Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela

Czy współwłaściciel może sprzedać udział bez zgody drugiego współwłaściciela?

Tak. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że współwłaściciel może swój udział sprzedać, darować, obciążyć hipoteką albo w inny sposób nim rozporządzić, o ile nie narusza przepisów szczególnych.

Sprzedaż udziału nie jest czynnością zwykłego zarządu ani czynnością przekraczającą zwykły zarząd dotyczącą całej rzeczy wspólnej. Jest to rozporządzenie własnym prawem udziałowym. Dlatego drugi współwłaściciel nie podpisuje aktu notarialnego tylko z tego powodu, że jest współwłaścicielem nieruchomości.

Trzeba jednak odróżnić sprzedaż udziału od sprzedaży całej nieruchomości. Do sprzedaży całej nieruchomości potrzebne jest działanie wszystkich współwłaścicieli albo odpowiednie rozstrzygnięcie sądu. Jeden współwłaściciel nie może sam sprzedać więcej niż własny udział.

Udział w nieruchomości a fizyczna część działki

Udział we współwłasności jest udziałem ułamkowym w całej rzeczy. Jeżeli dwie osoby mają po 1/2 udziału w działce, to każda z nich jest współwłaścicielem całej działki, a nie właścicielem konkretnej połowy gruntu. Dopiero formalny podział nieruchomości albo zniesienie współwłasności może doprowadzić do powstania odrębnych nieruchomości lub przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą drugiego.

Ustne ustalenia, że jedna osoba korzysta z lewej części działki, a druga z prawej, zwykle nie są wystarczające do zmiany stanu własności. Mogą mieć znaczenie praktyczne jako podział do korzystania, czyli tzw. podział quoad usum, ale nie zmieniają udziałów w księdze wieczystej i nie blokują sprzedaży udziału.

Jeżeli celem współwłaścicieli jest definitywne zakończenie wspólności, właściwą drogą jest umowne albo sądowe zniesienie współwłasności działki. Gdy wszyscy współwłaściciele są zgodni, zwykle robi się to u notariusza. Gdy zgody nie ma, pozostaje wniosek do sądu.

Forma sprzedaży udziału w nieruchomości

Umowa sprzedaży udziału w nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego; to samo dotyczy umowy przenoszącej własność.

Jeżeli strony spiszą zwykłą umowę sprzedaży udziału na kartce albo uzgodnią sprzedaż ustnie, nie dojdzie do skutecznego przeniesienia własności udziału. Taka sytuacja może rodzić roszczenia między stronami, ale nie zastąpi aktu notarialnego i wpisu w księdze wieczystej.

Po zawarciu umowy notarialnej nabywca udziału staje się współwłaścicielem nieruchomości. Może korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie dającym się pogodzić z korzystaniem przez innych współwłaścicieli, ma prawo współdecydować o czynnościach dotyczących nieruchomości i uczestniczy w ciężarach związanych z nieruchomością proporcjonalnie do udziału.

Czy można zakazać współwłaścicielowi sprzedaży udziału?

Co do zasady nie można skutecznie pozbawić współwłaściciela ustawowego prawa do rozporządzania jego udziałem, jeżeli udział jest prawem zbywalnym. Art. 57 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne.

W praktyce można natomiast zawierać określone umowy zobowiązujące, np. dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości, zasad rozliczeń albo prawa pierwokupu. Ich skuteczność zależy od treści umowy, formy, ujawnienia w księdze wieczystej oraz tego, czy nie są sprzeczne z ustawą. Jeżeli strony chcą zabezpieczyć przyszłe przeniesienie nieruchomości, warto od razu zadbać o prawidłową konstrukcję prawną, zwłaszcza przy czynnościach takich jak darowizna z zastrzeżeniem pierwokupu.

Prawo pierwokupu przy sprzedaży udziału

W zwykłej współwłasności nieruchomości przepisy nie przyznają automatycznie pozostałym współwłaścicielom prawa pierwokupu. Jeżeli więc przedmiotem jest lokal mieszkalny, działka budowlana albo nieruchomość rekreacyjna, drugi współwłaściciel najczęściej nie może żądać, aby sprzedający najpierw zaoferował udział jemu.

Wyjątek może dotyczyć nieruchomości rolnych. Art. 166 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności albo części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym.

Nie każda działka oznaczona jako rolna automatycznie daje drugiemu współwłaścicielowi skuteczne prawo pierwokupu. Trzeba ustalić m.in., czy jest to nieruchomość rolna w rozumieniu przepisów, czy uprawniony rzeczywiście prowadzi gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym, kto jest nabywcą oraz czy nie działa jeden z wyjątków ustawowych.

Art. 166 Kodeksu cywilnego przewiduje też ważne wyłączenia. Prawo pierwokupu współwłaścicieli nie działa m.in. wtedy, gdy współwłaściciel prowadzący gospodarstwo rolne sprzedaje udział wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy. W konkretnej sprawie sprzedaż udziału małżonkowi sprzedającego często będzie wymagała oceny właśnie przez pryzmat tego wyjątku.

Jeżeli nieruchomość rolna jest dzierżawiona, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy nie występuje pierwokup w umowie dzierżawy albo ustawowe prawo pierwokupu dzierżawcy wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jak wykonuje się prawo pierwokupu?

Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje, sprzedaż udziału osobie trzeciej powinna nastąpić warunkowo. Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży. Przy nieruchomościach uprawniony ma zasadniczo miesiąc na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, chyba że przepis szczególny przewiduje inną regulację.

Skutek wykonania prawa pierwokupu polega na tym, że między sprzedającym a uprawnionym dochodzi do umowy sprzedaży tej samej treści, jaką sprzedający uzgodnił z osobą trzecią. Uprawniony nie może więc dowolnie zmienić ceny ani warunków transakcji.

Jeżeli sprzedający pominie osobę uprawnioną do pierwokupu, skutki zależą od rodzaju prawa pierwokupu. W niektórych przypadkach może powstać odpowiedzialność odszkodowawcza, a przy ustawowym prawie pierwokupu określonych podmiotów sprzedaż dokonana bezwarunkowo może być nieważna. Dlatego przy działkach rolnych notariusz powinien dokładnie zbadać status nieruchomości, nabywcy i ewentualnych uprawnionych.

Nieruchomość rolna a KOWR

Przy obrocie nieruchomościami rolnymi trzeba uwzględniać nie tylko Kodeks cywilny, lecz także ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. W określonych sytuacjach Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa może przysługiwać prawo pierwokupu albo prawo nabycia nieruchomości rolnej.

Ustawa przewiduje liczne wyjątki, m.in. dotyczące nabywania przez osoby bliskie zbywcy, Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego albo nabywania za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR. Dlatego nie można automatycznie zakładać, że każda sprzedaż udziału w działce rolnej wymaga zgody KOWR albo że KOWR zawsze może wejść w miejsce kupującego.

W praktyce notariusz bada m.in. wypis z ewidencji gruntów, księgę wieczystą, położenie i przeznaczenie działki, osobę kupującego oraz relację między stronami. Jeżeli udział w działce rolnej kupuje małżonek sprzedającego, często znaczenie ma status osoby bliskiej oraz wyjątki od prawa pierwokupu.

Co, jeśli udział został sprzedany małżonkowi współwłaściciela?

Sprzedaż udziału małżonkowi współwłaściciela nie jest sama w sobie zakazana. Jeżeli doszło do aktu notarialnego, a nie działało skuteczne prawo pierwokupu albo inna przeszkoda ustawowa, nabywca staje się współwłaścicielem nieruchomości.

Drugi współwłaściciel może być zaskoczony taką transakcją, ale samo wcześniejsze ustne uzgodnienie rodzinne, że działka zostanie kiedyś fizycznie podzielona, nie odbiera współwłaścicielowi prawa do sprzedaży udziału. Inaczej byłoby dopiero wtedy, gdy istniałaby ważna umowa w odpowiedniej formie, skuteczne prawo pierwokupu albo sprzedaż naruszałaby szczególne przepisy, np. dotyczące nieruchomości rolnej albo majątku spadkowego.

Po takiej sprzedaży rozmowy o podziale należy prowadzić już z aktualnym współwłaścicielem. Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, można skierować do sądu wniosek o zniesienie współwłasności.

Sprzedaż udziału w rzeczy należącej do spadku

Jeżeli nieruchomość została nabyta przez współwłaścicieli w drodze darowizny albo innej umowy za życia poprzedniego właściciela, stosuje się ogólne przepisy o współwłasności. Inaczej może być, gdy nieruchomość wchodzi jeszcze do niepodzielonego spadku.

Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego do wspólności majątku spadkowego i działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, ale z zachowaniem przepisów szczególnych o wspólności majątku spadkowego i dziale spadku.

Art. 1036 Kodeksu cywilnego stanowi, że spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. Bez zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców takie rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.

Nie oznacza to automatycznej nieważności każdej sprzedaży. Ocenia się, czy konkretne rozporządzenie narusza prawa pozostałych spadkobierców przy dziale spadku. Jeżeli obawiasz się, że inny spadkobierca próbuje wyprowadzić składnik majątku spadkowego, pomocne może być szybkie rozważenie działań takich jak zabezpieczenie spadku przed sprzedażą.

Osobną instytucją jest zbycie spadku albo udziału spadkowego po przyjęciu spadku, o którym mówi art. 1051 Kodeksu cywilnego. To co innego niż sprzedaż udziału w pojedynczej rzeczy należącej do spadku.

Co może zrobić współwłaściciel po sprzedaży udziału?

Najpierw warto ustalić, co dokładnie zostało sprzedane. Pomocne są: odpis księgi wieczystej, akt notarialny, wypis z rejestru gruntów, informacja o charakterze nieruchomości i ewentualne umowy między współwłaścicielami. Dopiero wtedy można ocenić, czy doszło do skutecznej sprzedaży udziału, czy też istnieją podstawy do kwestionowania czynności.

Jeżeli sprzedaż była skuteczna, drugi współwłaściciel nie może po prostu unieważnić jej dlatego, że nie został zapytany o zgodę. Może natomiast:

• rozmawiać z nowym współwłaścicielem o umownym zniesieniu współwłasności,
• wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności,
• żądać rozliczenia nakładów, pożytków i ciężarów, jeżeli są ku temu podstawy,
• uregulować sposób korzystania z nieruchomości,
• sprawdzić, czy przy sprzedaży nie naruszono prawa pierwokupu lub przepisów o nieruchomościach rolnych.

Jeżeli ktoś planuje nabyć większość udziałów, powinien pamiętać, że zakup nawet bardzo dużego udziału nie daje automatycznie wyłącznej władzy nad całą nieruchomością. Praktyczne problemy dobrze pokazuje sytuacja taka jak kupno 4/5 udziałów w działce, gdy jeden mniejszościowy współwłaściciel nadal zachowuje swoje prawa.

Zniesienie współwłasności po sprzedaży udziału

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności, chyba że uprawnienie to zostało czasowo wyłączone w dopuszczalny prawem sposób. Zniesienie współwłasności może nastąpić przez fizyczny podział rzeczy, przyznanie rzeczy jednemu albo kilku współwłaścicielom ze spłatą pozostałych, albo przez sprzedaż rzeczy i podział ceny.

W przypadku działki podział fizyczny wymaga sprawdzenia przepisów geodezyjnych, planistycznych, rolnych i budowlanych. Sąd nie powinien dokonać podziału sprzecznego z ustawą, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo powodującego istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Przy nieruchomościach rolnych dodatkowo znaczenie mogą mieć zasady prawidłowej gospodarki rolnej oraz ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dlatego przed złożeniem wniosku warto przygotować realistyczny wariant podziału, mapę, propozycję spłat i dokumenty dotyczące przeznaczenia działki.

FAQ

Podsumowanie

Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli jest co do zasady dopuszczalna. Wynika to wprost z art. 198 Kodeksu cywilnego. Nabywca udziału staje się współwłaścicielem nieruchomości i wchodzi w miejsce osoby, która udział sprzedała.

Nie oznacza to jednak, że każda transakcja jest bezproblemowa. Przy nieruchomościach rolnych trzeba sprawdzić prawo pierwokupu i przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a przy majątku spadkowym – szczególne zasady rozporządzania udziałem w przedmiocie należącym do spadku. Jeżeli współwłaściciele nie chcą dalej pozostawać we współwłasności, właściwą drogą jest umowne albo sądowe zniesienie współwłasności.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 57, art. 158, art. 166, art. 198, art. 210–212, art. 597–599, art. 1035, art. 1036 i art. 1051 – ISAP.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – ELI/ISAP.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 1992 r., sygn. akt III CZP 75/92.