Wymiana wodomierzy z funduszu remontowego spółdzielni

Czy wodomierze można wymienić z funduszu remontowego?

Co do zasady tak, ale nie automatycznie w każdej sytuacji. Podstawą jest art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, a odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Ten sam przepis wskazuje, że obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami oraz osób niebędących członkami, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W praktyce wymiana wodomierzy może zostać potraktowana jako wydatek z funduszu remontowego, jeżeli wodomierze służą prawidłowemu funkcjonowaniu i rozliczaniu instalacji wodnej w budynku, są objęte planem remontowym albo regulaminem gospodarki funduszem remontowym i nie są wyłącznie prywatnym wyposażeniem lokalu wymienianym na indywidualne życzenie mieszkańca.

Znaczenie ma więc nie sama nazwa urządzenia, lecz to, czy wymiana pozostaje w związku z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Jeżeli spółdzielnia wymienia wodomierze jednolicie w całym budynku, z powodu upływu legalizacji albo modernizacji systemu rozliczeń, wydatek z funduszu remontowego jest zwykle łatwiejszy do uzasadnienia niż zakup niestandardowego urządzenia tylko dla jednego lokalu.

Kto płaci na fundusz remontowy w spółdzielni?

Obowiązek wpłat na fundusz remontowy nie zależy wyłącznie od członkostwa w spółdzielni. Art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obejmuje tym obowiązkiem trzy grupy: członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami oraz osoby niebędące członkami, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Oznacza to, że także właściciel lokalu z odrębną własnością może być obciążany odpisem na fundusz remontowy, jeżeli lokal znajduje się w nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię. Wysokość opłat powinna wynikać z zasad przyjętych w statucie, regulaminach i uchwałach właściwych organów spółdzielni.

Jeżeli spór dotyczy tego, czy dany wydatek rzeczywiście mieści się w zakresie obowiązków remontowych, w pierwszej kolejności trzeba sprawdzić statut, regulamin funduszu remontowego, plan remontów oraz rozliczenie konkretnej nieruchomości.

Jak spółdzielnia powinna ewidencjonować fundusz remontowy?

Art. 4¹ pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada na spółdzielnię obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczania przychodów oraz kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Natomiast art. 4¹ pkt 2 tej ustawy nakazuje prowadzić odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego zgodnie z art. 6 ust. 3.

W praktyce oznacza to, że mieszkaniec powinien móc ustalić, jakie wpływy zasiliły fundusz remontowy dotyczący jego nieruchomości i na jakie wydatki zostały przeznaczone. Nie wystarczy ogólna informacja, że spółdzielnia posiada fundusz remontowy. Rozliczenie powinno pozwalać przypisać wydatek do konkretnej nieruchomości lub uzasadnić zasady rozliczenia kosztów wspólnych.

Kto decyduje o wydatkach z funduszu remontowego?

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawiera szczegółowego katalogu wszystkich prac, które mogą być finansowane z funduszu remontowego. Zasady tworzenia, gospodarowania i wydatkowania funduszu wynikają zwykle ze statutu spółdzielni oraz regulaminu uchwalonego przez właściwy organ, najczęściej radę nadzorczą.

Na podstawie art. 46 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze do zakresu działania rady nadzorczej należy uchwalanie planów gospodarczych i programów działalności społecznej i kulturalnej, jeżeli statut nie zastrzega tych spraw dla innego organu. W spółdzielniach mieszkaniowych plan remontów i regulamin funduszu remontowego są więc kluczowe dla oceny, czy zarząd mógł sfinansować zakup i montaż wodomierzy z tego funduszu.

Zarząd spółdzielni wykonuje uchwalony plan i działa w granicach statutu, regulaminów oraz uchwał organów spółdzielni. Jeżeli roczny plan remontów przewidywał wymianę wodomierzy, a regulamin funduszu dopuszcza taki wydatek, zarząd ma mocniejszą podstawę do zapłaty z funduszu remontowego.

Legalizacja wodomierzy a obowiązek ich wymiany

Wodomierze używane do rozliczeń zużycia wody są przyrządami pomiarowymi, dla których znaczenie mają przepisy ustawy z dnia 11 maja 2001 r. Prawo o miarach. Art. 8 ust. 1 pkt 2 tej ustawy przewiduje prawną kontrolę metrologiczną przyrządów pomiarowych, które są stosowane między innymi przy pobieraniu opłat, jeżeli od wyniku pomiaru zależy wysokość należności.

Okresy ważności legalizacji określa rozporządzenie Ministra Przedsiębiorczości i Technologii z dnia 22 marca 2019 r. w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych. Zgodnie z załącznikiem nr 6 do tego rozporządzenia okres ważności legalizacji ponownej wodomierzy wynosi co do zasady 5 lat.

Jeżeli więc wymiana wodomierzy wynika z upływu legalizacji albo z konieczności zapewnienia prawidłowych rozliczeń zużycia wody w budynku, jest to argument za potraktowaniem wydatku jako związanego z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Szczegółowo podobny problem omawia materiał o wymianie wodomierzy z powodu legalizacji.

Czy wymiana wodomierzy powoduje przychód podatkowy mieszkańca?

Po stronie spółdzielni otrzymane wpłaty co do zasady stanowią przychód podatkowy na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednocześnie art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy przewiduje zwolnienie dla dochodów spółdzielni mieszkaniowych uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów z innej działalności gospodarczej.

Po stronie mieszkańca sama wymiana wodomierza finansowana z funduszu, na który mieszkańcy obowiązkowo wpłacają środki, zwykle nie oznacza powstania indywidualnego przychodu do opodatkowania. Wynika to z tego, że art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wiąże przychód z otrzymaniem pieniędzy, wartości pieniężnych albo świadczeń, a wymiana urządzeń służących rozliczeniom w budynku jest co do zasady elementem utrzymania zasobów, a nie nieodpłatnym świadczeniem dla wybranego mieszkańca.

Inaczej należałoby oceniać sytuację, w której spółdzielnia finansowałaby wyłącznie indywidualne, ponadstandardowe wyposażenie lokalu konkretnej osoby, niezwiązane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi. Wtedy ocena podatkowa i cywilnoprawna zależałaby od dokumentów oraz rzeczywistego charakteru świadczenia.

Jakie dokumenty warto sprawdzić?

Przy sporze o finansowanie wodomierzy najważniejsze są dokumenty spółdzielni. Członek spółdzielni może korzystać z uprawnień informacyjnych przewidzianych w art. 8¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który obejmuje między innymi prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni, protokołów obrad organów spółdzielni, faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi.

Właściciel lokalu niebędący członkiem również może żądać wykazania podstaw obciążenia go opłatami, ponieważ art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pozwala kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej, a ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni.

Kiedy można kwestionować rozliczenie?

Mieszkaniec może kwestionować rozliczenie, gdy spółdzielnia nie potrafi wskazać podstawy prawnej i regulaminowej wydatku, wydatek nie został ujęty w planie remontów, środki jednej nieruchomości wykorzystano bez jasnych zasad na inną nieruchomość albo koszt dotyczy urządzeń, które nie służą utrzymaniu zasobów mieszkaniowych.

Art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że członkowie spółdzielni, właściciele lokali niebędący członkami oraz osoby niebędące członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. Przepis ten stanowi także, że ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni.

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto złożyć do spółdzielni pisemny wniosek o udostępnienie podstaw rozliczenia i wyjaśnienie, dlaczego wymiana wodomierzy została zakwalifikowana jako wydatek z funduszu remontowego.

FAQ

Źródła

• Art. 4 ust. 8, art. 4¹ pkt 1 i 2, art. 6 ust. 3 oraz art. 8¹ ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 46 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze.
• Art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 maja 2001 r. Prawo o miarach.
• Załącznik nr 6 do rozporządzenia Ministra Przedsiębiorczości i Technologii z dnia 22 marca 2019 r. w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych.
• Art. 12 ust. 1 pkt 1 i art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.
• Art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.