Ustanowienie księgi wieczystej dla części nieruchomości

Wyodrębnienie lokali i założenie nowej księgi wieczystej

Księgi wieczyste zakłada się i prowadzi zgodnie z ustawą z dnia 8 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Podstawową funkcją księgi wieczystej jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości.

Obowiązujące przepisy prawne pozwalają na przeprowadzenie na księgach wieczystych różnych operacji, w tym m.in. odłączenia części nieruchomości od istniejącej księgi wieczystej i założenia dla tej części nowej księgi wieczystej. Nic bowiem nie stoi na przeszkodzie, aby współwłaściciele domu zawarli umowę, na podstawie której wyodrębnione zostałyby dwa lokale. Z odrębną własnością lokali wiązałyby się określone wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (w gruncie oraz w częściach wspólnych) – wielkości udziałów odzwierciedlające (wraz z ewentualnymi pomieszczeniami przynależnymi) powierzchnie poszczególnych lokali.

Trzy księgi wieczyste

Jednakże należy pamiętać, że umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Oznacza to, że w przypadku ustanowienia w domu dwóch odrębnych własności lokali dla danej nieruchomości prowadzone będą w sumie aż trzy księgi wieczyste. Oprócz istniejącej już księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości – która obejmuje nieruchomość wspólną i ewentualne niewyodrębnione jeszcze lokale – założone muszą być jeszcze dwie nowe księgi dla wyodrębnionych lokali.

Samodzielny lokal

Oczywiście wyodrębniony lokal musi być samodzielny. Zgodnie z art. 2 ustawy o własności lokali odrębną nieruchomość może stanowić jedynie samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu. Przy czym przez samodzielny lokal mieszkalny rozumie się wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zatem lokal, który ma stać się nieruchomością odrębną, powinien zapewniać swobodne i bezkonfliktowe korzystanie z niego. Ustanowienie odrębnej własności lokalu spowoduje także zniesienie współwłasności odnośnie gruntu i odpowiednie przyznanie każdemu ze współwłaścicieli ułamka gruntu.

O tym, czy lokal jest samodzielny czy nie, decyduje starosta, wydając stosowne zaświadczenie, konieczne przy ww. umowie notarialnej. Wniosek o wydanie takiego zaświadczenia składa się do starostwa w powiecie, na terenie którego znajduje się lokal, dla którego żąda się zaświadczenie. Jeśli lokal znajduje się w mieście na prawach powiatu, to wniosek składa się do urzędu miasta. Do wniosku należy dołączyć:

• rzut odpowiedniej kondygnacji budynku z zaznaczeniem lokalu wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi albo operatu inwentaryzacyjnego lokalu (często w kilku egzemplarzach),
• rzut odpowiedniej kondygnacji budynku albo operat muszą być wykonane i podpisane przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia budowlane (architekta, inżyniera budownictwa).

Urząd zweryfikuje, czy lokal może być samodzielnym lokalem mieszkalnym, a także sprawdzi, czy ustanowienie odrębnej własności lokalu jest zgodne z:

• ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy albo uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej,
• pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem budowy,
• pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Takie sprawdzenie dotyczy tylko budynków powstałych po 1 stycznia 1995 r. albo wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego po tym terminie.

Jeśli warunki te będą spełnione, urząd wyda zaświadczenie o samodzielności lokalu. Zanim to zrobi, może przeprowadzić postępowanie wyjaśniające. Poinformuje o nim pismem w formie postanowienia.

Mając już akt notarialny i zaświadczenie w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, w obszarze, w którym znajduje się Państwa nieruchomość, składa się wniosek o założenie księgi wieczystej na formularzu KW-ZAL . Powinniśmy w nim wpisać wszystkie informacje dotyczące właściciela nieruchomości oraz samej nieruchomości m.in. położenie lokalu, sposób korzystania czy ewentualne obciążenia, jakie na nim ciążą. Do wypełnionego wniosku należy dołączyć wszystkie wymagane dokumenty oraz uiścić wszystkie opłaty.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388