Wyposażenie mieszkania przy sprzedaży – podatki i protokół

Sprzedaż mieszkania z wyposażeniem – co jest nieruchomością, a co rzeczą ruchomą?

Przy sprzedaży lokalu trzeba rozdzielić dwie kategorie: nieruchomość oraz wyposażenie. Mieszkanie, udział w nieruchomości, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo użytkowania wieczystego są rozliczane według zasad właściwych dla nieruchomości i praw majątkowych. Natomiast wolnostojące meble, lodówka, pralka, kanapa, stół czy sprzęt RTV są co do zasady rzeczami ruchomymi.

Inaczej można ocenić elementy trwale związane z lokalem. Jeżeli danej rzeczy nie da się odłączyć bez uszkodzenia albo istotnej zmiany całości, może ona zostać potraktowana jako część składowa lokalu. W praktyce dotyczy to np. części zabudowy wykonanej na wymiar, stałych instalacji albo elementów wbudowanych. Nie każda zabudowa kuchenna automatycznie będzie jednak traktowana tak samo, dlatego znaczenie mają sposób montażu, możliwość demontażu i ustalenia stron.

Jeżeli strony uzgodniły, że kupujący przejmuje także wyposażenie mieszkania, najlepiej nie ukrywać tego faktu w dokumentach przekazania lokalu. Protokół zdawczo-odbiorczy może zawierać listę pozostawionych rzeczy, ich stan oraz informację, czy zostały objęte ceną transakcji, odrębną umową sprzedaży, czy są jedynie elementami trwale związanymi z lokalem.

Podatek dochodowy od sprzedaży wyposażenia mieszkania

Dla sprzedającego najważniejsza jest zasada z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odpłatne zbycie rzeczy ruchomych poza działalnością gospodarczą stanowi źródło przychodu tylko wtedy, gdy następuje przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie tych rzeczy.

W przypadku innych rzeczy termin wynosi pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Jeżeli więc sprzedawane lub pozostawiane wyposażenie jest stare i zostało kupione ponad 6 miesięcy temu, jego prywatna sprzedaż nie powinna powodować PIT u sprzedającego. Nie ma też wtedy obowiązku wykazywania takiej sprzedaży w zeznaniu rocznym jako odpłatnego zbycia rzeczy.

Jeżeli natomiast sprzedający kupił część wyposażenia niedawno, np. nową pralkę albo meble kilka miesięcy przed sprzedażą lokalu, a następnie odpłatnie przenosi je na kupującego, trzeba sprawdzić, czy nie powstaje dochód do opodatkowania. Dochodem jest różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztem nabycia. Gdy rzecz jest sprzedawana taniej niż została kupiona, zwykle nie powstaje dochód, ale warto zachować dowody zakupu i ustalenia z kupującym.

Inne zasady mogą dotyczyć sytuacji, w której sprzedaż lokalu i wyposażenia jest elementem działalności gospodarczej, np. regularnego kupowania, remontowania i dalszej odsprzedaży mieszkań. Wtedy przychód, koszty i ewentualny VAT ocenia się według zasad właściwych dla działalności, a nie jak zwykłą prywatną sprzedaż rzeczy używanych.

PCC od sprzedaży rzeczy ruchomych w mieszkaniu

Sprzedaż rzeczy ruchomych może podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, a podstawą opodatkowania jest co do zasady wartość rynkowa rzeczy. Stawka PCC przy sprzedaży rzeczy ruchomych wynosi 2%.

W praktyce bardzo ważne jest jednak zwolnienie z art. 9 pkt 6 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Sprzedaż rzeczy ruchomych jest zwolniona z PCC, jeżeli podstawa opodatkowania nie przekracza 1000 zł. Jeżeli więc wyposażenie ma realnie niewielką wartość rynkową, często nie powstanie obowiązek zapłaty PCC.

Jeżeli wartość rynkowa rzeczy ruchomych przekracza 1000 zł i strony zawierają odrębną umowę sprzedaży wyposażenia, kupujący powinien co do zasady złożyć deklarację PCC-3 i zapłacić podatek w terminie 14 dni od zawarcia umowy. Jeżeli natomiast przeniesienie rzeczy zostało ujęte w akcie notarialnym, trzeba sprawdzić, jak notariusz potraktował całą transakcję i czy pobrał należny podatek jako płatnik.

Nie należy zakładać, że wpisanie ceny 1 zł zawsze rozwiązuje sprawę. Przy PCC istotna jest wartość rynkowa rzeczy, a nie wyłącznie cena wpisana przez strony. Jeżeli wyposażenie jest rzeczywiście stare, zużyte i ma niską wartość, można to opisać w dokumentach. Jeżeli jednak rzeczy mają wyraźną wartość rynkową, sztuczne zaniżanie ceny może być zakwestionowane.

Czy warto wpisywać darowiznę wyposażenia?

Darowizna wyposażenia na rzecz kupującego zwykle nie jest najlepszym rozwiązaniem, jeżeli w rzeczywistości rzeczy zostały przekazane dlatego, że strony uzgodniły sprzedaż mieszkania z wyposażeniem. Taki opis może być nienaturalny i w razie kontroli rodzić pytanie, czy darowizna nie była czynnością pozorną albo elementem ceny sprzedaży.

Darowizna może też powodować skutki w podatku od spadków i darowizn po stronie obdarowanego. Jeżeli kupujący jest osobą obcą wobec sprzedającego, co do zasady należy do III grupy podatkowej. Wartość darowizn od tej samej osoby trzeba oceniać z uwzględnieniem limitów i zasad kumulacji z ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy przekroczeniu kwoty wolnej może pojawić się obowiązek złożenia zeznania SD-3 i zapłaty podatku.

Dlatego zamiast wpisywać darowiznę tylko po to, aby uniknąć rozliczeń, lepiej opisać rzeczywisty charakter ustaleń: sprzedaż wraz z lokalem, odrębną sprzedaż rzeczy ruchomych albo przekazanie elementów trwale związanych z mieszkaniem. Dokument nie powinien sugerować darowizny, jeżeli strony faktycznie uzgodniły odpłatne przejęcie rzeczy.

Co wpisać w protokole zdawczo-odbiorczym?

Protokół zdawczo-odbiorczy służy przede wszystkim potwierdzeniu wydania lokalu, stanu liczników, liczby kompletów kluczy i stanu technicznego mieszkania. Może również zawierać listę wyposażenia, które pozostaje w lokalu. Taka lista jest praktyczna, bo ogranicza spory o to, co sprzedający miał zabrać, a co zostawić.

Jeżeli wyposażenie było objęte ustaleniami stron, można użyć neutralnego zapisu, np.:

Jeżeli strony zawarły odrębną umowę sprzedaży rzeczy ruchomych, w protokole można wskazać, że wydanie wyposażenia następuje na podstawie tej umowy, z podaniem jej daty. Jeżeli rzeczy były objęte ceną sprzedaży lokalu, warto zachować spójność z aktem notarialnym i wcześniejszymi ustaleniami stron.

Nie warto wpisywać, że wyposażenie jest darowizną albo sprzedażą za symboliczną kwotę, jeżeli taki opis nie odpowiada rzeczywistym ustaleniom. Dokument powinien być prosty, prawdziwy i możliwy do wyjaśnienia w razie pytań urzędu skarbowego.

Jak najbezpieczniej rozwiązać opisaną sytuację?

Jeżeli wyposażenie jest stare, zużyte i ma niewielką wartość, a sprzedający posiada je od dawna, ryzyko podatku dochodowego po stronie sprzedającego jest zwykle niewielkie. W protokole można wymienić rzeczy pozostawione w lokalu i wskazać, że kupujący je odbiera zgodnie z ustaleniami stron.

Jeżeli wyposażenie ma realną wartość rynkową przekraczającą 1000 zł, a nie zostało ujęte w akcie notarialnym, strony powinny rozważyć zwykłą pisemną umowę sprzedaży rzeczy ruchomych z realną wartością oraz ocenę obowiązków w PCC po stronie kupującego. Taka umowa nie musi mieć formy aktu notarialnego, ale powinna jasno wskazywać strony, rzeczy, cenę i datę sprzedaży.

Jeżeli rzeczy są elementami trwale związanymi z lokalem, można potraktować je jako część mieszkania i opisać w protokole jako wyposażenie stałe albo elementy pozostające w lokalu. Wątpliwości mogą pojawić się zwłaszcza przy zabudowie kuchennej, szafach wnękowych i sprzęcie AGD zamontowanym w zabudowie.

FAQ

Czy w protokole zdawczo-odbiorczym trzeba wymieniać wyposażenie?

Nie zawsze trzeba, ale zwykle warto to zrobić. Lista wyposażenia ogranicza spory i potwierdza, jakie rzeczy zostały wydane kupującemu razem z lokalem. Protokół powinien jednak opisywać rzeczywiste ustalenia stron.

Czy sprzedający zapłaci PIT od starych mebli i sprzętu AGD?

Co do zasady nie, jeżeli sprzedaż następuje prywatnie i od końca miesiąca nabycia tych rzeczy minęło ponad pół roku. Jeżeli rzeczy zostały kupione niedawno, trzeba sprawdzić, czy powstał dochód do opodatkowania.

Kto płaci PCC od sprzedaży wyposażenia?

Przy umowie sprzedaży PCC obciąża kupującego. Stawka przy sprzedaży rzeczy ruchomych wynosi 2%, ale sprzedaż rzeczy ruchomych jest zwolniona z PCC, gdy podstawa opodatkowania nie przekracza 1000 zł.

Czy można wpisać sprzedaż wyposażenia za 1 zł?

Można wskazać niską cenę tylko wtedy, gdy odpowiada ona realnej wartości rzeczy. Przy PCC podstawą jest zasadniczo wartość rynkowa, dlatego symboliczna cena przy rzeczach o wyższej wartości może zostać zakwestionowana.

Czy lepiej zrobić darowiznę wyposażenia?

Zwykle nie. Jeżeli wyposażenie było elementem uzgodnionej transakcji sprzedaży mieszkania, wpisanie darowizny może być mylące. Darowizna może też rodzić skutki w podatku od spadków i darowizn po stronie kupującego.

Czy zabudowa kuchenna jest rzeczą ruchomą?

To zależy od sposobu jej zamontowania. Elementy trwale związane z lokalem, których nie da się odłączyć bez uszkodzenia albo istotnej zmiany całości, mogą być traktowane inaczej niż wolnostojące meble czy sprzęt AGD.

Podsumowanie

Przy sprzedaży mieszkania z wyposażeniem najważniejsze jest prawidłowe opisanie tego, co faktycznie ustaliły strony. Stare, zużyte rzeczy ruchome posiadane od dawna zwykle nie powodują PIT po stronie sprzedającego. Po stronie kupującego trzeba natomiast ocenić PCC, zwłaszcza gdy wyposażenie ma realną wartość przekraczającą 1000 zł i jest przedmiotem odrębnej sprzedaży.

Najmniej ryzykowne jest unikanie sztucznych konstrukcji, takich jak pozorna darowizna albo symboliczna cena nieodpowiadająca wartości rynkowej. W protokole warto rzeczowo wymienić pozostawiane rzeczy i potwierdzić ich wydanie kupującemu zgodnie z ustaleniami stron.

Źródła

• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – art. 10 ust. 1 pkt 8.
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych – art. 1, art. 3, art. 4, art. 6, art. 7, art. 9 i art. 10.
• podatki.gov.pl – stawki i limity PCC.
• Formularz PCC-3 – deklaracja w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych.
• podatki.gov.pl – podatek od spadków i darowizn, stawki i limity.