Założenie księgi wieczystej dla działki rekreacyjnej

Kto zakłada księgę wieczystą dla wydzielonej działki rekreacyjnej?

Jeżeli kupowana działka rekreacyjna została wydzielona z większej nieruchomości, która ma już księgę wieczystą, w praktyce nie zakłada się księgi od zera w oderwaniu od poprzedniej księgi. W akcie notarialnym sprzedaży zamieszcza się zwykle wnioski o odłączenie sprzedawanej działki z dotychczasowej księgi wieczystej, założenie dla niej nowej księgi oraz wpisanie kupującego jako właściciela.

Podstawą takiego działania jest art. 626² § 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym wniosek o wpis w księdze wieczystej może złożyć między innymi właściciel nieruchomości oraz osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić. Przy sprzedaży nieruchomości kupujący jest osobą, na rzecz której ma nastąpić wpis własności.

Jeżeli umowa sprzedaży jest zawierana u notariusza, to zgodnie z art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie notariusz zamieszcza w akcie notarialnym wniosek wieczystoksięgowy, jeżeli akt obejmuje czynność powodującą konieczność ujawnienia zmiany w księdze wieczystej. Z kolei art. 626⁴ ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje składanie takich wniosków przez notariusza za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

W praktyce oznacza to, że kupujący nie musi samodzielnie składać papierowego formularza KW-ZAL i KW-WPIS, jeżeli cała operacja następuje w akcie notarialnym. Trzeba jednak dopilnować, aby w akcie znalazły się wszystkie potrzebne wnioski: o odłączenie działki, założenie nowej księgi, wpis własności oraz ewentualny wpis służebności dojazdu lub dostępu do jeziora.

Kto ponosi koszty założenia nowej księgi wieczystej?

Przepisy nie narzucają, że koszty sądowe przy sprzedaży zawsze musi ponieść kupujący. Strony mogą inaczej uregulować to w umowie. W praktyce koszty wpisu własności i założenia księgi ponosi najczęściej kupujący, ponieważ to on nabywa działkę i to na jego rzecz następuje wpis prawa własności.

Aktualne podstawowe opłaty sądowe wynikają z ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:

Do tych kwot mogą dojść koszty notarialne, wypisy aktu notarialnego, opłaty za dokumenty geodezyjne oraz podatki związane z zakupem nieruchomości. Wysokość kosztów notarialnych zależy od wartości nieruchomości i zakresu czynności notariusza.

Jakie dokumenty są potrzebne do założenia księgi dla nowej działki?

Dokumenty zależą od konkretnego stanu prawnego i od tego, czy podział został już prawidłowo ujawniony w ewidencji gruntów. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości, czyli w praktyce dane ewidencji gruntów i budynków.

Przy sprzedaży działki po podziale notariusz powinien zweryfikować między innymi: aktualny odpis księgi wieczystej nieruchomości macierzystej, dokumenty geodezyjne pozwalające oznaczyć nową działkę, decyzję zatwierdzającą podział, jeżeli była wymagana, oraz wypis i wyrys z ewidencji gruntów, jeżeli są potrzebne do ujawnienia oznaczenia nieruchomości.

Warto też sprawdzić dział I-O księgi wieczystej, czyli oznaczenie nieruchomości, oraz dział III, w którym ujawnia się między innymi służebności, roszczenia i ograniczenia. Zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, ale nie rozwiązuje ona wszystkich problemów, zwłaszcza dotyczących faktycznego dojazdu, granic i sposobu korzystania z nieruchomości.

Dojazd do działki rekreacyjnej a dostęp do drogi publicznej

Przed zakupem trzeba odróżnić faktyczny przejazd od prawnego dostępu do drogi publicznej. To, że sprzedający lub sąsiedzi dotychczas jeździli określoną drogą, nie oznacza jeszcze, że kupujący będzie miał skuteczne prawo do korzystania z tej drogi po zakupie.

Art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowi, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Przepis ten wskazuje również, że za dostęp do drogi publicznej uważa się także wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności albo sprzedaż udziału w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną.

Najbezpieczniejsze rozwiązania przy zakupie działki rekreacyjnej to:

• wydzielenie osobnej działki drogowej i nabycie udziału w jej własności,
• ustanowienie służebności gruntowej przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela kupowanej działki,
• sprawdzenie, czy kupowana działka bezpośrednio graniczy z drogą publiczną i czy zjazd jest możliwy także w praktyce.

Jeżeli działka nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, zastosowanie może mieć art. 145 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przepis ten pozwala właścicielowi nieruchomości żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, czyli drogi koniecznej. Zgodnie z art. 145 § 2 Kodeksu cywilnego przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać potrzeby nieruchomości bez dostępu i jak najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić.

Służebność gruntowa dla dojazdu i dostępu do jeziora

Służebność gruntowa jest typowym sposobem zabezpieczenia przejazdu, przechodu albo korzystania z oznaczonego pasa gruntu. Jej podstawę stanowi art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem polegającym między innymi na korzystaniu w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Art. 285 § 2 Kodeksu cywilnego wymaga, aby służebność gruntowa zwiększała użyteczność nieruchomości władnącej albo jej oznaczonej części.

Jeżeli służebność ma być ustanowiona przy sprzedaży działki, oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej powinno mieć formę aktu notarialnego. Wynika to z art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego, który wymaga formy aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela ustanawiającego ograniczone prawo rzeczowe.

W akcie notarialnym służebność powinna być opisana precyzyjnie. Warto określić:

• która działka jest nieruchomością władnącą, czyli korzystającą ze służebności,
• która działka jest nieruchomością obciążoną,
• czy służebność obejmuje przechód, przejazd, postój, dostęp do mediów albo dojście do jeziora,
• przebieg pasa służebności, najlepiej z odwołaniem do mapy,
• zasady utrzymania drogi, naprawy nawierzchni, odśnieżania i kosztów,
• czy służebność jest odpłatna czy nieodpłatna.

Dla kupującego istotne jest, aby służebność została ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej i w księdze wieczystej nieruchomości władnącej. Ujawnienie w księdze ogranicza ryzyko sporu z przyszłym właścicielem gruntu obciążonego.

Dostęp do jeziora: własność, służebność albo współwłasność

Jeżeli kupowana działka nie graniczy z jeziorem, sam zakup działki rekreacyjnej nie daje automatycznie prawa dojścia przez cudze grunty do linii brzegowej. Takie prawo powinno wynikać z konkretnego tytułu prawnego: własności pasa gruntu, współwłasności działki dochodzącej do brzegu albo służebności gruntowej.

Jeżeli jezioro jest publiczną śródlądową wodą powierzchniową, znaczenie może mieć art. 232 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne. Przepis ten zakazuje grodzenia nieruchomości przyległych do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu oraz zakazywania lub uniemożliwiania przechodzenia przez ten obszar. Ten przepis nie oznacza jednak automatycznie prawa przechodzenia przez cudzą działkę z drogi do jeziora, jeżeli działka kupującego nie ma własnego dojścia do brzegu.

Dlatego w sytuacji opisanej w pytaniu najbezpieczniej jest uzgodnić ze sprzedającym jeszcze przed aktem notarialnym jedno z dwóch rozwiązań: ustanowienie służebności przechodu do jeziora albo wydzielenie wspólnej działki przy linii brzegowej i nabycie udziału w tej działce przez właścicieli wszystkich działek rekreacyjnych.

Co wpisać do aktu notarialnego przy zakupie działki?

Przy zakupie wydzielonej działki rekreacyjnej akt notarialny powinien być przygotowany tak, aby nie pozostawiał luk w stanie prawnym. W szczególności warto zadbać o:

• prawidłowe oznaczenie kupowanej działki zgodnie z ewidencją gruntów,
• wniosek o odłączenie działki z dotychczasowej księgi wieczystej,
• wniosek o założenie nowej księgi wieczystej,
• wniosek o wpis kupującego jako właściciela,
• ustanowienie i wpis służebności przechodu i przejazdu, jeżeli działka nie ma samodzielnego dostępu do drogi publicznej,
• ustanowienie i wpis służebności dojścia do jeziora, jeżeli dostęp do brzegu ma przebiegać przez cudzy grunt,
• jasne ustalenie, kto ponosi opłaty sądowe, taksę notarialną, podatki i koszty dokumentów.

Jeżeli sprzedający zapewnia, że dostęp do drogi albo jeziora jest oczywisty, warto poprosić o wskazanie podstawy prawnej tego dostępu: numeru księgi wieczystej działki drogowej, wpisanej służebności, udziału we współwłasności drogi albo treści decyzji podziałowej. Samo zapewnienie ustne nie chroni kupującego po podpisaniu aktu.

FAQ

Czy kupujący sam musi zakładać księgę wieczystą dla działki?

Najczęściej nie. Jeżeli zakup następuje w formie aktu notarialnego, notariusz zamieszcza w akcie wnioski wieczystoksięgowe i przesyła je do sądu elektronicznie. Kupujący powinien jednak sprawdzić treść wniosków przed podpisaniem aktu.

Czy założenie księgi wieczystej zawsze kosztuje tylko 60 zł?

Nie tylko. Sama opłata za założenie księgi wynosi 60 zł na podstawie art. 44 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Zwykle dochodzi jeszcze 60 zł za odłączenie działki oraz 200 zł za wpis własności. Mogą wystąpić także koszty notarialne i koszty dokumentów.

Czy służebność dojazdu musi być wpisana do księgi wieczystej?

Dla bezpieczeństwa powinna być wpisana. Służebność gruntowa może zostać ustanowiona w akcie notarialnym, ale jej ujawnienie w księdze wieczystej zmniejsza ryzyko sporu z kolejnym właścicielem nieruchomości obciążonej.

Czy dostęp do jeziora wynika z samego zakupu działki rekreacyjnej?

Nie zawsze. Jeżeli działka nie dochodzi do brzegu, kupujący powinien mieć osobny tytuł prawny do dojścia do jeziora, na przykład służebność albo udział w działce przybrzeżnej. Zakaz grodzenia pasa 1,5 m przy publicznych wodach nie daje automatycznie prawa przejścia przez cudzą działkę od drogi do jeziora.

Co zrobić, jeżeli po zakupie okaże się, że działka nie ma dojazdu?

Najpierw trzeba sprawdzić księgi wieczyste, decyzję podziałową i dokumenty geodezyjne. Jeżeli nie ma prawnego dostępu do drogi publicznej, właściciel może próbować zawrzeć umowę z sąsiadem albo wystąpić do sądu o ustanowienie drogi koniecznej na podstawie art. 145 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• art. 626² § 5, art. 626⁴ ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego,
• art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie,
• art. 26 ust. 1 oraz art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,
• art. 42 ust. 1 oraz art. 44 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych,
• art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
• art. 145, art. 245 § 2 oraz art. 285 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny,
• art. 232 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne.