Zakup nieruchomości na firmę od osoby prywatnej a zwolnienie z VAT
Na bazie przedstawionych informacji nie da się określić, czy dostawa lokalu będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zasadą jest, że zwalnia się od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług (u.VAT), dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Pamiętać trzeba, że według ustawodawcy, na gruncie podatku od towarów i usług, poprzez pojęcie terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przypadku gruntów już zabudowanych sytuacja jest inna, bowiem dostawa budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli powoduje, że z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu – innymi słowy grunt dzieli stawkę lub zwolnienie, jakie ciąży na lokalu, który Państwo nabywają. Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 u.VAT ustawodawca zwalnia dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.VAT – zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej [tj. art. 43 ust. 1 pkt 10], pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Powyższe zgodne jest z Dyrektywą VAT bowiem zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. j Dyrektywy VAT państwa członkowskie zwalniają od opodatkowania transakcje dostawy budynków lub ich części oraz związanego z nimi gruntu, inne niż dostawy, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a), tj. inne niż dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem. Na mocy art. 12 ust. 2 Dyrektywy VAT państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa powyżej oraz mogą zastosować kryteria inne niż kryterium pierwszego zasiedlenia, takie jak okres upływający między datą ukończenia budynku a datą pierwszej dostawy lub też okres upływający między datą pierwszego zasiedlenia a datą następnej dostawy, pod warunkiem że okresy te nie przekraczają, odpowiednio, pięciu i dwóch lat.
Dodatkowo sprawę komplikuje fakt, że ww. normy nie mają zastosowania, jeśli sprzedawcy nie można przypisać wykonywania działalności gospodarczej, wtedy bowiem dostawa nie podlega w ogóle opodatkowaniu, gdyż dostawca nie jest podatnikiem, nawet jeśli sam nabył nieruchomość z VAT. Wtedy nie wystawia faktury VAT.
Nawet jeśli dostawca jest podatnikiem, a dostawa korzysta ze zwolnienia od VAT, to nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 u.VAT, jednak na żądanie nabywcy towaru musi taką fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną, o której mowa powyżej, wystawić. W przypadku sprzedaży opodatkowanej faktura jest obligatoryjna.
Niezależnie jednak od powyższego i ewentualnego braku faktury akt notarialny dokumentuje nabycie i jest wystarczająca podstawą, w pewnym uproszczeniu, legitymizującą wprowadzenie środka trwałego i gdy spełnione są warunki z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (np. zdatność do użytku) rozpoczęcie amortyzacji.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Przykłady
Pan Andrzej prowadzi działalność gospodarczą jako informatyk i kupił na firmę lokal użytkowy od małżeństwa. Chociaż mąż ze sprzedającego małżeństwa był czynnym podatnikiem VAT, działka nigdy nie była wykorzystywana w jego działalności, ani nie była ujęta w ewidencji środków trwałych. Sprzedaż została więc udokumentowana aktem notarialnym, bez faktury VAT, a Andrzej bez przeszkód rozpoczął amortyzację budynku, bo akt notarialny wystarczył do wprowadzenia lokalu do ewidencji firmy.
Pani Marta, prowadząca salon kosmetyczny, zainteresowała się nieruchomością sprzedawaną przez osobę fizyczną – rolnika, który kilka lat wcześniej kupił grunt od dewelopera z VAT, ale sam go nie zabudował ani nie wynajmował. Przy transakcji nie wystawiono faktury VAT, bo sprzedający nie działał jako podatnik. Mimo to, Marta mogła wprowadzić budynek do środków trwałych i rozpocząć amortyzację, ponieważ kluczowe było spełnienie warunków z ustawy o PIT, a nie fakt wystawienia faktury.
Tomasz kupił na firmę biuro od znajomego przedsiębiorcy, który co prawda prowadził działalność i był VAT-owcem, ale lokal nigdy nie został ujęty jako środek trwały, nie był wynajmowany i nie przynosił dochodów. Sprzedający uznał, że przysługuje mu zwolnienie z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, więc akt notarialny zawierał stosowne oświadczenia, ale nie było faktury VAT. Tomasz, po konsultacji z księgową, bez przeszkód amortyzował lokal.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości na firmę od osoby prywatnej wiąże się z wieloma niuansami podatkowymi, szczególnie w zakresie podatku VAT. Kluczowe znaczenie ma status sprzedającego – czy działa on jako podatnik VAT oraz czy nieruchomość była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej. Brak takich powiązań może skutkować brakiem obowiązku wystawienia faktury VAT i zastosowaniem aktu notarialnego jako wystarczającej podstawy do ujęcia środka trwałego w firmie kupującego. W praktyce, nawet gdy sprzedający nabył nieruchomość z VAT, sprzedaż może korzystać ze zwolnienia, a kupujący – jeśli spełni warunki ustawy o PIT – może rozpocząć amortyzację. Każdą sytuację należy jednak analizować indywidualnie, mając na uwadze zarówno przepisy krajowe, jak i ich interpretacje.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pewności co do skutków prawnych zakupu nieruchomości lub interpretacji przepisów podatkowych? Skorzystaj z naszych porad prawnych online. Bez wychodzenia z domu otrzymasz rzetelną i indywidualną opinię prawną przygotowaną przez doświadczonych prawników. Gwarantujemy szybki kontakt, jasne wyjaśnienia oraz pomoc dostosowaną do Twojej sytuacji. Zadaj pytanie online i uzyskaj profesjonalne wsparcie tam, gdzie prawo spotyka się z praktyką.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
Wynajem prywatnego mieszkania firmie
