Nieprawidłowa powierzchnia działki po modernizacji ewidencji

Stan prawny uwzględniony w aktualizacji: 13 czerwca 2026 r.

Modernizacja ewidencji gruntów i budynków - co naprawdę może zmienić?

Modernizacja ewidencji gruntów i budynków, czyli EGiB, jest prowadzona przez starostę. Jej celem jest aktualizacja i uporządkowanie danych o działkach, budynkach, lokalach, użytkach, właścicielach oraz innych podmiotach ujawnianych w ewidencji. Podstawą są przede wszystkim ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków.

W praktyce modernizacja może ujawnić inną powierzchnię działki niż ta, którą właściciel zna z wcześniejszych map, aktu notarialnego albo księgi wieczystej. Nie oznacza to automatycznie, że właściciel utracił część gruntu. Ewidencja ma charakter rejestrowy i techniczno-deklaratoryjny: opisuje dane o nieruchomości, ale nie rozstrzyga samodzielnie o prawie własności ani nie zastępuje postępowania rozgraniczeniowego.

Nie należy jednak lekceważyć zmian w ewidencji. Dane EGiB są wykorzystywane między innymi do oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej, naliczania podatku od nieruchomości, sporządzania map do celów projektowych i ustalania parametrów inwestycji. Jeżeli więc po modernizacji działka zmalała o kilkadziesiąt lub kilkaset metrów kwadratowych, warto od razu ustalić, z czego wynika zmiana.

Powierzchnia z księgi wieczystej, aktu notarialnego i starych map

Powierzchnia wpisana w księdze wieczystej i akcie notarialnym jest ważnym punktem odniesienia, ale nie zawsze przesądza o przebiegu granicy. Dział I-O księgi wieczystej zawiera oznaczenie nieruchomości, a dane te są zasadniczo powiązane z ewidencją gruntów. Jeżeli dokumenty geodezyjne z państwowego zasobu wskazują inną geometrię działki, organ będzie badał właśnie te materiały, a nie tylko samą liczbę arów podaną w akcie. Jeżeli różnica wychodzi dopiero po zakupie, problem może dotyczyć także rozliczeń ze sprzedającym; osobno omawiamy mniejszą powierzchnię działki niż wskazana w akcie notarialnym.

Z drugiej strony starosta ani geodeta nie mogą dowolnie przesunąć granicy tylko dlatego, że nowy pomiar daje inny wynik. Trzeba sprawdzić, czy geodeta oparł się na właściwych dokumentach: operatach przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, dawnych mapach, dokumentacji rozgraniczeniowej, podziałowej, wznowieniu znaków granicznych, decyzjach administracyjnych albo orzeczeniach sądowych.

Osobny problem powstaje wtedy, gdy ewidencja nie odpowiada faktycznemu stanowi użytkowania gruntu. W takiej sytuacji trzeba odróżnić błąd w rejestrze od rzeczywistego sporu o własność lub przebieg granicy.

Jak ustala się przebieg granic działek w ewidencji?

Aktualne rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków wskazuje kolejność źródeł, z których korzysta się przy wykazywaniu przebiegu granic działek ewidencyjnych. W pierwszej kolejności powinny być analizowane materiały geodezyjne przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, sporządzone między innymi dla rozgraniczenia, scalenia, podziału nieruchomości, postępowania sądowego lub administracyjnego, wznowienia znaków granicznych, wyznaczenia punktów granicznych albo ustalenia przebiegu granic.

Jeżeli takich materiałów brakuje albo nie pozwalają odtworzyć granic z wymaganą dokładnością, dane o położeniu granic pozyskuje się w wyniku pomiarów geodezyjnych poprzedzonych ustaleniem przebiegu granic. Właściciele i inne uprawnione podmioty powinni być zawiadomieni o czynnościach ustalenia przebiegu granic. Zawiadomienie doręcza się co do zasady nie później niż 7 dni przed wyznaczonym terminem.

Geodeta uprawniony ustala przebieg granicy na podstawie zgodnych wskazań zainteresowanych podmiotów, jeżeli te wskazania nie są sprzeczne z dostępnymi dokumentami. Gdy zgodnego oświadczenia nie ma, bierze się pod uwagę ostatni spokojny stan posiadania, o ile nie jest sprzeczny z dokumentami określającymi stan prawny. Jeżeli i tego nie da się ustalić, geodeta bada znaki i ślady graniczne oraz analizuje wszystkie dostępne dokumenty i oświadczenia.

Właśnie dlatego nie warto podpisywać protokołu ustalenia granic, jeżeli nie zgadzacie się z przebiegiem linii pokazanej przez geodetę. W protokole należy żądać wpisania zastrzeżeń, wskazać dokumenty, mapy i znaki terenowe, na które się powołujecie, oraz zachować kopię albo co najmniej dane sprawy. Jeżeli wcześniej została podpisana zgoda na granice, trzeba szybko ocenić, czy i w jakim trybie można podważać jej skutki.

Co zrobić, gdy nie zgadzacie się z nową powierzchnią działki?

Najpierw trzeba ustalić, na jakim etapie jest modernizacja. Inaczej działa się przed wyłożeniem projektu operatu, inaczej w trakcie wyłożenia, a inaczej po ogłoszeniu, że dane objęte modernizacją stały się danymi ewidencji gruntów i budynków.

1. Zażądajcie wglądu do dokumentacji. Warto wystąpić do starostwa o informację, z jakich materiałów korzystał wykonawca prac geodezyjnych, jakie dokumenty przyjęto do zasobu i czy sporządzono protokół ustalenia przebiegu granic.
2. Porównajcie dokumenty. Należy zestawić księgę wieczystą, akt notarialny, wcześniejsze wypisy i wyrysy, stare mapy, dokumenty podziałowe, dokumentację rozgraniczeniową, decyzje administracyjne i faktyczne położenie ogrodzeń, miedz, rowów lub znaków granicznych.
3. Zgłoście uwagi do projektu operatu. Jeżeli projekt operatu jest wyłożony, uwagi trzeba złożyć w czasie wyłożenia. Wyłożenie trwa 15 dni roboczych i obejmuje dostęp w starostwie oraz udostępnienie za pomocą środków komunikacji elektronicznej.
4. Po ogłoszeniu operatu złóżcie zarzuty. Po upływie etapu rozpatrywania uwag dane stają się danymi ewidencji, a informacja o tym jest ogłaszana w dzienniku urzędowym województwa i w BIP starostwa. Od ogłoszenia w dzienniku urzędowym jest 30 dni na zgłoszenie zarzutów.
5. Jeżeli zapadnie decyzja odmowna, rozważcie odwołanie. O uwzględnieniu lub odrzuceniu zarzutów starosta rozstrzyga decyzją administracyjną. Od decyzji przysługuje odwołanie w terminie 14 dni od doręczenia decyzji, za pośrednictwem starosty.

Uwagi do projektu operatu a zarzuty do operatu

Prawo geodezyjne i kartograficzne rozróżnia dwa podstawowe środki działania w modernizacji EGiB. Pierwszy to uwagi do danych ujawnionych w projekcie operatu opisowo-kartograficznego. Uwagi składa się w okresie wyłożenia projektu. Upoważniony pracownik starostwa, przy udziale przedstawiciela wykonawcy prac geodezyjnych, rozstrzyga o przyjęciu albo odrzuceniu uwag w terminie 15 dni roboczych od upływu terminu wyłożenia.

Drugi środek to zarzuty do danych ujawnionych już w operacie opisowo-kartograficznym. Każdy, czyjego interesu prawnego dotyczą te dane, może zgłosić zarzuty w terminie 30 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa informacji, że dane objęte modernizacją stały się danymi ewidencji. O zarzutach starosta rozstrzyga decyzją.

Jeżeli zarzuty zostaną zgłoszone po terminie, nie przepadają całkowicie, ale są traktowane jak wnioski o zmianę danych objętych ewidencją gruntów i budynków. To mniej korzystne, bo nie korzystacie już z trybu przewidzianego specjalnie dla modernizacji i musicie wykazać podstawę zmiany danych w zwykłej procedurze aktualizacyjnej.

Odmowa podpisania protokołu - czy to wystarczy?

Odmowa podpisania protokołu nie blokuje automatycznie modernizacji. Geodeta powinien odnotować odmowę albo brak zgody w dokumentacji. To ważny sygnał, ale nie zastępuje pisemnych uwag do projektu operatu ani zarzutów po ogłoszeniu operatu. Innymi słowy: brak podpisu pomaga wykazać, że nie było zgody na przebieg granic, ale sam w sobie zwykle nie załatwia sprawy.

W zastrzeżeniach warto wskazać konkretnie, co jest błędne: przesunięcie granicy, powierzchnia działki, nieuwzględnienie rowu lub ogrodzenia, pominięcie dawnych dokumentów, brak zawiadomienia, brak analizy materiałów z zasobu, błędne przypisanie fragmentu gruntu gminie albo sąsiadowi. Ogólne stwierdzenie, że "nie zgadzamy się z pomiarem", może okazać się niewystarczające.

Czy gmina może zaproponować wykup spornego fragmentu?

Propozycję gminy, aby właściciel odkupił część gruntu, trzeba traktować ostrożnie. Jeżeli sporny fragment według dokumentów prawnych i geodezyjnych należy do właściciela działki, sama zmiana mapy ewidencyjnej nie powoduje, że grunt stał się własnością gminy. Przed jakąkolwiek rozmową o sprzedaży należy zażądać wskazania podstawy prawnej własności gminy, numeru księgi wieczystej, decyzji, mapy i operatu, na których gmina opiera swoje stanowisko.

Podpisanie umowy kupna spornego fragmentu może w praktyce osłabić późniejsze twierdzenie, że od początku był to Wasz grunt. Nie oznacza to, że wykup nigdy nie ma sensu, ale powinien być rozważany dopiero po analizie dokumentów i ustaleniu, czy problem jest błędem ewidencji, sporem granicznym, czy rzeczywistą niezgodnością stanu prawnego z posiadaniem.

Dane widoczne w geoportal mogą pomóc wykryć rozbieżność, ale same w sobie nie są wystarczającą podstawą do przesądzania własności. Liczy się przede wszystkim dokumentacja z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego oraz dokumenty określające stan prawny nieruchomości.

Odwołanie i skarga do sądu administracyjnego

Jeżeli starosta wyda decyzję odrzucającą zarzuty, można wnieść odwołanie do organu wyższego stopnia. W sprawach geodezyjnych organem wyższego stopnia wobec starosty jest co do zasady wojewódzki inspektor nadzoru geodezyjnego i kartograficznego, działający w imieniu wojewody. Odwołanie wnosi się za pośrednictwem starosty w terminie 14 dni od doręczenia decyzji.

Po wyczerpaniu administracyjnego toku instancji możliwa jest skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Termin wynosi zasadniczo 30 dni od doręczenia ostatecznego rozstrzygnięcia. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał zaskarżone rozstrzygnięcie. WSA bada legalność działania organów: czy prawidłowo zastosowały przepisy, zebrały materiał dowodowy, wyjaśniły sprawę i uzasadniły decyzję.

Trzeba pamiętać, że sąd administracyjny nie zastępuje sądu cywilnego w rozstrzyganiu, komu przysługuje własność spornego pasa gruntu. Jeżeli istotą problemu jest realny konflikt o przebieg granicy, a nie tylko wadliwy wpis w EGiB, właściwym kierunkiem może być rozgraniczenie nieruchomości. Gdy sąsiad nie uznaje, gdzie przebiega granica, sprawa może wymagać postępowania rozgraniczeniowego i ewentualnie rozpoznania przez sąd powszechny.

Jak przygotować pismo do starostwa?

W piśmie nie wystarczy napisać, że pomiar jest błędny. Trzeba wskazać, jakich danych dotyczy zastrzeżenie, jakie dokumenty przeczą nowemu przebiegowi granicy albo nowej powierzchni i czego żądacie. Pismo powinno zawierać:

• oznaczenie właściciela lub współwłaściciela i adres do doręczeń,
• numer działki, obręb ewidencyjny, jednostkę ewidencyjną i numer księgi wieczystej,
• wskazanie, czy składacie uwagi do projektu operatu, zarzuty do operatu, czy wniosek o zmianę danych ewidencyjnych,
• dokładny opis błędu: zmniejszenie powierzchni, przesunięcie granicy, błędne przypisanie gruntu gminie lub sąsiadowi,
• wnioski dowodowe: analiza konkretnych map, aktów notarialnych, wyrysów, decyzji, dawnych operatów, znaków granicznych, zdjęć lub oświadczeń świadków,
• żądanie udostępnienia albo wskazania dokumentacji, na której oparto zmianę, jeżeli organ wcześniej jej nie wyjaśnił.

W sprawie opisanej w pytaniu należałoby szczególnie podnieść, że właścicielki nie podpisały protokołu, nie uzyskały wyjaśnienia podstaw pomiaru, a według wcześniejszych dokumentów powierzchnie działek były zgodne z aktami notarialnymi. Trzeba także wyjaśnić, na jakiej podstawie fragment gruntu został przypisany działce gminnej i czy istnieje dokument prawny uzasadniający takie przesunięcie.

FAQ

Czy modernizacja ewidencji może zmniejszyć powierzchnię działki?

Może zmienić dane ewidencyjne dotyczące powierzchni, jeżeli z dokumentów lub pomiarów wynika inna geometria działki. Nie oznacza to jednak automatycznego odebrania własności. Trzeba sprawdzić podstawę zmiany i w odpowiednim terminie zgłosić uwagi albo zarzuty.

Czy odmowa podpisania protokołu wystarczy, żeby zatrzymać zmianę?

Nie. Odmowa podpisu powinna być odnotowana i ma znaczenie dowodowe, ale nie zastępuje pisemnych uwag do projektu operatu ani zarzutów do operatu. Właściciel powinien działać także w trybie art. 24a Prawa geodezyjnego i kartograficznego.

Ile czasu jest na zgłoszenie uwag i zarzutów?

Uwagi do projektu operatu zgłasza się w okresie wyłożenia projektu, które trwa 15 dni roboczych. Zarzuty do danych ujawnionych w operacie można zgłaszać w terminie 30 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa informacji, że dane objęte modernizacją stały się danymi EGiB.

Czy powierzchnia w księdze wieczystej jest rozstrzygająca?

Jest ważnym dowodem i punktem odniesienia, ale nie zawsze rozstrzyga sprawę. Dane oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są powiązane z ewidencją gruntów. Przy sporze trzeba badać dokumenty geodezyjne, decyzje, mapy, znaki graniczne i stan prawny nieruchomości.

Czy starosta może rozstrzygnąć spór o własność gruntu?

Nie. Organ ewidencyjny aktualizuje dane EGiB, ale nie rozstrzyga sporu o własność. Jeżeli spór dotyczy tego, do kogo należy konkretny pas gruntu albo gdzie prawnie przebiega granica, może być potrzebne rozgraniczenie albo postępowanie przed sądem powszechnym.

Co zrobić, jeżeli termin 30 dni na zarzuty już minął?

Zarzuty złożone po terminie traktuje się jak wniosek o zmianę danych objętych ewidencją gruntów i budynków. Nadal można próbować wykazać błąd, ale postępowanie będzie prowadzone w zwykłym trybie aktualizacji, a nie w korzystniejszym trybie zarzutów do operatu modernizacyjnego.

Czy dane z portalu mapowego wystarczą jako dowód?

Nie powinny być jedynym dowodem. Zrzuty ekranu z portalu mapowego mogą pomóc pokazać rozbieżność, ale decydujące znaczenie mają dokumenty z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, wypisy, wyrysy, operaty, decyzje i orzeczenia.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najważniejsze jest szybkie ustalenie etapu modernizacji oraz podstawy, na której geodeta zmienił przebieg granic i powierzchnię działek. Jeżeli projekt operatu jest jeszcze wyłożony, należy złożyć uwagi. Jeżeli operat został już ogłoszony, trzeba pilnować 30-dniowego terminu na zarzuty. W piśmie trzeba wskazać konkretne dokumenty i konkretne błędy, a nie ograniczać się do ogólnego sprzeciwu.

Nie warto przyjmować propozycji wykupu fragmentu gruntu od gminy, dopóki nie zostanie wyjaśnione, czy gmina rzeczywiście ma tytuł prawny do tego terenu. Sama modernizacja EGiB nie przenosi własności. Jeżeli organ nie wyjaśni podstaw zmiany albo odrzuci zarzuty bez rzetelnej analizy materiału dowodowego, w grę wchodzi odwołanie, a następnie skarga do sądu administracyjnego. Jeżeli natomiast spór dotyczy samego przebiegu granicy, trzeba rozważyć rozgraniczenie nieruchomości.

Źródła

1. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, w szczególności art. 20, art. 22, art. 24a i art. 43 - tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1151 z późn. zm.
2. Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, w szczególności § 29-33 - tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 219, z uwzględnieniem późniejszej nowelizacji Dz.U. 2024 poz. 1954
3. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, w szczególności art. 129 - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
4. Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, w szczególności art. 53 - Dz.U. 2002 nr 153 poz. 1270
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 listopada 1996 r., II SA 1824/95 - co do techniczno-deklaratoryjnego charakteru ewidencji gruntów.