Rezydent podatkowy w Wielkiej Brytanii a sprzedaż nieruchomości w Polsce

Kiedy rezydent Wielkiej Brytanii płaci podatek w Polsce?

Jeżeli osoba mająca rezydencję podatkową w Wielkiej Brytanii sprzedaje nieruchomość położoną w Polsce, trzeba odróżnić dwie kwestie: prawo Polski do opodatkowania takiej sprzedaży oraz faktyczne powstanie podatku według polskiej ustawy o PIT.

Na gruncie prawa polskiego osoba, która nie ma miejsca zamieszkania w Polsce, podlega w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów osiąganych na terytorium Polski. Wynika to z art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 3 ust. 2b pkt 4 tej ustawy za dochody osiągane na terytorium Polski uważa się w szczególności dochody z położonej w Polsce nieruchomości, w tym ze sprzedaży takiej nieruchomości.

Również Konwencja między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od zysków majątkowych, podpisana w Londynie dnia 20 lipca 2006 r., pozwala Polsce opodatkować taki dochód. Art. 13 ust. 1 tej konwencji stanowi, że zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w jednym państwie z przeniesienia własności majątku nieruchomego położonego w drugim państwie mogą być opodatkowane w tym drugim państwie.

Pięcioletni termin przy sprzedaży nieruchomości

Samo położenie nieruchomości w Polsce nie oznacza jeszcze automatycznie podatku do zapłaty. Kluczowy jest art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Przepis ten przewiduje, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części albo udziału w nieruchomości, jeżeli sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie.

Jeżeli zatem podatnik sprzeda prywatną nieruchomość po upływie tego 5-letniego terminu, sprzedaż nie jest źródłem przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W takim przypadku nie składa się PIT-39 i nie płaci 19% podatku z tego tytułu.

W przypadku nieruchomości nabytej w spadku obowiązuje szczególna zasada. Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT 5-letni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie nieruchomości lub prawa majątkowego przez spadkodawcę. To oznacza, że jeżeli spadkodawca był właścicielem nieruchomości przez odpowiednio długi czas, spadkobierca może sprzedać odziedziczony udział bez PIT nawet krótko po nabyciu spadku.

Jeżeli podatnik miał już wcześniej 25% udziału w nieruchomości, a 75% odziedziczył później, dla każdego udziału trzeba osobno ustalić datę nabycia. Dla własnego wcześniejszego udziału stosuje się datę jego nabycia przez podatnika, a dla udziału odziedziczonego datę nabycia albo wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę, zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT.

Jak oblicza się 19% PIT od sprzedaży nieruchomości?

Jeżeli sprzedaż mieści się w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, podatek oblicza się według art. 30e ust. 1 ustawy o PIT. Stawka wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o PIT podstawą jest dochód, czyli przychód z odpłatnego zbycia pomniejszony o koszty jego uzyskania.

Przychód ustala się według art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, co do zasady w wysokości ceny określonej w umowie, pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia, na przykład prowizję pośrednika lub koszty ogłoszeń. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może określić przychód według wartości rynkowej na zasadach z art. 19 ust. 1 i 3 ustawy o PIT.

Koszty przy sprzedaży nieruchomości nabytej odpłatnie ustala się na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o PIT. Są to udokumentowane koszty nabycia albo wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość rzeczy lub prawa, poczynione w czasie ich posiadania.

Przy nieruchomości nabytej w spadku stosuje się art. 22 ust. 6d ustawy o PIT. Przepis ten pozwala uwzględnić między innymi udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę, udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w zakresie wskazanym w tym przepisie.

Ulga mieszkaniowa po sprzedaży nieruchomości

Jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5-letniego terminu, podatnik może uniknąć podatku w całości albo w części, korzystając z ulgi mieszkaniowej. Podstawą jest art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Przepis ten zwalnia z podatku dochód ze sprzedaży nieruchomości w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Termin na wydatkowanie przychodu wynosi obecnie 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Wynika to wprost z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Jeżeli więc sprzedaż nastąpiła w 2026 r., termin na wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe upływa 31 grudnia 2029 r.

Katalog wydatków mieszkaniowych zawiera art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Obejmuje on między innymi nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, udziału w takim budynku albo lokalu, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, budowę, rozbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku albo lokalu, a także spłatę określonych kredytów mieszkaniowych wraz z odsetkami.

Ważne jest, że cel musi być własnym celem mieszkaniowym podatnika. Z art. 21 ust. 25 w związku z art. 21 ust. 26 ustawy o PIT wynika, że chodzi o zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie wyłącznie o zakup inwestycyjny, lokatę kapitału albo nieruchomość przeznaczoną na wynajem. Sama okoliczność posiadania innej nieruchomości nie wyklucza automatycznie ulgi, ale organ podatkowy może badać, czy nowo nabyte mieszkanie faktycznie służy własnym potrzebom mieszkaniowym podatnika.

Czy spłata kredytu hipotecznego może być własnym celem mieszkaniowym?

Tak, ale nie w każdym przypadku. Art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT zalicza do wydatków na własne cele mieszkaniowe między innymi spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki, jeżeli kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i służył celom mieszkaniowym określonym w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT.

Aktualnie trzeba też uwzględnić art. 21 ust. 30a ustawy o PIT. Przepis ten potwierdza, że wydatki na spłatę kredytu, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT, obejmują również kredyt zaciągnięty w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym, jeżeli kredyt finansował cel mieszkaniowy podatnika.

Oznacza to, że spłata kredytu hipotecznego obciążającego sprzedawaną nieruchomość może być obecnie rozliczana w ramach ulgi mieszkaniowej, jeżeli spełnione są warunki z art. 21 ust. 25 pkt 2 oraz art. 21 ust. 30a ustawy o PIT. Trzeba jednak uważać na art. 21 ust. 30 ustawy o PIT, który zakazuje podwójnego korzystania z preferencji podatkowych w odniesieniu do tych samych wydatków.

Dodatkowo kredyt powinien być zaciągnięty w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej, państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Wynika to z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT.

Brexit a ulga mieszkaniowa

Po wystąpieniu Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej szczególnego znaczenia nabrało położenie nieruchomości oraz siedziba banku. Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT wymaga, aby nieruchomość nabywana, budowana, remontowana albo przebudowywana w ramach ulgi mieszkaniowej była położona w państwie członkowskim Unii Europejskiej, państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wielka Brytania po Brexicie nie jest państwem członkowskim UE ani EOG. Dlatego zakup domu lub mieszkania w Wielkiej Brytanii ze środków ze sprzedaży nieruchomości w Polsce zasadniczo nie spełnia warunku położenia nieruchomości wskazanego w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT. Podobny problem dotyczy spłaty kredytu w banku mającym siedzibę w Wielkiej Brytanii, ponieważ art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT odnosi się do banków z siedzibą w UE, EOG albo Szwajcarii.

Jeżeli po sprzedaży nieruchomości w Polsce podatnik kupuje mieszkanie w Polsce albo w innym państwie UE, EOG lub Szwajcarii i rzeczywiście realizuje w nim własne cele mieszkaniowe, ulga może być dostępna mimo brytyjskiej rezydencji podatkowej. Przy zakupie domu w UK po Brexicie ryzyko odmowy ulgi jest natomiast bardzo wysokie z powodu literalnego brzmienia art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania z Wielką Brytanią

Art. 4 ust. 1 polsko-brytyjskiej konwencji z 20 lipca 2006 r. definiuje osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w umawiającym się państwie przez odwołanie do podlegania opodatkowaniu w tym państwie ze względu na miejsce zamieszkania, stałe miejsce pobytu, siedzibę zarządu albo podobne kryterium.

Jeżeli podatnik jest rezydentem Wielkiej Brytanii, Wielka Brytania może opodatkowywać jego światowe dochody zgodnie ze swoim prawem wewnętrznym. Jednocześnie art. 13 ust. 1 konwencji pozwala Polsce opodatkować zysk ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce.

Podwójnego opodatkowania unika się według art. 22 konwencji. W przypadku rezydenta Wielkiej Brytanii podstawowe znaczenie ma art. 22 ust. 1 lit. a konwencji, który przewiduje zaliczenie podatku polskiego na poczet podatku brytyjskiego, z uwzględnieniem przepisów wewnętrznych Zjednoczonego Królestwa. W praktyce oznacza to, że podatek zapłacony w Polsce może być rozliczony w Wielkiej Brytanii jako podatek zagraniczny, ale szczegółowe zasady zależą od brytyjskich regulacji podatkowych.

PIT-39 i obowiązki formalne

Jeżeli sprzedaż nieruchomości położonej w Polsce podlega rozliczeniu na podstawie art. 30e ustawy o PIT, podatnik składa zeznanie PIT-39. Obowiązek ten wynika z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o PIT. Termin złożenia zeznania i zapłaty podatku upływa 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, co wynika z art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o PIT.

W PIT-39 wykazuje się przychód, koszty, dochód, podatek oraz ewentualny dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę mieszkaniową, ale nie wyda przychodu w wymaganym terminie lub wyda go na cel niespełniający warunków ustawowych, powinien złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek z odsetkami. Wynika to z art. 30e ust. 7 ustawy o PIT.

FAQ

Źródła

• art. 3 ust. 2a i ust. 2b pkt 4, art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5, art. 19 ust. 1 i 3, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, ust. 26, ust. 30 i ust. 30a, art. 22 ust. 6c i ust. 6d, art. 30e, art. 45 ust. 1a pkt 3 i ust. 4 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 4 ust. 1, art. 13 ust. 1 oraz art. 22 Konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od zysków majątkowych, podpisanej w Londynie dnia 20 lipca 2006 r.