Zakup nieruchomości na firmę od osoby prywatnej a VAT

Zakup nieruchomości od osoby prywatnej a VAT – od czego zacząć?

W opisanej sytuacji kupujący chce nabyć na potrzeby jednoosobowej działalności gospodarczej nieruchomość należącą do małżonków. Jeden z małżonków prowadzi firmę i jest podatnikiem VAT, ale nieruchomość nie była wprowadzona do działalności, nie była wynajmowana i nie przynosiła przychodów. W takim stanie faktycznym nie można automatycznie przyjąć ani opodatkowania VAT, ani zwolnienia z VAT. Najpierw trzeba ustalić status sprzedającego w odniesieniu do tej konkretnej sprzedaży.

Podatnikiem VAT jest podmiot wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. W obrocie nieruchomościami oznacza to, że znaczenie mają nie tylko formalny wpis w CEIDG czy rejestracja do VAT, ale przede wszystkim sposób wykorzystywania i przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Jeżeli właściciel jedynie zbywa składnik majątku prywatnego, bez aktywności typowej dla handlowca lub dewelopera, sprzedaż co do zasady pozostaje poza VAT.

Inaczej będzie, gdy z okoliczności wynika, że sprzedający działa jak podatnik VAT, na przykład wykorzystywał nieruchomość w działalności, wynajmował ją, ujmował w ewidencji firmy, odliczał VAT od nakładów, dokonał profesjonalnego podziału, uzbrojenia, działań marketingowych albo innych czynności wykraczających poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Kiedy sprzedaż przez osobę prywatną nie podlega VAT?

Jeżeli nieruchomość była majątkiem prywatnym małżonków, nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu i sprzedający nie podejmowali działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, sprzedaż może w ogóle nie podlegać VAT. Wtedy nie mówimy o zwolnieniu z VAT, lecz o czynności pozostającej poza zakresem VAT.

W takim przypadku sprzedający nie wystawia faktury VAT. Nie ma też potrzeby wystawiania rachunku jako dokumentu zastępującego fakturę. Sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego i to akt notarialny dokumentuje nabycie prawa własności przez kupującego.

Dla kupującego oznacza to, że nie ma podatku naliczonego VAT do odliczenia. Cena z aktu notarialnego oraz koszty związane z nabyciem, które zgodnie z przepisami o podatku dochodowym zwiększają wartość początkową środka trwałego, są natomiast podstawą do rozliczeń w PIT. Trzeba również uwzględnić podatek od czynności cywilnoprawnych, jeżeli jest należny; przy sprzedaży nieruchomości pobiera go zwykle notariusz.

Kiedy sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana albo zwolniona z VAT?

Jeżeli sprzedający działa jako podatnik VAT w odniesieniu do tej transakcji, trzeba przeanalizować rodzaj nieruchomości. Przy gruncie niezabudowanym ważne jest, czy jest to teren budowlany. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług zwolniona z VAT jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Teren budowlany to grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a przy braku planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy.

Jeżeli nieruchomość jest zabudowana, zastosowanie mogą mieć zwolnienia dotyczące dostawy budynków, budowli albo ich części. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolniona jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy dostawa następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynęły mniej niż 2 lata.

Aktualna definicja pierwszego zasiedlenia jest szersza niż dawniej. Obejmuje oddanie budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu nabywcy albo użytkownikowi, ale także rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne po wybudowaniu albo po ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jeżeli zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 nie ma zastosowania, trzeba jeszcze zbadać art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Przepis ten może zwolnić dostawę budynku, budowli lub ich części, jeżeli sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu albo wytworzeniu obiektu oraz nie ponosił on nakładów na ulepszenie z prawem do odliczenia VAT w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem co do zasady nie wyodrębnia się wartości gruntu z podstawy opodatkowania. W praktyce grunt dzieli sposób opodatkowania budynku albo budowli, co wynika z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Faktura VAT, akt notarialny czy rachunek?

Przy sprzedaży nieruchomości akt notarialny jest zawsze konieczny do przeniesienia własności. To nie faktura przenosi własność nieruchomości, lecz umowa zawarta w formie aktu notarialnego. Faktura ma znaczenie podatkowe i księgowe, ale nie zastępuje aktu notarialnego.

Jeżeli sprzedaż jest opodatkowana VAT i nabywcą jest przedsiębiorca, sprzedający będący podatnikiem VAT powinien wystawić fakturę. Jeżeli sprzedaż korzysta ze zwolnienia z VAT, sprzedający co do zasady nie musi wystawiać faktury z własnej inicjatywy, ale powinien ją wystawić na żądanie nabywcy, jeżeli żądanie zostanie zgłoszone w terminie przewidzianym w art. 106b ustawy o VAT, czyli zasadniczo w ciągu 3 miesięcy od końca miesiąca, w którym dokonano dostawy lub otrzymano całość albo część zapłaty.

Jeżeli natomiast sprzedający nie działa jako podatnik VAT, nie wystawia faktury VAT, także faktury ze stawką zwolnioną. W takiej sytuacji podstawowym dokumentem dla kupującego pozostaje akt notarialny, a ewentualne rozliczenia podatkowe po stronie kupującego opierają się na tym akcie oraz innych dowodach poniesionych kosztów.

Czy można zrezygnować ze zwolnienia z VAT?

W części transakcji dotyczących budynków, budowli albo ich części strony mogą zrezygnować ze zwolnienia z VAT i wybrać opodatkowanie. Dotyczy to przede wszystkim zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Warunkiem jest m.in. to, aby sprzedający i kupujący byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożyli zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania – przed dostawą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego albo bezpośrednio w akcie notarialnym.

Takie rozwiązanie bywa korzystne, gdy kupujący będzie wykorzystywał nieruchomość do czynności opodatkowanych i chce odliczyć VAT, a jednocześnie strony chcą uniknąć PCC. Nie jest to jednak automatycznie korzystne w każdej sprawie, bo trzeba sprawdzić prawo do odliczenia, przeznaczenie nieruchomości, ewentualną korektę VAT po stronie sprzedającego i wpływ ceny brutto na finansowanie transakcji.

Amortyzacja budynku po zakupie nieruchomości na firmę

Brak faktury VAT nie przekreśla możliwości ujęcia nieruchomości w ewidencji środków trwałych. Jeżeli kupujący prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, akt notarialny może być podstawą ustalenia nabycia i wartości początkowej środka trwałego. Do wartości początkowej zalicza się cenę nabycia oraz koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, na przykład taksę notarialną, opłaty sądowe, PCC, prowizje czy koszty wyceny, jeżeli spełniają ustawowe warunki.

Amortyzacji podlegają co do zasady kompletne i zdatne do użytku budynki, lokale lub budowle stanowiące własność albo współwłasność podatnika, wykorzystywane w działalności gospodarczej albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub podobnej umowy, jeżeli przewidywany okres używania jest dłuższy niż rok.

Trzeba jednak pamiętać o dwóch ważnych ograniczeniach. Po pierwsze, grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów nie podlegają amortyzacji. Po drugie, od 2023 r. w PIT nie amortyzuje się budynków mieszkalnych, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Jeżeli więc kupowany obiekt ma charakter mieszkalny, możliwość amortyzacji jest zasadniczo wyłączona, nawet gdy nieruchomość ma służyć działalności.

Jeżeli przedmiotem zakupu jest lokal użytkowy albo budynek niemieszkalny, amortyzacja jest możliwa po spełnieniu warunków z ustawy o PIT. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się zasadniczo od miesiąca następującego po miesiącu wprowadzenia środka trwałego do ewidencji.

VAT, PCC i odliczenie podatku przez kupującego

Dla kupującego najważniejsze jest rozróżnienie trzech sytuacji. Jeżeli transakcja jest poza VAT, nie ma faktury VAT i nie ma podatku naliczonego do odliczenia. Jeżeli transakcja jest zwolniona z VAT, faktura może zostać wystawiona na żądanie, ale nadal nie ma podatku naliczonego do odliczenia. Jeżeli transakcja jest opodatkowana VAT, kupujący może rozważyć odliczenie VAT, o ile nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym i nie występują ograniczenia w prawie do odliczenia.

W praktyce trzeba też pamiętać o PCC. Sprzedaż nieruchomości opodatkowana VAT zasadniczo nie podlega PCC. Natomiast przy sprzedaży niepodlegającej VAT albo zwolnionej z VAT PCC może być należny według stawki 2% od wartości rynkowej. W transakcjach nieruchomościowych obowiązek poboru PCC ciąży zazwyczaj na notariuszu jako płatniku.

Co sprawdzić przed podpisaniem aktu?

Przed zakupem nieruchomości na firmę warto sprawdzić co najmniej: księgę wieczystą, tytuł własności sprzedających, status nieruchomości w majątku małżeńskim, przeznaczenie gruntu w planie miejscowym albo decyzji WZ, historię wykorzystywania nieruchomości, ewentualny najem, ewidencję środków trwałych sprzedającego, nakłady na ulepszenie i prawo do odliczenia VAT.

W samym akcie notarialnym warto zadbać o precyzyjne oświadczenia stron dotyczące VAT i PCC. Przy transakcjach zwolnionych albo opodatkowanych VAT notariusz zwykle wymaga jasnego wskazania podstawy prawnej. Jeżeli strony chcą zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować sprzedaż VAT, oświadczenie musi spełniać warunki z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

FAQ

Czy osoba prywatna sprzedająca nieruchomość zawsze wystawia fakturę VAT?

Nie. Jeżeli sprzedający nie działa jako podatnik VAT przy tej transakcji, nie wystawia faktury VAT. Sprzedaż nieruchomości dokumentuje akt notarialny.

Czy fakt, że sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT, automatycznie oznacza VAT przy sprzedaży?

Nie. Trzeba ocenić, czy sprzedający działa jako podatnik VAT w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Samo prowadzenie działalności w innym zakresie nie przesądza o opodatkowaniu prywatnej sprzedaży nieruchomości.

Czy akt notarialny wystarczy do amortyzacji budynku?

Tak, akt notarialny może być podstawą ustalenia nabycia i wartości początkowej środka trwałego. Amortyzacja zależy jednak od rodzaju nieruchomości i spełnienia warunków z ustawy o PIT. Nie amortyzuje się gruntów ani co do zasady lokali i budynków mieszkalnych.

Czy przy sprzedaży zwolnionej z VAT można żądać faktury?

Tak. Jeżeli sprzedający jest podatnikiem VAT, a sprzedaż jest zwolniona, nabywca może zażądać faktury dokumentującej sprzedaż zwolnioną. Żądanie trzeba zgłosić w ustawowym terminie, zasadniczo do 3 miesięcy od końca miesiąca dokonania dostawy lub otrzymania zapłaty.

Czy przy zakupie nieruchomości od osoby prywatnej trzeba zapłacić PCC?

Często tak. Jeżeli transakcja nie jest opodatkowana VAT, PCC przy sprzedaży nieruchomości zwykle wynosi 2% i jest pobierany przez notariusza. Przy sprzedaży opodatkowanej VAT PCC zasadniczo nie występuje.

Czy kupujący może odliczyć VAT od zakupu nieruchomości?

Tylko wtedy, gdy transakcja jest opodatkowana VAT, podatek został prawidłowo wykazany na fakturze, a nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym kupującego. Przy sprzedaży zwolnionej z VAT albo poza VAT nie ma podatku naliczonego do odliczenia.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości na firmę od osoby prywatnej wymaga rozdzielenia kilku kwestii: statusu sprzedającego w VAT, rodzaju nieruchomości, ewentualnego zwolnienia, dokumentowania transakcji, PCC oraz zasad amortyzacji. Jeżeli małżonkowie sprzedają majątek prywatny, a nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności, sprzedaż może pozostawać poza VAT i wtedy nie wystawia się faktury VAT. Jeżeli jednak okoliczności wskazują na działalność gospodarczą sprzedającego, trzeba przeanalizować zwolnienia i możliwość opodatkowania VAT.

Dla kupującego najważniejsze jest to, że akt notarialny może dokumentować nabycie nieruchomości do firmy, ale nie każda nieruchomość podlega amortyzacji. Szczególnie ostrożnie trzeba podejść do lokali i budynków mieszkalnych, których amortyzacja w PIT jest obecnie zasadniczo wyłączona.

Źródła

1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535.

2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350.

3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959.

4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

5. Dyrektywa 2006/112/WE Rady w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – EUR-Lex.

6. Wyrok TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, Jarosław Słaby oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć – EUR-Lex.