitego zniesienia służebności. Jeżeli przejazd przez działkę jest nadal potrzebny, ale jego obecny przebieg jest szczególnie uciążliwy, można rozważyć żądanie zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności. Podstawą może być art. 291 Kodeksu cywilnego, jeżeli po ustanowieniu służebności powstała ważna potrzeba gospodarcza, a żądana zmiana nie przyniesie niewspółmiernego uszczerbku nieruchomości władnącej.

W praktyce może chodzić na przykład o przesunięcie przejazdu dalej od domu, określenie innego pasa gruntu, ograniczenie sposobu korzystania do przejazdu do określonej nieruchomości albo uporządkowanie zasad utrzymania drogi. Taka sprawa także wymaga dobrego przygotowania dowodów i precyzyjnego sformułowania żądania.

Warto odróżnić służebność gruntową przejazdu od służebności osobistej, na przykład prawa mieszkania. Inne zasady dotyczą nieruchomości władnącej, a inne uprawnienia przysługujące konkretnej osobie. Więcej na podobny temat wyjaśnia artykuł o tym, jak działa dożywotnie prawo mieszkania a eksmisja.

Jak przygotować sprawę o zniesienie służebności?

Sprawę o zniesienie służebności wszczyna się zasadniczo pozwem przeciwko właścicielowi nieruchomości władnącej. W pozwie trzeba dokładnie oznaczyć nieruchomość obciążoną i władnącą, opisać treść służebności, wskazać podstawę prawną żądania oraz przedstawić dowody. W pozwie należy również odnieść się do tego, czy strony próbowały rozwiązać spór polubownie.

Przed złożeniem pozwu warto zgromadzić przede wszystkim:

• aktualne odpisy ksiąg wieczystych obu nieruchomości,
• dokument, z którego wynika ustanowienie albo dawny wpis służebności,
• mapy, wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów,
• zdjęcia i nagrania pokazujące przebieg drogi oraz uciążliwości,
• dokumenty potwierdzające możliwość wykonania innego zjazdu, zwłaszcza stanowisko zarządcy drogi,
• korespondencję z sąsiadem dotyczącą dobrowolnego zniesienia albo zmiany służebności.

Jeżeli sąsiad zgadza się na wykreślenie służebności, można rozważyć rozwiązanie umowne i następnie złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie prawa z księgi wieczystej. Jeżeli zgody nie ma, pozostaje droga sądowa.

Inne przypadki ustania służebności

Poza zniesieniem na podstawie Kodeksu cywilnego służebność może ustać także w innych sytuacjach, na przykład po upływie terminu, na jaki została ustanowiona, przez konfuzję albo wskutek skutecznego zrzeczenia się prawa przez uprawnionego i wykreślenia go z księgi wieczystej. W przypadku służebności osobistych znaczenie ma również śmierć uprawnionego.

W szczególnych sytuacjach związanych ze scaleniem lub podziałem nieruchomości znaczenie może mieć także art. 105 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli służebność ustanowiona na nieruchomościach objętych scaleniem lub podziałem stała się zbędna do korzystania z nowo wydzielonych nieruchomości, może zostać zniesiona w uchwale o scaleniu i podziale.

FAQ

Czy można samodzielnie zablokować sąsiadowi przejazd?

Nie. Jeżeli służebność istnieje i jest wpisana w księdze wieczystej albo wynika z ważnego tytułu prawnego, samowolne zablokowanie przejazdu może doprowadzić do sporu sądowego i roszczeń ze strony uprawnionego. Najpierw trzeba uzyskać zgodę sąsiada albo orzeczenie sądu.

Czy wpis służebności w starej księdze wieczystej nadal ma znaczenie?

Tak, może mieć bardzo duże znaczenie. Jeżeli służebność została skutecznie ustanowiona i ujawniona w dawnej księdze, jej przeniesienie lub ujawnienie w aktualnej księdze zwykle nie tworzy nowego prawa, lecz porządkuje ujawniony stan prawny.

Czy sąd zniesie służebność, jeżeli sąsiad może wybudować inny wjazd?

Nie zawsze. Trzeba wykazać, że inny dojazd jest realny, legalny i odpowiedni. Znaczenie ma między innymi możliwość uzyskania zgody zarządcy drogi, koszty, bezpieczeństwo, ukształtowanie terenu i to, czy nieruchomość sąsiada będzie mogła normalnie funkcjonować bez dotychczasowego przejazdu.

Kiedy można żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia?

Wtedy, gdy służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. To oznacza, że nie przynosi już realnej korzyści dla tej nieruchomości, na przykład dlatego, że ma ona inny odpowiedni dostęp do drogi publicznej.

Czy uciążliwość przejazdu wystarczy do usunięcia służebności?

Sama uciążliwość zwykle nie wystarczy. Przy art. 294 Kodeksu cywilnego trzeba jeszcze wykazać zmianę stosunków oraz to, że służebność nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Uciążliwość ma znaczenie, ale musi być powiązana z pozostałymi przesłankami.

Czy można zamiast zniesienia żądać przesunięcia drogi?

Tak, w wielu sprawach jest to praktyczne rozwiązanie. Jeżeli służebność nadal jest potrzebna, ale obecny przebieg jest nadmiernie uciążliwy, można rozważyć żądanie zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, o ile nie spowoduje to niewspółmiernego uszczerbku dla nieruchomości władnącej.

Podsumowanie

Jeżeli celem właściciela jest zniesienie służebności przejazdu, trzeba wykazać przesłanki ustawowe i rzeczywistą zmianę okoliczności, a nie tylko konflikt między właścicielami. W opisanej sprawie istnieje potencjalna szansa na zlikwidowanie służebności przejazdu, ale wynik zależy od dowodów. Najważniejsze będzie wykazanie, że sąsiedzi mogą uzyskać inny odpowiedni dostęp do drogi publicznej, na przykład przez zjazd z drogi gminnej, oraz że dalsze korzystanie z przejazdu przez działkę teściowej nie jest konieczne albo stało się szczególnie uciążliwe.

Jeżeli alternatywny wjazd jest tylko hipotetyczny, sąd może odmówić całkowitego zniesienia służebności. Wtedy warto rozważyć żądanie zmiany przebiegu lub sposobu wykonywania służebności. Przed pozwem dobrze jest sprawdzić księgi wieczyste, dokumenty geodezyjne, możliwość lokalizacji zjazdu i zebrać dowody uciążliwości przejazdu.

Źródła

• Kodeks cywilny – w szczególności art. 145, art. 285–295.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – w szczególności art. 10.
• Ustawa o drogach publicznych – w szczególności art. 29.
• Kodeks postępowania cywilnego – w szczególności art. 187.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami – w szczególności art. 105 ust. 5.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 28 listopada 1997 r., sygn. II CKN 478/97 – dotyczący utraty znaczenia służebności w rozumieniu art. 295 Kodeksu cywilnego.