Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż udziału w nieruchomości

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 25.03.2010

Wraz z siostrą jesteśmy współwłaścicielami działki, którą przepisał nam ojciec. Każde z nas otrzymało połowę ziemi, ale nie odbył się fizyczny podział terenu. Niedawno miało dojść do tego podziału, ale wtedy okazało się, że siostra sprzedała swój udział w nieruchomości swojemu mężowi. Czy prawnie jest możliwe, by współwłaściciel sprzedał swoją część nieruchomości bez porozumienia z drugim współwłaścicielem?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedaż udziału w nieruchomości

W jaki sposób należy przeprowadzić zniesienie współwłasności nieruchomości?

Ustne ustalenia odnośnie tego, które działki w wyniku ewentualnego zniesienia współwłasności przypadną Panu, a które siostrze, nie są prawnie wiążące.

 

Zniesienie współwłasności nieruchomości dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego.

 

Słowne ustalenia odnośnie ewentualnego sposobu zniesienia współwłasności nie wiążą ani Pana siostry, ani nabywcy udziału, jaki zbyła.

 

Również jeżeli Pan i siostra dokonaliście podziału nieruchomości do używania (łac. quoad usum), który polega na tym, iż współwłaściciele wydzielają części nieruchomości do wyłącznego używania, nie sprzeciwia się to możliwości zbycia przez Pana siostrę przysługującego jej udziału we współwłasności nieruchomości.

Czy współwłaściciel nieruchomości może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych właścicieli?

Stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”.

Rozporządzenie udziałem we współwłasności jest prawem zbywalnym, a jako takie nie może być wyłączone ani ograniczone.

 

Stosownie do art. 57 § 1 K.c. „nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne”.

 

Natomiast według art. 58 § 1 „czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy”.

Sprzedaż udziału w nieruchomości stanowi przeniesienie własności w części przysługującej współwłaścicielowi. Nabywca udziału w nieruchomości staje się jej współwłaścicielem.

 

Należy podkreślić, że współwłaściciel może rozporządzić swoim udziałem we współwłasności bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Czy współwłaściciel ma prawo pierwokupu w stosunku do przedmiotu współwłasności?

Współwłaściciel nie ma prawa pierwokupu w stosunku do przedmiotu współwłasności, chyba że przedmiotem współwłasności jest nieruchomość rolna.

 

W myśl art. 166 K.c. „w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy”.

 

Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 czerwca 1992 r., sygn. akt. III CZP 75/92, prowadzenie gospodarstwa rolnego na wspólnym gruncie to sytuacja, w której współwłaściciele prowadzą wspólne gospodarstwo na wspólnym gruncie, gospodarstwo jest prowadzone przez jednego ze współwłaścicieli ze zgodą pozostałych czy też na części wydzielonej w wyniku nieformalnego zniesienia współwłasności, działu spadku czy też podziału quoad usum (z łac. do używania).

Według art. 597 § 1 K.c. „rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona”.

 

Art. 598 § 1 wskazuje, iż „zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią”.

Prawo pierwokupu a sprzedaż rzeczy osobie trzeciej

Natomiast wedle art. 599 § 1 „jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę”.

Należy pamiętać, iż w ramach współwłasności ułamkowej występuje współwłasność spadkowa, która rządzi się nieco odmiennymi regułami. Te reguły będą miały zastosowanie, jeżeli Pan i siostra nabyliście swoje udziały we współwłasności w wyniku dziedziczenia po swoim ojcu.

Według art. 1035 K.c. „jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów” tytułu VIII, księgi czwartej Kodeksu cywilnego zatytułowanej „Wspólność majątku spadkowego i dział spadku”.

Rozporządzanie przez spadkobiercę udziałem w przedmiocie należącym do spadku

Według art. 1036 K.c. „spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku”.

 

Kodeks cywilny nie przewiduje sankcji nieważności w postaci nieważności rozporządzenia udziałem w przedmiocie należącym do spadku bez zgody współspadkobierców. Bezskuteczność rozporządzenia udziałem w przedmiocie spadkowym wystąpi jedynie wtedy, kiedy rozporządzenie to naruszałoby uprawnienia spadkobiercy przysługujące na podstawie przepisów o dziale spadku.

 

W przypadku spadku należy wspomnieć, że stosownie do art. 1051 K.c. „spadkobierca, który spadek przyjął, może spadek ten zbyć w całości lub w części. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego”.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 + 10 =

»Podobne materiały

Wspólny zakup domu przed ślubem

Razem z narzeczonym planujemy wspólny zakup domu od jego wujka jeszcze przed ślubem. Jak najkorzystniej nieruchomość przepisać, żeby była na nas wspólnie? Czytamy różne artykuły o wspólności ułamkowej, łącznej, darowiźnie, ale chcielibyśmy otrzymać konkretną odpowiedz. Jakie wiążą się z tym koszty?

 

Udział we współwłasności

Znalazłam ofertę sprzedaży mieszkania w formie udziału ze wskazaniem. Czy to udział we współwłasności? Co to dokładnie oznacza, czy warto kupić nieruchomość na tej zasadzie?

 

Zgoda współwłaścicieli na zamieszkanie

Ja, mój brat i ojczym jesteśmy współwłaścicielami mieszkania po zmarłej matce (każdy z nas ma 1/3 lokalu). Obecnie w mieszkaniu mieszka ojczym, na co ja i brat się zgadzamy. Ponieważ jednak ojczym ma problemy ze zdrowiem, chciałby, aby zamieszkał z nim jego dorosły wnuk, który miałby się nim opiekow

 

Umowa zawarta telefonicznie z portalem reklamowym – rezygnacja z usługi gdy strony są przedsiębiorcami

Prowadzę firmę. Zawarłem umowę o umieszczenie wizytówki na portalu reklamowym (nazwijmy go X), namówiony przez telemarketera. Następnego dnia dostałem e-mail, że moja wizytówka jest już na stronach portalu. Po pięciu dniach zrezygnowałem z tej usługi, o czym poinformowałem portal X drogą mailową. Od

 

Zachowek po babci po odrzuceniu spadku po ojcu

Mój ojciec rozwiódł się z moją mamą i ożenił się ponownie. Po jego śmierci odrzuciłem spadek po nim. W zeszłym roku zmarła matka ojca, czyli moja babcia. Czy należy mi się po babci zachowek? Dodam, iż jestem jedynym dzieckiem mojego ojca, żona ojca również zmarła. Babcia zostawiła testament, w który

 

Prowadzenie skutera w stanie po użyciu alkoholu

Zatrzymano mi prawo jazdy kat. A i B za jazdę po użyciu alkoholu. Pierwszy pomiar wykazał 0,22 promila w wydychanym powietrzu, drugi po 15 minutach wykazał tendencję spadkową, czyli 0,19 promila. Prowadziłem w tym czasie skuter o pojemności do 50 cm3. Czy jeżeli na taki skuter nie są potrzebne upraw

 

Rejestracja działalności w Czechach a ustanie obowiązku podatkowego w Polsce

Czy po zarejestrowaniu jednoosobowej działalności gospodarczej poza granicą Polski (Czechy) ustanie obowiązek podatkowy w Polsce? Czy warto przenosić swoją firmę do Czech i liczyć na mniejsze podatki? Jak się to ma do spędzania 183 dni w Polsce?

 

Renta rodzina z ZUS czy KRUS?

Zmarł mój mąż. 26 lat był płatnikiem KRUS, a od 7 lat był ubezpieczony w ZUS oraz miał dobrowolne ubezpieczenie chorobowe w ZUS z powodu prowadzonej działalności gospodarczej. Spełniam warunki uzyskania renty rodzinnej. Gdzie powinnam złożyć wniosek – ZUS odsyła mnie do KRUS, a KRUS do ZUS.

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »