Sprzedaż domu w UK a podatek w Polsce

Sprzedaż domu w Wielkiej Brytanii a polski PIT

W opisanej sytuacji najpierw trzeba ustalić rezydencję podatkową sprzedającego. Jeżeli od wielu lat mieszka Pan z rodziną w Wielkiej Brytanii, tam pracuje, tam ma dom i tam znajduje się centrum spraw osobistych oraz gospodarczych, to co do zasady jest Pan brytyjskim rezydentem podatkowym. W Polsce będzie Pan wtedy traktowany jak nierezydent.

Ma to podstawowe znaczenie. Polski nierezydent podlega w Polsce opodatkowaniu tylko od dochodów osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Ustawa o PIT wymienia m.in. dochody z nieruchomości położonej w Polsce, w tym ze sprzedaży takiej nieruchomości. Nie obejmuje to sprzedaży domu położonego w Wielkiej Brytanii przez osobę, która w roku sprzedaży nie ma polskiej rezydencji podatkowej.

W praktyce oznacza to, że jeżeli sprzedaż nastąpi jeszcze w okresie, gdy Pana miejscem zamieszkania dla celów podatkowych jest Wielka Brytania, nie powinien Pan rozliczać tej sprzedaży w Polsce, składać z tego tytułu PIT-39 ani płacić polskiego podatku dochodowego.

Kiedy osoba mieszkająca za granicą jest polskim rezydentem podatkowym?

Polskim rezydentem podatkowym jest osoba, która ma w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych, czyli ośrodek interesów życiowych, albo przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Wystarczy spełnienie jednej z tych przesłanek.

Centrum interesów osobistych to przede wszystkim miejsce życia rodzinnego, stałe miejsce zamieszkania, aktywność społeczna i codzienna organizacja życia. Centrum interesów gospodarczych to m.in. miejsce pracy, działalności gospodarczej, źródeł dochodów, majątku i inwestycji.

Jeżeli zatem sprzedaż domu w UK następuje po definitywnym powrocie do Polski, trzeba ustalić, czy w roku sprzedaży sprzedający zdążył już stać się polskim rezydentem podatkowym. Nie zawsze decyduje sam dzień przylotu do Polski. Liczy się całokształt okoliczności: rodzina, praca, majątek, zamiar stałego pobytu i faktyczne centrum życia.

Co, jeżeli dom w UK zostanie sprzedany po powrocie do Polski?

Jeżeli w roku sprzedaży ma Pan już polską rezydencję podatkową, sytuacja jest inna. Polski rezydent podlega w Polsce opodatkowaniu od całości swoich dochodów, niezależnie od miejsca ich osiągania. Obejmuje to również zyski ze sprzedaży nieruchomości położonej za granicą, ale tylko wtedy, gdy takie zbycie w ogóle jest opodatkowane według polskiej ustawy o PIT.

W przypadku sprzedaży prywatnej nieruchomości kluczowy jest pięcioletni termin. Sprzedaż jest źródłem przychodu w PIT, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. Jeżeli dom został kupiony albo wybudowany dawno temu, np. kilkanaście lat przed sprzedażą, to po powrocie do Polski sprzedaż zwykle nie powoduje obowiązku zapłaty PIT w Polsce, bo odpłatne zbycie nie mieści się już w źródle przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Jeżeli jednak sprzedaż nastąpiłaby przed upływem tego terminu, polski rezydent powinien przeanalizować obowiązek złożenia PIT-39 i opodatkowania dochodu według stawki 19%. W takim przypadku mogą mieć znaczenie koszty nabycia, koszty nakładów, podatek zapłacony w Wielkiej Brytanii oraz ewentualna ulga mieszkaniowa, jeżeli dochód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.

Umowa Polska–UK i metoda unikania podwójnego opodatkowania

Sprzedaż nieruchomości położonej w Wielkiej Brytanii należy oceniać także na podstawie konwencji między Polską a Zjednoczonym Królestwem w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, z uwzględnieniem zmian wynikających z Konwencji MLI. Dla sprzedaży nieruchomości właściwy jest przede wszystkim art. 13 dotyczący zysków majątkowych, a nie sam art. 6, który dotyczy dochodu z majątku nieruchomego.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 konwencji zyski z przeniesienia własności majątku nieruchomego położonego w drugim państwie mogą być opodatkowane w tym drugim państwie. W praktyce oznacza to, że Wielka Brytania może opodatkować sprzedaż nieruchomości położonej w UK zgodnie z brytyjskimi przepisami.

Dla polskiego rezydenta ważna jest jednak druga część rozliczenia. Po modyfikacji konwencji przez MLI w wielu przypadkach Polska stosuje metodę proporcjonalnego odliczenia. Oznacza to, że jeżeli sprzedaż podlega rozliczeniu w Polsce, polski podatek może zostać pomniejszony o podatek zapłacony w Wielkiej Brytanii, ale tylko do limitu podatku przypadającego na ten zagraniczny dochód. Nie należy więc automatycznie zakładać, że dochód ze sprzedaży domu w UK jest obecnie w Polsce zawsze zwolniony.

Czy trzeba złożyć PIT-39 w Polsce?

Jeżeli sprzedający jest brytyjskim rezydentem podatkowym, a sprzedawany dom znajduje się w Wielkiej Brytanii, co do zasady nie składa w Polsce PIT-39 z tytułu tej sprzedaży. Nie osiąga bowiem dochodu z nieruchomości położonej na terytorium Polski.

PIT-39 może być natomiast potrzebny, gdy sprzedający w roku sprzedaży jest polskim rezydentem podatkowym, a sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania nieruchomości. Zeznanie składa się zasadniczo od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Jeżeli pięcioletni termin już upłynął, sprzedaż prywatnej nieruchomości nie jest w Polsce opodatkowana PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Wtedy sam status polskiego rezydenta nie wystarczy do powstania podatku od takiej sprzedaży.

Czy przelew pieniędzy z UK do Polski jest opodatkowany?

Sam transfer środków ze sprzedaży domu z rachunku w Wielkiej Brytanii na rachunek w Polsce nie jest odrębnym przychodem podatkowym. Jeżeli pieniądze pochodzą ze sprzedaży własnej nieruchomości, to opodatkowaniu podlega ewentualny dochód ze sprzedaży, a nie sam przelew.

W praktyce trzeba jednak zachować dokumenty: umowę sprzedaży, rozliczenie ceny, potwierdzenia przelewów, dokumenty zakupu domu, dokumenty nakładów oraz ewentualne rozliczenia z HMRC. Bank w Polsce może zapytać o źródło środków w ramach procedur przeciwdziałania praniu pieniędzy, zwłaszcza przy większych kwotach.

Podatek w Wielkiej Brytanii

To, że sprzedaż nie jest opodatkowana w Polsce, nie oznacza automatycznie braku podatku w Wielkiej Brytanii. UK stosuje własne zasady opodatkowania zysków kapitałowych. Jeżeli dom był jedynym lub głównym miejscem zamieszkania, może mieć zastosowanie Private Residence Relief, które w wielu przypadkach eliminuje lub ogranicza Capital Gains Tax.

Inaczej może być, gdy dom był wynajmowany, wykorzystywany częściowo do działalności, był drugim domem albo sprzedający nie spełnia warunków pełnej ulgi. W takich sytuacjach trzeba sprawdzić obowiązki wobec HMRC, w tym ewentualne terminy raportowania i zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości.

Co wynika z tego dla osoby wracającej z UK do Polski?

Jeżeli od prawie 20 lat mieszka Pan w UK z rodziną, tam ma dom i sprzeda go przed przeniesieniem ośrodka interesów życiowych do Polski, odpowiedź jest korzystna: nie powinien Pan płacić PIT w Polsce od sprzedaży domu w UK ani składać z tego tytułu polskiej deklaracji.

Jeżeli jednak najpierw przeniesie Pan centrum życia do Polski, a dopiero później sprzeda dom, trzeba dodatkowo zbadać datę nabycia lub wybudowania nieruchomości, ewentualne koszty, brytyjskie rozliczenie podatkowe oraz metodę unikania podwójnego opodatkowania. Najczęściej przy domu posiadanym od wielu lat polski PIT i tak nie wystąpi z powodu upływu pięcioletniego terminu, ale warto potwierdzić to na dokumentach.

FAQ

Czy sprzedaż domu w UK trzeba zgłosić w polskim urzędzie skarbowym?

Nie, jeżeli w roku sprzedaży jesteś brytyjskim rezydentem podatkowym, a sprzedawana nieruchomość znajduje się w Wielkiej Brytanii. W takiej sytuacji sprzedaż nie jest dochodem z polskiego źródła.

Czy po powrocie do Polski sprzedaż domu w UK zawsze jest opodatkowana w Polsce?

Nie zawsze. Jeżeli dom został nabyty lub wybudowany ponad 5 lat wcześniej, licząc od końca roku nabycia lub wybudowania, sprzedaż prywatna zasadniczo nie podlega polskiemu PIT. Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem tego terminu, trzeba zbadać PIT-39, koszty i umowę Polska–UK.

Czy Wielka Brytania może pobrać podatek od sprzedaży domu?

Tak. Umowa Polska–UK pozwala Wielkiej Brytanii opodatkować zyski ze sprzedaży nieruchomości położonej w UK. Ostateczny obowiązek zależy od brytyjskich przepisów, w tym od tego, czy przysługuje Private Residence Relief.

Czy po MLI dochód ze sprzedaży domu w UK jest zwolniony w Polsce?

Nie można tego zakładać automatycznie. W odniesieniu do polskich rezydentów konwencja Polska–UK zmodyfikowana przez MLI przewiduje metodę proporcjonalnego odliczenia. Jeżeli sprzedaż jest opodatkowana w Polsce, podatek zapłacony w UK może być odliczony tylko do określonego limitu.

Czy przelanie pieniędzy ze sprzedaży domu do Polski powoduje podatek?

Nie. Sam przelew środków nie jest przychodem. Trzeba jednak zachować dokumenty potwierdzające sprzedaż i źródło pieniędzy, ponieważ bank może o nie poprosić przy większej transakcji.

Czy obywatelstwo polskie ma znaczenie dla podatku?

Co do zasady nie. Dla PIT ważniejsza jest rezydencja podatkowa i położenie nieruchomości, a nie samo obywatelstwo. Polski obywatel mieszkający na stałe w UK może być brytyjskim rezydentem podatkowym.

Jakie dokumenty warto zachować po sprzedaży domu w UK?

Warto przechowywać umowę nabycia, umowę sprzedaży, potwierdzenia zapłaty ceny, dokumenty kosztów i nakładów, rozliczenia z HMRC, potwierdzenia przelewów oraz dokumenty potwierdzające miejsce rezydencji podatkowej w roku sprzedaży.

Podsumowanie

Przy sprzedaży domu w Wielkiej Brytanii najważniejsze są trzy pytania: gdzie sprzedający ma rezydencję podatkową w roku sprzedaży, kiedy nabył lub wybudował dom oraz czy sprzedaż podlega rozliczeniu w Wielkiej Brytanii. Jeżeli sprzedaż następuje jeszcze przy brytyjskiej rezydencji podatkowej, a dom jest położony w UK, Polska co do zasady nie opodatkowuje takiej sprzedaży.

Jeżeli sprzedaż następuje już po powrocie do Polski, nie wolno poprzestać na dawnym założeniu, że dochód jest po prostu zwolniony w Polsce. Trzeba sprawdzić pięcioletni termin, PIT-39 i metodę proporcjonalnego odliczenia z umowy Polska–UK zmodyfikowanej przez MLI.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 3, art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e i art. 45 – tekst aktu w serwisie ELI.
• Konwencja między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej, z uwzględnieniem zmian wynikających z Konwencji MLI, w szczególności art. 4, art. 13 i art. 22 – tekst syntetyczny na podatki.gov.pl.
• Ministerstwo Finansów, informacje o rozliczeniu zbycia nieruchomości i formularzu PIT-39 – podatki.gov.pl.
• HMRC, zasady dotyczące sprzedaży domu i Private Residence Relief – GOV.UK.